TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10537 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBK5M

N° MINUTE :
4/2026

JUGEMENT
rendu le 15 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [N] [U] [K], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Maître Jeanne GAILLARD, avocat au barreau de Paris, PN748,

DÉFENDERESSES
Madame [O] [W], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Maître Eric SHODER, avocat au barreau de Paris, C2573,

Madame [P] [Q], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Cécilia MARTIN, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 septembre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Cécilia MARTIN, Greffière

Décision du 15 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/10537 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBK5M

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [K] et son époux prédécédé ont consenti 15 février 2007 à bail à Madame [O] [W] pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation avec cave n°15 situé au [Adresse 4], moyennant un loyer de 800 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Madame [P] [Q] s’est portée caution solidaire par acte d’engagement du 15 février 2007, pour la durée du contrat, dans la limite de 32400 euros, pour le paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, Madame [N] [K] a délivré à Madame [O] [W] et Madame [P] [Q] un congé pour reprise à effet au 14 février 2025.

Madame [O] [W] n’ayant pas quitté les lieux, Madame [N] [K] a assigné Madame [O] [W] et Madame [P] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2025, aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– La validation du congé reprise, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat aux torts exclusif du preneur,
– Son expulsion, sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter du jugement, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin et avec séquestration des meubles,
– La condamnation solidaire des défenderesses au paiement de 6158,87 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 31 octobre 2025, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la résiliation du bail égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,
– La condamnation de Madame [O] [W] au paiement de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juin 2026.

A l’audience, Madame [N] [K] a été représentée par son conseil et a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a réitéré les prétentions de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 14809,62 euros au 5 juin 2026, échéance de juin 2026 inclus.

Madame [O] [W], représentée par son conseil à l’audience utile, a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité que les demandes de Madame [N] [K] soient déclarées irrecevables, au fond, que le congé soit déclaré nul, subsidiairement, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, outre l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [P] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Décision du 15 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/10537 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBK5M

Sur la validation du congé reprise

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [O] [W] a été tacitement reconduit en dernier le 15 février 2022 pour expirer le 14 février 2025, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 14 juin 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, à savoir Madame [N] [K] elle-même.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

S’agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, Madame [N] [K] communique un certificat médical qui mentionne que son « utilisation des escaliers est devenue impossible en raison du blocage et des douleurs » et rappelle qu’elle est âgée de 85 ans pour être née le 27 mars 1946. Compte-tenu de son âge, ses difficultés à se mouvoir étaient nécessairement existantes au moment du congé. Dans ce contexte, le certificat de superficie portant sur la maison qu’elle occupe actuellement montre qu’elle dispose de trois étages, sans ascenseur, que les pièces de vie se situent au 1er étage et les chambres aux 2ème et 3ème étages. Madame [N] [K] est donc contrainte, par définition, d’emprunter plusieurs fois par jour les escaliers de sa maison. En revanche, l’appartement objet du litige se trouve dans un immeuble disposant d’un ascenseur. Madame [N] [K] justifie dès lors suffisamment du sérieux de la reprise.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 14 février 2025.

Madame [O] [W] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 février 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

La condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à 15 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et ce sur une durée de 6 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il sera relevé que le bail est résilié depuis le 15 février 2025, soit il y’a près de 18 mois, si bien que Madame [O] [W] a déjà bénéficié en pratique de larges délais. Elle ne justifie pas non plus de recherches d’un autre logement, dans le parc social ou privé, qui seraient restées infructueuses. En outre, l’occupation sans droit ni titre de son appartement par Madame [O] [W] oblige en corollaire Madame [N] [K] à demeurer durablement dans sa maison à étages malgré son incapacité à s’y mouvoir.

En conséquence, la demande de Madame [O] [W] sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [O] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [N] [K] produit un décompte démontrant que Madame [O] [W] reste lui devoir la somme de 14809,62 euros à la date du 5 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [O] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 14809,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6158,87 euros à compter du 31 octobre 2025, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [O] [W] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En sa qualité de caution, Madame [P] [Q] sera tenue solidairement des condamnations ci-dessus prononcées, la validité de son acte d’engagement n’ayant par ailleurs pas été contestée.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que Madame [O] [W] a déjà bénéficié de larges délais qu’elle n’a pas mis à profit pour apurer sa dette.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Madame [O] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, une telle condamnation n’ayant pas été sollicitée à l’encontre de Madame [P] [Q].

Madame [O] [W] sera condamnée au paiement à Madame [N] [K] de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la demande de Madame [N] [K] étant strictement limitée à la locataire.

La présente décision est exécutoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement par mise à disposition après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [O] [W], d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 15 février 2007 concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave n°15 situé au [Adresse 4] 1er juillet 2008 sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 14 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 15 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [W] et Madame [P] [Q] à payer à Madame [N] [K] la somme de 14809,62 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation (décompte arrêté au 5 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6158,87 euros à compter du 31 octobre 2025, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [W] et Madame [P] [Q] à verser à Madame [N] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 6 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [O] [W] à payer à Madame [N] [K] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [O] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 septembre 2026

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION