DOSSIER N° RG 25/01709 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2WYE

Jugement du 29/09/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

S.A.R.L. GAMBETTA 1917
C/
[K] [Z]
[O] [Z]

Le :

Copie exécutoire délivrée
à Me BRON (T.1246)
Me JOLY (VSS)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le mardi vingt neuf septembre deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : AZOULAY Avner
GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GAMBETTA 1917, dont le siège social est sis 17-19 avenue Gambetta – 69160 TASSIN LA DEMI-LUNE

représentée par Me Jessica BRON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1246

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Z], demeurant 11 chemin Jardinière – 69370 SAINT-DIDIER AU MONT D’OR

Madame [O] [Z], demeurant 11 chemin Jardinière – 69370 SAINT-DIDIER AU MONT D’OR

représentés par Me Ingrid JOLY, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE,

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 06/05/2025
Date de la mise en délibéré : 20/04/2026 – Prorogé du 08/09/2026

EXPOSÉ DU LITIGE

La société GAMBETTA 1917 est propriétaire d’une maison individuelle située 19, avenue Gambetta à Tassin-la-Demi-Lune (69160 – Rhône), édifiée sur un terrain d’environ 2 060 m² et comprenant notamment une piscine et des espaces verts.

Par acte sous seing privé du 8 mars 2022, la société GAMBETTA 1917 a donné ce bien à bail meublé à M. et Mme [Z], à compter du 11 avril 2022, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Le loyer mensuel initial a été fixé à 10 000 euros, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 575,50 euros, payables d’avance. Le dépôt de garantie a été fixé à 20 000 euros.

Le bail a été tacitement reconduit à compter du 11 avril 2023 pour une nouvelle période d’un an, jusqu’au 10 avril 2024. À la suite de l’application de la clause de révision annuelle, le loyer mensuel hors charges a été porté à 10 461,66 euros, soit un montant mensuel de 11 037,16 euros, provisions sur charges comprises.

Se plaignant de désordres et d’un défaut d’entretien des lieux loués, M. et Mme [Z] ont, le 10 août 2023, assigné la société GAMBETTA 1917 en référé devant le juge des contentieux de la protection de Lyon, sollicitant notamment la suspension du paiement des loyers, subsidiairement leur consignation, l’exécution de divers travaux et opérations d’entretien, ainsi que le versement d’une provision de 10 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance.

Par ordonnance du 15 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a rejeté l’ensemble de leurs demandes.

M. et Mme [Z] n’ont pas réglé les loyers et provisions sur charges des mois de janvier et février 2024, pour un montant total de 22 074,32 euros. Une demande de règlement leur a été adressée par le conseil de la société bailleresse le 6 février 2024.

Par lettre du 10 février 2024, remise en mains propres le 13 février suivant, les locataires ont donné congé pour le 12 mars 2024 et ont quitté les lieux. Un état des lieux de sortie a été établi le 29 février 2024 par un commissaire de justice.

Le 28 mars 2024, la société GAMBETTA 1917 a adressé aux époux [Z] un avis d’échéance faisant apparaître un solde total de 34 721,82 euros, comprenant notamment :

22 074,32 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés des mois de janvier et février 2024 ;
3 873,35 euros au titre de la régularisation des charges pour la période d’avril 2022 à février 2024 ;2 437,64 euros au titre de la régularisation des charges correspondant à la consommation d’électricité de décembre 2023 à février 2024 ;6 336,51 euros au titre de la régularisation des charges correspondant à la consommation de gaz d’avril 2022 à décembre 2023.Étaient notamment joints à cet avis les justificatifs des régularisations de charges, ainsi que les factures correspondant aux différentes prestations et consommations mises à la charge des locataires.

Par courriel du 12 avril 2024, M. [Z] a indiqué être en accord avec les montants réclamés, à l’exception des frais relatifs à l’entretien de la piscine, qu’il contestait au motif que celle-ci n’aurait pas été utilisable en raison de son état.

La société GAMBETTA 1917 a maintenu sa demande par courriel du 18 avril 2024, exposant notamment que la société chargée de l’entretien de la piscine était effectivement intervenue. Elle a également réclamé la somme de 1 536 euros correspondant au nettoyage des lieux effectué après le départ des locataires.

Par courriel du 26 avril 2024, M. [Z] a contesté devoir prendre en charge les frais de nettoyage et a maintenu sa contestation concernant les frais d’entretien de la piscine.

La SCI Gambetta 1917 a assigné les époux [K] et [O] [Z] devant la juridiction de céans par acte du 20 novembre 2024, aux fins d’obtenir le paiement des sommes demeurées impayées.

Dans leurs écritures en réponse, les époux [Z] reconnaissent être redevables de certaines des sommes réclamées, tout en soutenant qu’elles devraient être compensées avec le dépôt de garantie de 20 000 euros ainsi qu’avec différentes demandes indemnitaires présentées à titre reconventionnel.

La société GAMBETTA 1917 conteste ces prétentions et sollicite la condamnation des époux [Z] au paiement des sommes restant dues au titre de l’exécution du contrat de bail, ainsi que le rejet de leurs demandes reconventionnelles.

Le litige porte ainsi principalement sur la détermination du solde locatif restant dû après le départ des locataires, sur le bien-fondé des régularisations de charges et frais réclamés par la bailleresse, ainsi que sur l’imputation du dépôt de garantie et les éventuelles créances indemnitaires invoquées par les locataires

L’affaire a été plaidée au fond à l’audience du 20 avril 2026, et mise en délibéré au 8 septembre 2026, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les loyers impayés
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées en vertu de l’article 25-3 du même texte, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte du contrat de location conclu le 8 mars 2022 que les époux [Z] étaient tenus au paiement du loyer et des provisions sur charges.
Il n’est pas contesté que les loyers et provisions sur charges afférents aux mois de janvier et février 2024 demeurent impayés.
Les époux [Z] ne discutent d’ailleurs pas sérieusement cette dette dans son principe.
La société GAMBETTA 1917 justifie ainsi d’une créance de 22 074,32 euros au titre des loyers et provisions sur charges des mois de janvier et février 2024.
Les époux [Z] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur la régularisation des charges
S’agissant de la régularisation des charges, le contrat de location prévoit le versement d’une provision mensuelle de 575,50 euros, avec régularisation annuelle en fonction des dépenses effectivement exposées.
La société GAMBETTA 1917 produit différents justificatifs correspondant aux régularisations qu’elle réclame.
Il convient toutefois de distinguer les différents postes de dépenses, le seul fait qu’une dépense ait été effectivement exposée par le bailleur ne suffisant pas, à lui seul, à établir qu’elle constitue une charge récupérable auprès du locataire.
Les époux [Z] ont, par courriel du 12 avril 2024, indiqué être en accord avec les montants réclamés, à l’exception de la facturation relative à l’entretien de la piscine.
Cette correspondance permet de retenir que les autres postes de régularisation ne font pas l’objet d’une contestation sérieuse.
En revanche, la société GAMBETTA 1917 sollicite à ce titre la somme de 3 873,35 euros correspondant notamment à des prestations de télésurveillance, d’entretien du portail, de la chaudière et du plancher chauffant, de la climatisation, de la piscine, de la box internet et du paysagisme.
S’agissant plus particulièrement des frais d’entretien de la piscine, il appartient au bailleur qui en sollicite le remboursement de démontrer qu’ils correspondent à des charges pouvant légalement être récupérées auprès du locataire.
Or, les pièces produites établissent essentiellement la réalité des interventions et leur facturation. Elles ne permettent pas, avec une précision suffisante, de distinguer les prestations relevant de l’entretien courant pouvant être mises à la charge des locataires de celles correspondant à des prestations d’entretien générales de cet équipement assumées par le propriétaire.
Cette incertitude est d’autant plus significative que les locataires contestent avoir pu jouir normalement de la piscine pendant la période considérée.
Dans ces conditions, la demande au titre des frais d’entretien de la piscine ne peut être accueillie en l’état.
Il convient en conséquence de déduire de la somme réclamée de 12 647,50 euros le montant de 3 873,35 euros, correspondant au poste de prestations d’entretien contesté.
La créance de la société GAMBETTA 1917 au titre des régularisations de charges sera donc fixée à : 12 647,50 – 3 873,35 = 8 774,15 euros.
Sur les frais de nettoyage
La société GAMBETTA 1917 sollicite le remboursement de la somme de 1 536 euros correspondant à une intervention de nettoyage effectuée après le départ des locataires.
Elle produit une facture ainsi qu’une attestation de l’entreprise intervenue.
Les époux [Z] contestent la somme réclamée, tout en reconnaissant dans leurs écritures qu’un nettoyage était nécessaire.
Il résulte ainsi des propres déclarations des locataires que l’état des lieux de sortie nécessitait une intervention de nettoyage.
Pour autant, la seule production d’une facture de 1 536 euros ne permet pas d’établir que l’intégralité de cette somme correspond à des prestations qui auraient été rendues nécessaires par un défaut d’entretien imputable aux locataires.
Au regard des éléments produits et de l’admission du principe d’un nettoyage nécessaire, il convient de retenir à leur charge une somme de 800 euros, correspondant à une évaluation raisonnable des frais directement imputables à leur obligation d’entretien.
La demande sera rejetée pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle des époux [Z] au titre du trouble de jouissance
Les époux [Z] sollicitent le paiement d’une somme de 20 000 euros en réparation d’un préjudice de jouissance qu’ils imputent au bailleur.
Il leur appartient d’établir l’existence d’un trouble de jouissance, son imputabilité au bailleur ainsi que l’étendue du préjudice allégué.
Les éléments versés aux débats ne permettent pas de retenir que le logement dans son ensemble aurait été impropre à sa destination.
Il ressort au contraire de la décision rendue le 15 décembre 2023 par le juge des référés que les lieux n’avaient pas été considérés comme impropres à leur usage.
Toutefois, il résulte des pièces produites que des difficultés ont affecté l’utilisation et l’entretien de la piscine au cours de la période locative.
La piscine constituait un équipement compris dans les conditions de jouissance du bien loué. Son indisponibilité ou son fonctionnement dégradé a donc nécessairement causé un trouble de jouissance, quand bien même celui-ci n’a pas affecté l’ensemble du logement.
Il convient néanmoins de tenir compte de la nature de ce trouble, de son caractère limité à cet équipement et de l’absence de démonstration d’une impossibilité générale d’utiliser le logement.
Le préjudice de jouissance sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1 500 euros.
La demande sera rejetée pour le surplus.
Sur la compensation avec le dépôt de garantie
Les époux [Z] justifient avoir versé, lors de la conclusion du bail, un dépôt de garantie de 20 000 euros.
Le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives et doit être restitué au locataire après la libération des lieux, sous déduction des sommes restant dues au bailleur lorsqu’elles sont dûment justifiées.
Il ne peut toutefois être assimilé au paiement anticipé des derniers loyers.
En l’espèce, les créances respectives des parties sont suffisamment déterminées pour permettre une compensation judiciaire.
La créance de la société GAMBETTA 1917 retenue par la présente décision s’établit à :
loyers et provisions sur charges : 22 074,32 € ;régularisations de charges : 8 774,15 € ;frais de nettoyage : 800 € ;soit un total de 31 648,47 euros.Après prise en compte du dépôt de garantie de 20 000 euros, le solde s’établit à 11 648,47 euros.
Les époux [Z] disposent par ailleurs d’une créance de 1 500 euros au titre du trouble de jouissance.
Il convient de procéder à la compensation des créances réciproques.
En conséquence, le solde dû par les époux [Z] à la société GAMBETTA 1917 sera fixé à 10148,47 euros.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
La société GAMBETTA 1917 sollicite la somme de 5 000 euros au titre d’une résistance abusive.
Toutefois, le seul fait pour un locataire de contester une partie des sommes qui lui sont réclamées et de faire valoir ses droits en justice ne suffit pas à caractériser un abus.
En l’espèce, les époux [Z] ont effectivement contesté certains postes de charges, et leur contestation relative à la piscine n’est pas dépourvue de tout fondement, puisque le présent jugement retient lui-même l’existence d’un trouble de jouissance concernant cet équipement et écarte les frais correspondants des charges mises à leur charge.
La mauvaise foi ou l’intention de nuire ne sont pas suffisamment caractérisées.
La société GAMBETTA 1917 sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Les époux [Z] succombent principalement dans le litige relatif aux loyers et aux charges.
Ils supporteront en conséquence les dépens.
Toutefois, l’issue du litige est plus nuancée que ne le soutient la société GAMBETTA 1917, dès lors qu’une partie de sa demande au titre des charges est rejetée, qu’un trouble de jouissance est retenu au bénéfice des locataires et que sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est rejetée.
Il n’apparaît dès lors pas équitable de faire droit à la demande de 3 000 euros formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera alloué à la société GAMBETTA 1917 une somme de 1500 euros à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [Z] à payer à la société GAMBETTA 1917 la somme de 22 074,32 euros au titre des loyers et provisions sur charges des mois de janvier et février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [Z] à payer à la société GAMBETTA 1917 la somme de 8 774,15 euros au titre des régularisations de charges ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [Z] à payer à la société GAMBETTA 1917 la somme de 800 euros au titre des frais de nettoyage ;
DIT que Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [Z] disposent à l’encontre de la société GAMBETTA 1917 d’une créance de 1 500 euros au titre du trouble de jouissance ;
ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties, en ce compris le dépôt de garantie de 20 000 euros, à due concurrence ;

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [Z] à payer à la société GAMBETTA 1917 la somme de 10.148,47 euros (dix mille cent quarante-huit euros et quarante-sept centimes), après compensation ;
DÉBOUTE la société GAMBETTA 1917 de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [Z] à payer à la société GAMBETTA 1917 la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [Z] aux dépens ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER LE PRESIDENT