Cession d’un bail rural refusée pour défaut d’information sur la retraite du co-preneur

L’article L.411-35, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime interdit la cession du bail rural, sauf agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire au profit notamment des descendants majeurs du preneur. Cette faculté constitue une exception au principe d’incessibilité. Elle suppose que le preneur ait respecté ses obligations et que la cession ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes du bailleur, appréciés au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur du fonds par le cessionnaire.

L’article L.411-35, alinéa 3, impose au copreneur qui poursuit l’exploitation de demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et dans les trois mois de la cessation d’activité de l’autre copreneur, la poursuite du bail à son seul nom. Le bailleur doit saisir le tribunal paritaire dans le délai réglementaire s’il entend s’y opposer.

La juridiction retient que l’acte authentique désignait clairement deux copreneurs, le signataire ayant paraphé et signé le bail sans réserve. La cessation d’exploitation liée à son départ en retraite n’ayant pas été portée à la connaissance du bailleur selon les formes légales, la mauvaise foi des preneurs est caractérisée. Cette mauvaise foi les prive de la faculté de céder le bail à leur descendante. Ils sont en outre condamnés solidairement aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Après le départ en retraite de l’un des copreneurs, aucune demande régulière de poursuite du bail au seul nom de l’autre n’avait été présentée. La copreneuse a sollicité la cession du bail au profit de leur fille, exploitante agricole. La cour d’appel a retenu la qualité de copreneur du retraité, constaté la mauvaise foi des preneurs et refusé la cession.

Une SCI a donné à bail rural des parcelles agricoles à deux copreneurs pour une durée de neuf ans. L’un des copreneurs avait toutefois cessé d’exploiter les terres après son départ en retraite, sans demander au bailleur, dans les formes prévues par la loi, la poursuite du bail au seul nom de l’autre copreneuse.

La copreneuse a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin d’obtenir la cession du bail au profit de leur fille, exploitante au sein de l’EARL Ferme Saint Brigitte. Le tribunal a considéré que le bail n’avait été consenti qu’à la copreneuse et a autorisé la cession.

La SCI a fait appel, soutenant que l’acte authentique désignait deux copreneurs et que la cessation d’exploitation n’avait pas été régulièrement déclarée. La juridiction d’appel a retenu la qualité de copreneur du retraité, caractérisé la mauvaise foi des preneurs et refusé la cession.

• Existence d’une cession de bail rural au profit d’un descendant majeur
• Respect par le preneur de toutes les obligations nées du bail
• Bonne foi du cédant dans l’exécution du bail
• Absence d’atteinte aux intérêts légitimes du bailleur
• Notification au bailleur dans les trois mois de la cessation d’exploitation
• Envoi de la notification par lettre recommandée avec avis de réception
• Appréciation des conditions de mise en valeur du fonds par le cessionnaire

• Acte authentique désignant deux copreneurs
• Paraphe de chaque page et signature du bail sans réserve
• Reconnaissance de la cessation d’exploitation au 1er février 2017
• Absence de lettre recommandée informant le bailleur selon les modalités légales
• Courrier du 5 juin 2016 annonçant un départ en retraite futur

Les preneurs perdent la faculté de céder le bail à leur descendante en raison de leur mauvaise foi caractérisée. La SCI bailleresse obtient le rejet de la demande de cession ainsi que la condamnation des preneurs aux frais de procédure.

• Exclusion de la cession du bail rural
• Maintien de l’opposabilité de la cotitularité du bail
• Condamnation in solidum aux dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Renforcement de la preuve écrite de toute cessation d’exploitation

À faire

• Identifier précisément les titulaires désignés dans l’acte authentique
• Déclarer toute cessation d’exploitation au bailleur sous trois mois
• Utiliser une lettre recommandée avec avis de réception
• Vérifier la bonne foi et le respect des obligations du bail
• Documenter les compétences et moyens du cessionnaire

À éviter

• Signer un bail sans vérifier la qualité de chaque copreneur
• Cesser l’exploitation sans formaliser la poursuite du bail
• Confondre un courrier informatif avec la notification légale
• Solliciter une cession malgré un manquement contractuel établi
• Négliger les conséquences financières des dépens et de l’article 700

La cession dérogatoire du bail rural

La cession est en principe interdite. L’article L.411-35, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime l’autorise notamment au profit d’un descendant majeur, avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire. Cette dérogation suppose le respect des obligations du bail et l’absence d’atteinte aux intérêts légitimes du bailleur, appréciée selon la bonne foi du cédant et les conditions de mise en valeur par le cessionnaire.

La bonne foi du preneur cédant

La notification de cessation d’exploitation

Selon l’article L.411-35, alinéa 3, le copreneur qui poursuit l’exploitation doit demander au bailleur, dans les trois mois de la cessation d’activité de l’autre copreneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la poursuite du bail à son seul nom. L’absence de cette notification régulière a été déterminante dans le refus de la cession.

Article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime, Article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime, Article L.411-46 du code rural et de la pêche maritime, Article 700 du code de procédure civile

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