ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00406 – N° Portalis DB2H-W-B7K-34EH
AFFAIRE : S.A.R.L. EFB INVESTISSEMENTS C/ S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DE [Localité 1] [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EFB INVESTISSEMENTS
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Béatrice FARABET, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien SKEIF de la SELEURL JULIEN SKEIF, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 29 Juin 2026 – Délibéré au 25 Septembre 2026.

EXPOSE DES FAITS
Par exploit du 17 février 2026, la société EFB INVESTISSEMENTS a assigné la société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE devant le juge des référés de [Localité 2] aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 25 juin 2026, de :
Déclarer l’action de la société EFB INVESTISSEMENT recevable et bien fondée, Se déclarer compétent pour statuer sur les demandes de la société EFB INVESTISSEMENT,Débouter la PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE de l’ensemble des demandes reconventionnelles, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 12 décembre 2000, Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 12 décembre 2000 en vigueur entre la SARL EFB INVESTISSEMENTS, bailleur, et la SARL PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE, preneur pour les locaux sis [Adresse 4], visé dans le commandement de payer en date du 8 décembre 2025, est acquise depuis le 9 janvier 2026, Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,Ordonner l’expulsion de la SARL PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE, et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,Ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution,Condamner la SARL PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE au paiement à la SARL EFB INVESTISSEMENTS, d’une somme de 100€, par jour, à titre d’indemnité d’occupation, du 9 janvier 2026 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés, Condamner la SARL PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE à régler à la SARL EFB INVESTISSEMENTS, la somme de 2500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner la SARL PHARMACIE DE [Localité 1] [Adresse 1] en tous les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement et de la présente assignation. La société EFB INVESTISSEMENTS expose les éléments suivants au soutien de ses demandes:
Les consorts [U] ont été propriétaires d’un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 3]. Selon contrat en date du 12 décembre 2000, les consorts [U] ont donné à bail à Madame [V] [L], ledit bien à usage exclusif de pharmacie, pour une durée de neuf ans, prenant effet au 1er octobre 2000, moyennant un loyer annuel de 12.721€ outre charges, payable par trimestre d’avance.
A la suite de la cession du fonds de commerce de la pharmacie, Madame [W] [M] s’est trouvée aux droits de Madame [L] en qualité de preneuse. Le bail a par la suite été renouvelé à son profit, les consorts [U] ayant fait délivrer un congé avec offre de renouvellement le 30 mars 2009 pour le 30 septembre 2009.
En avril 2011, Madame [M] a constitué la société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE et y a apporté le fonds de commerce. Par exploit de commissaire de justice du 16 avril 2018, elle a signifié une demande de renouvellement du bail à la SARL Immobilière [Adresse 6] de l'[Adresse 7], mandataire des consorts [U].
Par acte du 31 juillet 2018, Madame [M] a consenti à la cession de la totalité de titres au profit de Madame [D] et de Monsieur [T] [K]. Le Conseil Régional de l’Ordre des Pharmaciens ayant donné un avis favorable à l’inscription de Madame [D] au tableau en octobre 2018, cette cession est devenue définitive le 27 décembre 2018. Le même jour, un état des lieux entrant dans les locaux a été dressé par un commissaire de justice.
Les consorts [U] ont par la suite cédé l’immeuble à la société EFB INVESTISSEMENTS. Dans le cadre de cette cession, Maître [P] [N], notaire des vendeurs auprès de l’étude UP Notaires, a adressé à Madame [D] une lettre recommandée en date du 20 octobre 2020 relative aux travaux réalisés dans les locaux commerciaux.
La société EFB INVESTISSEMENTS indique qu’elle n’est devenue propriétaire de l’immeuble que le 29 octobre 2021, que seule cette date devra être retenue pour apprécier le point de départ de la prescription quinquennale invoquée par la défenderesse. Le courrier de Maître [N], Notaire des vendeurs [U] en date du 20 octobre 2020 s’inscrit dans le cadre des diligences préalables à la réalisation d’une vente immobilière.
Le procès-verbal de constat établi par la PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE, valant état des lieux, le 27 décembre 2018 ne contient aucune photographie de la sous-face de la dalle maçonnée sur laquelle repose l’Algeco.
Aux termes d’un procès-verbal du 2 mars 2023, le commissaire de justice a constaté que l’extension Algeco reposait sur une dalle maçonnée dont la sous-face présentait des éclats de peinture avec parpaings visibles. Le rapport de vérification des appuis d’un container, daté du 29 janvier 2024, réalisé à la demande de la société EFB INVESTISSEMENTS fait état de défaillances sur la structure et la solidité des ouvrages. Ces constatations sont corroborées par le procès-verbal de constat d’un commissaire de justice en date du 20 janvier 2026 aux termes duquel les désordres constatés le 2 mars 2023 se sont aggravés.
Il est ainsi démontré que les travaux réalisés par la PHARMACIE DE LA BOULE portent atteinte à la structure de l’immeuble. Le point de départ de la prescription ne saurait être antérieur à la révélation de ces désordres structurels. La société EFB INVESTISSEMENTS indique que le commandement reproduit la clause résolutoire du bail et vise les manquements contractuels, permettant au preneur de mettre en relation les injonctions formulées et les stipulations contractuelles méconnues.

Le procès-verbal de constat du 2 mars 2023 établit l’existence d’une découpe du mur sud permettant l’accès à la construction modulaire, ainsi que des infiltrations et fissures consécutives, que cette ouverture soit qualifiée de «porte-fenêtre préexistante» ou de «découpe nouvelle» ne modifie pas le contenu du commandement qui impose concrètement la remise en état du bâti au droit des ouvertures litigieuses et des fissures constatées.
Le plan annexé au commandement est celui annexé au bail du 12 décembre 2000. Par ailleurs, le bail désigne le parking « délimité sur le plan au droit des locaux loués », ce qui est suffisamment précis pour permettre au preneur de comprendre la demande.
La société EFB INVESTISSEMENTS relève que les travaux ont été réalisés sans autorisation du bailleur et portent atteinte à la structure du bâtiment, ce qui constitue une inexécution fautive des obligations du contrat de bail en date du 12 décembre 2000. Les travaux de création d’une extension sur la terrasse SUD du bâtiment sont également contraires au bail qui stipule «L’accès à la petite terrasse au sud de l’immeuble est autorisé de façon à permettre le passage à pied du preneur. »
La PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE a procédé à la modification de l’emplacement des places de parking. Tel que l’a constaté le commissaire de justice le 20 janvier 2026, le preneur a installé des places de parking devant le bâtiment. Pourtant, le plan de parking impératif annexé au bail prévoyait des places de parking uniquement en face du bâtiment, le long de la rue.
Aucune des demandes visées par le commandement n’a été exécutée par le preneur, le bail a donc été résilié au 9 janvier 2026.

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La société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 26 juin 2026, de :
Déclarer irrecevable comme prescrite l’action introduite par la société EFB INVESTISSEMENTS ; À tout le moins,
Débouter la société EFB INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en présence de contestations sérieuses et en l’absence d’urgence ou de trouble manifestement illicite ; Condamner la société EFB INVESTISSEMENTS à payer à la société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la société EFB INVESTISSEMENTS aux entiers dépens.

La société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE fait valoir les éléments suivants au soutien de ses demandes.
Durant la période pendant laquelle Madame [M] a exploité le fonds, cette dernière a souhaité adjoindre à l’arrière du bâtiment un module de rangement destiné à stocker les marchandises indispensables à l’exploitation de l’officine. À cet effet, avec le concours du bailleur, elle a déposé auprès de la mairie de [Localité 4], le 3 juillet 2010, une déclaration préalable de travaux portant le numéro 069 282 10 00221. Un avis favorable lui a été donné le 30 juillet 2010. Un Algeco a donc été installé sur la terrasse située au sud du bâtiment, sur une dalle bétonnée préexistante, l’accès depuis l’intérieur des locaux s’effectuant par une porte-fenêtre qui existait antérieurement à son installation.
Le procès-verbal de constat du 27 décembre 2018, valant état des lieux d’entrée, a mentionné les places de parking comme étant situées devant la bâtisse, en façade nord, dans un état satisfaisant. L’Algeco installé à l’arrière du bâtiment y a été identifié sous la rubrique « une zone de rangement rajoutée au bâtiment existant », installé sur des plots, avec deux blocs de climatisation, la jonction avec le bâtiment étant constatée en état. Aucune réserve n’a été formulée.
A la suite de la cession de l’immeuble par les consorts [U] à la société EFB INVESTISSEMENTS, le notaire des vendeurs a adressé à Madame [D] une lettre recommandée en date du 20 octobre 2020, dans laquelle il a sollicité des justificatifs relatifs à l’Algeco, à « l’ouverture en façade » permettant d’y accéder, et à la jouissance du terrain à l’arrière du bâtiment. Par courrier en réponse du 12 novembre 2020, le conseil de la pharmacie a indiqué que la situation de l’Algeco était connue depuis plus de dix ans et que le bail avait été renouvelé sans réserve avec cet élément.
La société EFB INVESTISSEMENTS a prétendu qu’une ouverture aurait été pratiquée en façade pour accéder à l’Algeco. Toutefois, Monsieur [C] [M], ancien exploitant de l’officine, a pourtant formellement démenti cette affirmation par message du 1er octobre 2020, dans lequel il a confirmé que l’accès à l’Algeco s’effectuait par une porte-fenêtre qui existait antérieurement à son installation et qu’aucune ouverture n’avait été créée.
La société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE n’a pas déféré aux demandes formulées dans le commandement du 8 décembre 2025. Elle considère que les griefs formulés sont inexistants en fait, la demande se heurtant, au surplus, à la prescription quinquennale applicable.
Il ressort en effet des pièces versées aux débats que la société EFB INVESTISSEMENTS avait connaissance de l’ensemble des faits litigieux avant même l’acquisition de l’immeuble. L’Algeco litigieux a été installé dès l’année 2010, dans le cadre d’une déclaration préalable de travaux ayant reçu un avis favorable de la mairie de [Localité 4] le 30 juillet 2010.
En application de l’article R.431-5 du Code de l’urbanisme, la déclaration préalable de travaux ne peut être déposée que par le propriétaire du terrain ou par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire. Or, le bail commercial du 12 décembre 2000 ne saurait constituer un tel titre. Le dépôt régulier de cette déclaration par Madame [M] impliquait nécessairement que les consorts [U] ont été associés à la démarche administrative et ont ainsi consenti à l’installation projetée.
La configuration du parking et l’ouverture en façade figuraient expressément dans l’état des lieux dressé contradictoirement par huissier le 27 décembre 2018, à l’occasion du renouvellement du bail.
Dès le 20 octobre 2020, Maître [P] [N], notaire des vendeurs, a adressé à Madame [D] un courrier dans le cadre de la promesse de vente conclue au profit d’EFB INVESTISSEMENTS. Ce courrier sollicitait expressément des justificatifs relatifs à l’Algeco, à l’ouverture en façade permettant d’y accéder, et à la jouissance du terrain à l’arrière du bâtiment. Ainsi, il est établi que l’acquéreur, informé par son propre notaire, avait pleine connaissance des faits qu’il entend aujourd’hui faire sanctionner par l’application de la clause résolutoire.
Dès lors, le délai de prescription a commencé à courir au plus tard le 20 octobre 2020 et a expiré en conséquence le 20 octobre 2025.
Les consorts [U] avaient connaissance de l’installation de l’Algeco dès 2010 la déclaration préalable de travaux ayant été déposée avec leur concours et, à tout le moins, de l’entière configuration litigieuse lors de l’état des lieux du 27 décembre 2018. Le délai de prescription, qui courait contre eux, s’est poursuivi sans rupture contre leur ayant cause à titre particulier. La société EFB INVESTISSEMENTS ne saurait soutenir qu’il aurait recommencé à courir à son profit le jour de son acquisition.
Le commandement enjoint de « démolir » la construction modulaire et les blocs de climatisation. Le terme même est révélateur de la confusion qui affecte l’acte. Un Algeco est une structure modulaire préfabriquée, posée sur plots, par nature démontable et déplaçable. Les blocs de climatisation sont des équipements mobiles. On ne démolit pas ce qui n’est pas construit. Le commandement enjoint de procéder à la remise en état du bâti « au niveau des ouvertures non autorisées et des fissures occasionnées. » Or, s’agissant des ouvertures, le bailleur vise manifestement la porte-fenêtre permettant l’accès à l’Algeco depuis l’intérieur des locaux. Pourtant, les pièces versées aux débats établissent sans ambiguïté qu’il ne s’agit pas d’une ouverture pratiquée par la concluante, mais d’une porte-fenêtre préexistante, dont l’existence est attestée par Monsieur [C] [M] et confirmée par les photographies de l’immeuble. S’agissant des fissures, le commandement les qualifie d' »occasionnées » sans en préciser ni la localisation, ni la nature, ni surtout l’origine.
La notion de « remise en état » employée par le commandement est d’une imprécision rédhibitoire. Aucuns travaux précis ne sont identifiés, aucun standard de remise en état n’est défini. La concluante est dans l’impossibilité de déterminer ce qu’elle devrait concrètement exécuter dans le délai d’un mois pour satisfaire à l’injonction.
Le commandement renvoie à un plan prétendument annexé au bail et censé reproduire la configuration d’origine du parking. Ce plan est objectivement illisible. Il est couvert d’annotations manuscrites, de renvois indéchiffrables et de délimitations impossibles à interpréter avec certitude. A supposer même que ce plan soit lisible, il ne révèlerait aucune différence avec la situation actuelle.
Le bail désigne en effet un parking délimité au droit des locaux loués, soit en façade nord du bâtiment. Or c’est précisément cette configuration que constate l’état des lieux entrant de 2018 et les procès-verbaux adverses de 2023 et 2026.
Le commandement se réfère au procès-verbal de constat dressé par Maître [S], commissaire de justice, le 2 mars 2023, sans que cet acte ne soit joint. Le procès-verbal de signification précise qu’il ne comporte que trois pages, et le constat n’y figure donc pas. La concluante est donc privée du seul document qui aurait pu, le cas échéant, pallier l’imprécision de l’acte. La société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE n’a ainsi pas été mise en mesure de comprendre la nature et l’étendue des travaux qui lui étaient demandés, ni d’y apporter une réponse appropriée dans le délai d’un mois.
Aucun des trois griefs formulés par la société EFB INVESTISSEMENTS n’est établi au regard des stipulations du bail. Le contrat de bail interdit la modification des lieux sans autorisation du bailleur, or, l’Algeco litigieux est une structure modulaire préfabriquée, posée sur plots, sur une dalle bétonnée préexistante. Il ne comporte aucune fondation. Il a fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux et non d’un permis de construire, ce qui atteste de son caractère léger et démontable. Il ne constitue pas une construction au sens juridique du terme. Sa seule présence, sans ancrage au sol ni modification du bâti, ne caractérise aucune violation d’une obligation expressément prévue par le bail. La société EFB INVESTISSEMENTS ne démontre pas au surplus l’existence d’aucun trouble avéré résultant de cette installation.
La société EFB INVESTISSEMENTS reproche à la société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE une ouverture pratiquée en façade. Il s’agit d’une porte-fenêtre préexistante à toute intervention de la société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE, attestée par Monsieur [C] [M] et par les photographies versées aux débats.
Enfin, le bail stipule que « les cours ou allées de l’immeuble ne devront en aucun cas servir au garage et au stationnement d’aucune sorte de véhicule ou à l’entrepôt d’aucun colis. » Cette clause vise les allées et cours latérales permettant la circulation, non les emplacements de parking situés en façade nord du bâtiment, délimités sur le plan annexé au bail et expressément inclus dans la désignation de la chose louée.
L’état des lieux entrant de 2018 et les procès-verbaux adverses de 2023 et 2026 décrivent tous une configuration identique : des places de parking situées en façade nord du bâtiment, avec marquage au sol.
L’audience a eu lieu le 29 juin 2026. Le délibéré a été fixé au 25 septembre 2026.

MOTIFS
L’article 835 du code de procédure civile dispose « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L’article 2224 du code civil prévoit « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
En l’espèce, lors du renouvellement du contrat de bail des locaux commerciaux située [Adresse 8] à [Localité 3] intervenu le 27 décembre 2018, par procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice, un état des lieux des locaux a été réalisé. Ce dernier expose que les places de parking sont situées devant la bâtisse, en façade nord, qu’un Algeco est installé à l’arrière du bâtiment sur des plots, avec deux blocs de climatisation et que l’Algeco est relié au bâtiment par une porte. La présence de l’Algeco à cette date est confirmée par courriel en date du 1er octobre 2020 du précédent exploitant de la pharmacie qui expose que l’ouverture n’a pas été pratiquée au moment de la pose de l’Algeco mais qu’elle préexistait.
Le 20 octobre 2020, le notaire des consorts [U], dans le cadre de la promesse de vente avec la société EFB INVESTISSEMENTS, a adressé un courrier à la PHARMACIE DE LA BOULE, afin que cette dernière, en sa qualité de preneur, communique des justificatifs relatifs à l’Algeco, à l’ouverture en façade permettant d’y accéder et à la jouissance du terrain à l’arrière du bâtiment.
La société EFB INVESTISSEMENTS a acquis l’immeuble détenu par les consorts [U], situé [Adresse 8] à [Localité 3], selon attestation de vente du 29 octobre 2021.
Un commandement de se conformer aux dispositions contractuelles a été adressé par la société EFB INVESTISSEMENT, par exploit de commissaire de justice le 8 décembre 2025 à la PHARMACIE DE LA BOULE. Par exploit du 17 février 2026, la société EFB INVESTISSEMENTS a assigné la PHARMACIE DE LA BOULE aux fins de voir constater la résiliation du bail renouvelé le 27 décembre 2018.
La société EFB INVESTISSEMENT relève qu’elle n’est devenue propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] dans lequel est situé le bail commercial de la PHARMACIE DE [Localité 1] [Adresse 1] que le 29 octobre 2021, le courrier de Maître [N], Notaire des vendeurs [U] en date du 20 octobre 2020 s’inscrivant dans le cadre des diligences préalables à la réalisation de la vente immobilière de sorte que son action n’est pas prescrite.
Cependant, le procès-verbal de constat valant état des lieux du 27 décembre 2018 relate la présence des installations litigieuses. En outre, il n’est pas contesté que la société EFB INVESTISSEMENTS a interrogé la société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE dès le 20 octobre 2020 concernant plusieurs éléments relatifs au contrat de bail du 12 décembre 2000.
Dès lors, il apparait que les installations litigieuses, dont la société EFB INVESTISSEMENTS sollicite le retrait, ont été installées avant le changement de propriétaire en 2021 et ce de manière certaine à compter du 27 décembre 2018 de sorte qu’il n’est pas démontré par la société EFB INVESTISSEMENTS sans contestation sérieuse devant le juge des référés que les installations litigieuses et l’organisation des places de parking sont susceptibles de donner lieu à une action personnelle non prescrite du bailleur.
Par voie de conséquence, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, contenu dans le contrat de bail renouvelé le 27 décembre 2018, est insuffisamment caractérisée en l’état dans la limite des pouvoirs du juge des référés qui est le juge de l’évidence.
Il convient en conséquence de rejeter la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes.
Il y a lieu de condamner la société EFB INVESTISSEMENTS à payer à la société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La société EFB INVESTISSEMENTS sera tenue aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
REJETONS l’ensemble des demandes de la société EFB INVESTISSEMENTS 
CONDAMNONS la société EFB INVESTISSEMENTS à payer à la société PHARMACIE DE [Localité 1] BOULE la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNONS la société EFB INVESTISSEMENTS aux dépens ;
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 2] par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.