CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 1er octobre 2026

Cassation

Mme PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente

Arrêt n° 535 F-D

Pourvoi n° A 24-21.463

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2026

M. [J] [F], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 24-21.463 contre l’arrêt rendu le 19 septembre 2024 par la cour d’appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l’opposant à la société Bistagne, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Davoine, conseillère référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [F], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Bistagne, après débats en l’audience publique du 7 juillet 2026 où étaient présentes Mme Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, Mme Davoine, conseillère référendaire rapporteure, Mme Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 19 septembre 2024), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-19.348), la société Bistagne (la bailleresse), propriétaire d’un local commercial donné à bail à M. [F] (le locataire), lui a délivré, le 26 septembre 2014, un congé sans offre de renouvellement à effet au 29 mars 2015 pour défaut d’exploitation des lieux loués.

2. Le locataire a assigné la bailleresse en annulation du congé et en paiement de dommages et intérêts. Celle-ci a demandé l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 29 mars 2015, date de fin du bail.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. Le locataire fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, de constater l’expiration du bail commercial au 29 mars 2015, d’ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, alors « que bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial, le preneur qui a procédé à l’exploitation effective de son fonds dans les lieux, au cours des trois années ayant précédé l’expiration du bail ou sa prolongation ; que l’exploitation du fonds est effective dès lors qu’elle n’a pas été interrompue de manière définitive ou irréversible ; qu’après avoir relevé que « l’effectivité de l’activité du preneur jusqu’au 30 avril 2014 » n’était pas contestée, la cour d’appel a retenu que les pièces comptables produites relevaient de « faibles opérations » qui n’auraient pas correspondu à « l’activité normale de l’entreprise » entre avril et septembre 2014, et que l’activité aurait été « discontinue » pendant trois mois avant l’expiration du bail, entre janvier et mars 2015 ; qu’en statuant de la sorte, pour juger que M. [F] ne pouvait « prétendre au renouvellement du bail, selon les conditions de l’article L. 145-8 du code de commerce », sans constater que l’exploitation du fonds aurait été interrompue de manière définitive ou irréversible au cours des trois années ayant précédé l’expiration du bail, la cour d’appel a violé l’article L. 145-8 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 145-8 et L. 145-17 du code de commerce :

4. Aux termes du premier de ces textes, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

5. Selon le second, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

6. Pour juger fondé le congé du 26 septembre 2014, l’arrêt retient que, s’il n’est pas discuté de l’effectivité de l’activité du locataire jusqu’au 30 avril 2014 et que des opérations ont été réalisées entre octobre et décembre 2014, le locataire ne justifie pas d’une exploitation effective du fonds dans les locaux loués ni pour la période d’avril à septembre 2014 ni pour la période de janvier à mars 2015, et qu’il n’invoque aucun motif légitime justifiant de cette situation.

7. En statuant ainsi, alors que seul un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années ayant précédé la date d’expiration du bail justifie la délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-8 du code de commerce, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 19 septembre 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne la société Bistagne aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Bistagne et la condamne à payer à M. [F] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le premier octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.