CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 24 septembre 2026

Cassation partielle

M. BOYER, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 507 F-D

Pourvoi n° E 24-16.361

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2026

M. [Y] [B], domicilié La Nouvelle Floride, [Adresse 1], a formé le pourvoi n° E 24-16.361 contre l’arrêt rendu le 4 avril 2024 par la cour d’appel de Montpellier (4e chambre civile), dans le litige l’opposant à la société Montpellier properties, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], exerçant sous l’enseigne immobilière Foch sotheby’s international realty, défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de Me Guermonprez, avocat de M. [B], de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de la société Montpellier properties, après débats en l’audience publique du 30 juin 2026 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Pety, conseiller rapporteur, Mme Abgrall, conseillère, et Mme Jouanneau, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée du président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 4 avril 2024), la SCEA Saint-Martin de la Garrigue (la SCEA) est propriétaire de biens immobiliers formant le Domaine Saint-Martin de la Garrigue d’une superficie d’environ 169 hectares.

2. Le 8 mars 2017, la société Ao Tp Praskoveyskoe, représentée par M. [O], propriétaire de 100 % des parts de la SCEA, a confié à la société Montpellier properties (l’agence immobilière) un mandat de vente de ce domaine.

3. Le 21 décembre 2017, la société Ao Tp Praskoveyskoe, M. [O] (les promettants) et M. [B] (le bénéficiaire) ont conclu une promesse unilatérale de cession de parts et compte courant d’associé portant sur 100 % du capital de la SCEA, moyennant un prix de 9 700 000 euros, le bénéficiaire supportant le paiement de la commission due à l’agence immobilière.

4. Cette promesse de vente stipulait un délai d’exercice de l’option d’achat au plus tard le 30 décembre 2017 et une levée des conditions suspensives au plus tard le 15 mars 2018, la signature de l’acte définitif de vente étant fixée au 20 mars suivant.

5. Par acte du 22 décembre 2017, le bénéficiaire s’est engagé à verser à l’agence immobilière sa commission le jour de la constatation authentique de la vente.

6. Le 28 décembre suivant, il a versé une certaine somme à titre d’indemnité d’immobilisation sur le compte Carpa du conseil des promettants.

7. L’acte définitif de cession n’a pas été signé, le bénéficiaire ayant invoqué la caducité de la promesse et sollicité la restitution des fonds versés.

8. A défaut de versement de sa commission, l’agence immobilière a assigné le bénéficiaire en paiement et, subsidiairement, en réparation de son préjudice.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

9. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen, pris en ses troisième et quatrième branches

Enoncé du moyen

10. Le bénéficiaire fait grief à l’arrêt de le condamner à concurrence d’une certaine somme à réparer le préjudice de perte de chance subi par l’agence immobilière, alors :

« 3°/ que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que, pour rejeter la demande en caducité de la promesse de vente au regard de la défaillance des autres conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente, la cour d’appel a considéré « quant aux autres conditions suspensives_x0085_ qu’il n’est pas nécessaire de détailler, aucune réclamation ou doléance n’a été portée par M. [B] avant qu’il n’évoque son impossibilité de trouver le financement nécessaire à l’acquisition et que le litige ne soit formalisé et il y a a minima renoncé puisqu’étant stipulées à son seul bénéfice, il n’a jamais prétendu à la caducité de la promesse de vente dans le délai imparti, ne le faisant qu’une fois l’instance engagée » ; qu’en considérant qu’il n’était pas nécessaire de « détailler » les « autres conditions suspensives » invoquées par M. [B] dans ses écritures, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que la renonciation au bénéfice d’une condition suspensive ne peut résulter que d’un acte manifestant sans équivoque la volonté du bénéficiaire d’y renoncer ; que, pour rejeter la demande en caducité de la promesse de vente au regard de la défaillance des autres conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente, la cour d’appel a considéré « quant aux autres conditions suspensives_x0085_ qu’il n’est pas nécessaire de détailler, aucune réclamation ou doléance n’a été portée par M. [B] avant qu’il n’évoque son impossibilité de trouver le financement nécessaire à l’acquisition et que le litige ne soit formalisé et il y a a minima renoncé puisqu’étant stipulées à son seul bénéfice, il n’a jamais prétendu à la caducité de la promesse de vente dans le délai imparti, ne le faisant qu’une fois l’instance engagée » ; qu’en statuant de la sorte, sans constater le moindre acte manifestant sans équivoque la volonté de M. [B] de renoncer aux conditions suspensives dont il invoquait le bénéfice, la cour d’appel a violé l’article 1304-4 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 455 du code de procédure civile et 1304-4 du code civil :

11. Selon le premier de ces textes, tout jugement doit être motivé.

12. Selon le second, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

13. Pour condamner le bénéficiaire à payer à l’agence immobilière une certaine somme à titre de dommages et intérêts, l’arrêt retient que le premier est à l’origine de l’échec de la vente, n’ayant commencé à invoquer la non-réalisation des conditions suspensives que pour s’exonérer de son engagement, que, s’agissant de la condition suspensive relative à l’audit juridique, fiscal et financier, il était en possession de tous les éléments lui permettant de le mener à bien, de sorte que, s’agissant des autres conditions suspensives stipulées à la promesse, n’ayant jamais prétendu à la caducité de celle-ci dans le délai imparti, il convient de constater que toutes les conditions étaient levées et qu’a minima il y avait renoncé.

14. En se déterminant ainsi, alors que l’invocation de la caducité de la promesse de vente, pour défaillance des conditions suspensives, postérieurement à l’expiration du délai de réalisation desdites conditions, ne pouvait, à elle seule, valoir renonciation non équivoque auxdites conditions et sans examiner chacune de celles dont le bénéficiaire se prévalait pour conclure à la caducité de la promesse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

15. La cassation du chef de la condamnation du bénéficiaire à payer à l’agence immobilière une certaine indemnité au titre de sa perte de chance de percevoir sa commission n’emporte pas celle du chef de dispositif de l’arrêt déclarant recevable sa demande nouvelle.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevable la demande nouvelle de la société Montpellier properties en indemnisation de la perte de chance de percevoir sa commission, l’arrêt rendu le 4 avril 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne la société Montpellier properties aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Montpellier properties et la condamne à payer à M. [B] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-quatre septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.