TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [B] [S] ; Monsieur [Y] [M] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03440 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFOG

N° MINUTE :
8/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 septembre 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. EPIC [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS
Madame [B] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 septembre 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 28 septembre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/03440 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFOG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2022, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [S] et M. [Y] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3]), avec une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 378,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2578,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [S] et M. [Y] [M] le 24 novembre 2025.

Par assignation du 26 février 2026, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [S] et M. [Y] [M], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4707,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 juin 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 6857,46 euros au 12 juin 2026 échéance de mai 2026 incluse. L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [B] [S] et M. [Y] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 26 avril 2022 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH et les défendeurs contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 2 578,92 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié aux défendeurs le 21 novembre 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par le bailleur que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 janvier 2026.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [B] [S] et M. [Y] [M] sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 22 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 12 juin 2026. Mme [B] [S] et M. [Y] [M] seront, par ailleurs, condamnés à verser une provision au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juin 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 juin 2026, Mme [B] [S] et M. [Y] [M] lui devaient la somme de 6445,88 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme du mois de mai 2026 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré de loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [B] [S] et M. [Y] [M], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025 sur la somme de 2578,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code en son dernier alinéa, dispose, quant à lui, que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Mme [B] [S] et M. [Y] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS recevable l’action de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 novembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 26 avril 2022 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [B] [S] et M. [Y] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) et une cave est résilié depuis le 22 janvier 2026 ;

ORDONNONS à Mme [B] [S] et M. [Y] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] (5ème étage, Porte 88) et une cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [B] [S] et M. [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [S] et M. [Y] [M] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6445,88 euros (six mille quatre cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025 sur la somme de 2578,92 euros, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [S] et M. [Y] [M] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance de juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS in solidum Mme [B] [S] et M. [Y] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 novembre 2025 et celui des assignations du 26 février 2026 ;

CONDAMNONS in solidum Mme [B] [S] et M. [Y] [M] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection