Cour d’appel, 3ème chambre, 30 septembre 2026, RG n° 25/00769

30/09/2026

ARRÊT N° 332/2026

N° RG 25/00769 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q35A

SG/KM

Décision déférée du 03 Février 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( )

TORRES

[G] [K]

C/

[G] [E] [O]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [G] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2] / FRANCE

Représenté par Me Amin FLISSI de la SELASU Mingus Avocat, avocat au barreau de PARIS et de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [G] [E] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Maïdou SICRE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2026-1287 du 23/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S.GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

M. SEVILLA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 1er février 2007, M. [G] [K] a donné à bail à M. [G] [E] [O] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3], appartement 11 au 3e étage à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 480 euros et 20 euros de provision mensuelle sur charges soit 500 euros au total.

Un arrêté préfectoral d’insalubrité concernant les parties communes a été pris le 21 juillet 2020. Son abrogation a été notifiée à M. [K] le 27 octobre 2021, notamment au vu du rapport du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 1] en date du 1er juillet 2021, constatant l’achèvement des travaux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 mai 2022, M. [K] a adressé M. [E] [O] une mise en demeure de payer les loyers et charges pour la somme de 3 500 euros. Une nouvelle mise en demeure datée du 24 novembre 2022 a été adressée à ce dernier aux fins de règlement des loyers pour la somme de 6 000 euros.

Par acte du 4 mai 2023, M. [G] [K] a fait assigner M. [G] [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse auquel il était demandé de :

– prononcer la résiliation du bail d’habitation du 2 février 2007 aux torts exclusifs de M. [E] [O],

– ordonner l’expulsion de M. [E] [O] de l’appartement qu’il occupe, sis [Adresse 4] au 3e étage [Localité 4] [Adresse 5],

– dire qu’à défaut pour M. [E] [O], ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré le logement dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à leur expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique,

– condamner M. [E] [O] au règlement des créances locatives à compter du mois de novembre 2021, soit la somme de 13 500  euros au 03 janvier 2024,

– condamner M. [E] [O] à verser une indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective et définitive du logement par M. [K],

– condamner M. [E] [O] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre reconventionnel, M. [E] [O] demandait au juge des contentieux de la protection de :

– enjoindre M. [K] d’effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué avec la réglementation relative à la décence des logements et notamment le règlement sanitaire départemental sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour de la signification de la décision,

– et, à titre subsidiaire, si le juge des contentieux et de la protection considérait qu’il n’y avait pas suffisamment d’éléments pour déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, ordonner une expertise avant-dire droit,

– autoriser M. [E] [O] à suspendre le versement des loyers tant que les travaux n’ont pas été effectués,

– condamner M. [K] à payer à M. [E] [O] la somme de 96 000 euros en réparation de son préjudice du fait du non-respect du bailleur de ses obligations et notamment du défaut de délivrance conforme de la chose louée depuis la signature du bail.

Par jugement du 3 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

– déclaré irrecevable la demande de résiliation de bail et d’expulsion formée par M. [K] [G],

– condamné M. [E] [O] [G] à verser à M. [K] [G] la somme de 15 980 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er novembre 2021 au 1er juillet 2024,

– débouté M. [E] [O] [G] de sa demande d’expertise judiciaire,

– condamné M. [K] [G] à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué ([Adresse 6]) avec la réglementation relative à la décence des logements et notamment le règlement sanitaire départemental dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, passé ce délai de deux mois, M. [K] [G] sera condamné au versement pendant trois mois d’une astreinte de 100 euros par jour de retard calendaire à compter du 61ème jour suivant la date de signification du jugement par commissaire de justice, à charge pour lui d’en faire la preuve,

– dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution,

– autorisé M. [E] [O] à suspendre le versement des loyers, à l’issue du délai d’astreinte, et ce tant que les travaux n’ont pas été effectués,

– condamné M. [K] [G] à payer à M. [E] [O] [G] la somme de 17 400 euros en réparation de son préjudice du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations et notamment du défaut de délivrance conforme de la chose louée,

– condamné M. [K] [G] à payer à M. [E] [O] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté M. [K] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

– condamné M. [K] [G] aux dépens,

– rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 4 mars 2025, M. [G] [K] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

– déclaré irrecevable la demande de résiliation de bail et d’expulsion formée par M. [K],

– condamné M. [K] à effectuer des travaux nécessaire à la mise en conformité du logement loué dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai, le condamner au versement pendant 3 mois d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

– dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution,

– autorisé M. [E] [O] à suspendre le versement des loyers, à l’issue du délai d’astreinte et ce tant que les travaux n’ont pas été effectués,

– condamné M. [K] à payer à M. [E] [O] la somme de 17 400 euros en réparation de son préjudice du fait du défaut de délivrance conforme de la chose louée,

– condamné M. [K] à verser à M. [E] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Monsieur [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Monsieur [K] aux dépens.

Selon avis du 7 mai 2025, l’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 906 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 juillet 2025, M. [G] [K] demande à la cour, au visa ’des articles du code du travail et la jurisprudence citée’, d’infirmer partiellement le premier jugement en ce qu’il a :

– déclaré irrecevable la demande de résiliation de bail et d’expulsion formée par M. [K],

– condamné M. [K] à effectuer des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai, le condamner au versement pendant 3 mois d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

– dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution,

– autorisé M. [E] [O] à suspendre le versement des loyers, à l’issue du délai d’astreinte et ce tant que les travaux n’ont pas été effectués,

– condamné M. [K] à payer à M. [E] [O] la somme de 17 400 euros en réparation de son préjudice du fait du défaut de délivrance conforme de la chose louée,

– condamné M. [K] à verser à M. [E] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Monsieur [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [K] aux dépens,

De statuer à nouveau et,

– débouter M. [E] [O] de ses demandes relatives au préjudice de jouissance et délivrance conforme,

– débouter M. [E] [O] de sa demande de travaux dans son logement,

– condamner M. [E] [O] à verser à M. [K] la somme de 2 000 euros à l’article 700 code de procédure civile,

– condamner M. [E] [O] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 octobre 2025, M. [G] [E] [O] demande à la cour, au visa de l’article 524 du code de procédure civile, de :

– prononcer la radiation de l’affaire inscrite sur l’appel interjeté par M. [K] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 3 février 2025,

– condamner M. [K] à payer M. [E] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à considérer que ce dernier soit bénéficiaire de l’aide juridictionnelle ou sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si la demande d’aide juridictionnelle venait à être rejetée,

– condamner M. [K] à supporter les dépens du présent incident.

Par soit-transmis en date du 07 octobre 2025, il a été donné avis au conseil de l’intimé avec copie à celui de l’appelant du fait qu’en application de l’article 524 du code de procédure civile, seul le premier président, saisi dans le délai de l’article 906-2 du code de procédure civile, est compétent pour statuer sur la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 03 février 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de radiation formée par M. [E] [O]

L’article 524 du code de procédure civile dispose que lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu’il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d’appel, décider, à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l’article 521, à moins qu’il lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter la décision.

La demande de l’intimé doit, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, être présentée avant l’expiration des délais prescrits aux articles 906-2, 909, 910 et 911. […]

Il découle de ces dispositions que le conseiller de la mise en état est compétent pour ordonner la radiation lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision assortie de l’exécution provisoire dont il a relevé appel. À défaut de désignation d’un conseiller de la mise en état, ce qui est le cas notamment en matière d’affaire fixée à bref délai, seul le premier président a compétence pour ordonner la radiation.

En l’espèce, l’intimé, M. [E] [O] a de façon exclusive sollicité la radiation de l’affaire en adressant ses conclusions à ’la cour d’appel’. Or il est constant que suivant avis du greffe en date du 07 mai 2025, signifié par l’appelant en même temps que la déclaration d’appel par exploit de commissaire de justice du 27 mai 2025 délivré à étude, l’affaire a été fixée à bref délai. La cour rappelle que par soit transmis du 07 octobre 2025, il a par ailleurs été rappelé à l’intimé qu’à défaut de désignation d’un conseiller de la mise en état, seul le premier président avait compétence pour statuer sur la demande de radiation.

Il s’ensuit que la cour n’a pas compétence pour ce faire.

2. Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail formée par M. [K]

Le premier juge a déclaré la demande en résiliation du bail formée par le bailleur irrecevable au visa de l’article 24 III. de la loi du 06 juillet 1989 et a déduit de cette irrecevabilité que la demande d’indemnité d’occupation devenait sans objet.

Dans le dispositif de ses écritures, M. [K] demande à la cour d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable sa demande de résiliation de bail et d’expulsion du locataire.

Dans le corps de ses écritures, il soutient que M. [E] [O] a manqué à deux des obligations mises à sa charge dans l’exécution du bail en :

– s’abstenant de tout paiement des loyers depuis le mois de novembre 2021 malgré deux mises en demeure,

– opposant à plusieurs reprises un refus d’accès à son logement aux artisans mandatés pour y réaliser des travaux d’amélioration et d’assainissement ainsi qu’une recherche de fuite suite à des infiltrations constatées dans l’appartement situé en dessous du sien et ce bien qu’il ait été informé, y compris par l’intermédiaire de son conseil, de la nécessité et de l’urgence de ces travaux.

Sur ce,

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en ses III. et IV. impose au bailleur personne physique de faire notifier par le commissaire de justice qu’il mandate l’assignation délivrée aux fins de prononcé de la résiliation du bail au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande, lorsque la demande repose sur l’existence d’une dette locative du preneur.

Il découle de ces dispositions qu’une demande de prononcé de la résiliation du bail fondée sur une dette de loyers et charges est irrecevable si elle n’a pas fait l’objet d’une notification au préfet. En revanche, une demande tendant aux mêmes fins qui reposerait sur tout autre motif qu’un impayé de loyers est recevable.

En l’espèce, il ressort des éléments de la décision entreprise que le bailleur demandait au juge des contentieux de la protection de prononcer la résiliation du bail au motif d’un arriéré locatif, ainsi que d’un refus persistant du locataire de laisser l’accès à son logement où des travaux devaient être réalisés.

M. [K] ne produit aucune notification au représentant de l’Etat dans le département de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection délivrée à M. [E] [O] suivant exploit de commissaire de justice du 04 mai 2023. Il s’en suit que sa demande en résiliation du bail est irrecevable en ce qu’elle est fondée sur une dette locative du preneur. Elle est en revanche recevable en ce qu’elle est fondée sur le refus du locataire de laisser l’accès à son logement afin que des travaux y soient réalisés.

La décision entreprise doit en conséquence être infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de résiliation de bail et d’expulsion formée par M. [K] et il y a lieu de la déclarer recevable seulement en ce qu’elle est fondée sur le refus du locataire de laisser l’accès à son logement afin que des travaux y soient réalisés.

La cour observe que si dans le corps de ses écritures, M. [K] demande à la cour de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [E] [O], d’ordonner son expulsion, de le condamner au versement de créances locatives arrêtées au 25 janvier 2023, ainsi que d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la décision, ces prétentions ne figurent pas dans le dispositif de ses écritures, ce dont il résulte qu’en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n’en est pas saisie.

3. Sur les obligations du bailleur

L’appelant conclut à l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il l’a condamné sous astreinte à effectuer des travaux de mise en conformité du logement loué dans le délai de 2 mois et à payer au locataire la somme de 17 400 euros en réparation de son préjudice du fait du défaut de délivrance conforme de la chose louée, ainsi qu’en ce qu’il a autorisé M. [E] [O] à suspendre le versement des loyers. L’appelant demande à la cour de débouter l’intimé de ses demandes.

À cette fin, M. [K] critique les motifs retenus dans le jugement en ce que :

– il a été à tort retenu que le logement litigieux n’était pas conforme au règlement sanitaire départemental, alors que le service communal d’hygiène et de santé a constaté la réalisation des travaux de mise en conformité dans un rapport du 9 avril 2021,

– le premier juge, qui a rejeté l’exception d’inexécution soulevée par le locataire en soulignant que le preneur ’échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent impossible son occupation, ne démontrant pas être dans l’impossibilité totale d’utiliser le logement loué même s’il ne répondait pas aux normes de décence et ce d’autant qu’il s’y est maintenu.’, n’a lui même pas estimé que l’appartement présentait un état le rendant impropre à l’habitation.

L’appelant fait en outre valoir que M. [E] [O] s’est systématiquement opposé à la poursuite des travaux de réparation dans son logement, ainsi que le service communal d’hygiène et de santé de la Mairie de [Localité 1] l’a constaté à deux reprises les 7 octobre et 23 novembre 2021, entravant ainsi délibérément la réalisation des travaux en vue d’échapper au paiement des loyers. M. [K] ajoute que le logement loué n’a jamais été frappé d’un arrêté d’insalubrité et que le service communal d’hygiène et de santé a définitivement classé sans suite la demande d’intervention du locataire en raison de l’opposition de celui-ci et du fait que lui-même a rapporté la preuve de la réalisation des travaux demandés par le service communal d’hygiène et de santé.

Sur ce,

En application de l’article 954 dernier alinéa, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Néanmoins, lorsque l’intimé ne constitue pas avocat ou ne conclut pas, la cour d’appel reste tenue d’examiner la pertinence des motifs du jugement (Civ. 2ème, 14 janvier 2021, n°19-25.831).

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement […],

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués […].

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement […],

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués […].

Les critères de la décence auxquels doit satisfaire tout logement donné à bail sont déterminés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’article 2 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ’uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Il découle de ces dispositions une obligation de résultat du bailleur qui est tenu de mettre à la disposition du locataire, même sans demande particulière de sa part, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il revient au locataire qui se prévaut de l’indécence du logement pour demander réparation d’un trouble de jouissance de rapporter la preuve de l’indécence, du fait qu’elle est imputable à un manquement du bailleur qui aurait laissé perdurer un état de l’immeuble ne répondant pas aux critères de la décence ou n’aurait pas réalisé les travaux destinés à y remédier. Le locataire doit également démontrer que l’indécence alléguée est à l’origine du trouble dont il réclame réparation. S’agissant de la preuve de faits, elle peut être rapportée par tout moyen.

Il découle de ces dispositions une obligation de résultat du bailleur qui est tenu de mettre à la disposition du locataire, même sans demande particulière de sa part, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il revient au locataire qui se prévaut de l’indécence du logement pour demander réparation d’un trouble de jouissance de rapporter la preuve de l’indécence et de ce qu’elle est à l’origine du trouble allégué. Le bailleur n’est cependant pas responsable de l’indécence d’un logement qui serait causée par le comportement du locataire, qui est lui-même tenu à une obligation d’entretien du logement et répond des dégradations qui y surviennent au cours du bail. S’agissant de la preuve de faits, elle peut être rapportée par tout moyen.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation […].

En application de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de jurisprudence constante en matière de relation contractuelle reposant sur un bail à usage d’habitation que le locataire n’est fondé à suspendre le paiement des loyers qu’à la condition de se heurter à une impossibilité totale d’habiter les lieux loués (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 16-27.246).

En cas de constatation du caractère indécent du logement, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ’(…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6′.

En l’espèce, l’absence de conclusion au fond de M. [E] [O] n’entraîne pas en elle même la confirmation de la décision entreprise bien qu’il soit réputé y conclure et s’en approprier les motifs. L’appelant supporte la charge d’apporter à la cour des éléments de nature à réfuter la décision qu’il lui défère dont la cour doit examiner la pertinence des motifs.

Le premier juge a retenu que :

– les pièces produites aux débats étaient suffisantes à démontrer l’état du logement occupé par M. [E] [O] pour justifier la demande de travaux, ce dont il a déduit que le locataire devait être débouté de sa demande d’expertise,

– dans son rapport du 09 avril 2021, le Service Communal d’Hygiène et de Santé a constaté la présence de traces d’infiltration sur le plafond et l’espace de vie, la présence d’un trou dans le placo-plâtre près de l’entrée de la salle de bain, l’absence de ventilation haute de la cuisine, que la VMC de la salle de bain n’est pas fonctionnelle, que l’une des fenêtres du toit du séjour ne jointe pas correctement à la fermeture et le vitrage est cassé, l’autre est calfeutrée par l’occupant, d’autres d’autres désordres tel que le câble de la télévision sectionné lors des travaux, les boites aux lettres dégradées, mais aussi et toujours le cabinet d’aisance qui communique avec la cuisine,

– à l’issue de ces constatations, ce service a invité le bailleur à respecter la réglementation et notamment les articles 32, 33 et 40-1 du règlement sanitaire départemental dans son rapport du 09 avril 2021,

– lors du rendez-vous du 28 avril 2022, les fenêtres de toit ont été changées, cependant les travaux d’étanchéité n’auraient pas été terminés.

Le premier juge a également rappelé qu’un constat de commissaire de justice du 24 août 2023 décrit l’état du logement :

2. Porte (…)

– L’interphone ne marche pas

– Présence de difficultés pour ouvrir la porte (…)

3. Salle de bain et pièce principale (…)

– Il n’y a pas d’eau froide. Lorsque l’on tourne le robinet, l’eau ne coule pas. (…)

– L’eau chaude elle coule, mais stagne dans la douche et ne s’écoule pas.

– Le cabinet d’aisance est totalement hors d’usage. Notre requérant ne peut pas faire ses besoins à l’intérieur de la salle de bain et l’aération ne fonctionne pas. Le sol est en ciment non revêtu d’enduit. (…)

En ce qui concerne la télévision (…) aucune chaîne ne fonctionne. (…)

En ce qui concerne le velux, cet appartement est juste éclairé par un petit velux mais qui n’a pas d’écran occultant. (…)

Sous ce velux se trouve une porte qui occulte une béance.

Notre requérant enlève la porte et je peux constater que nous sommes en sous pente et que de l’eau coule en provenance de la toiture.

Les dalles de polystyrène du faux plafond ont été détrempées et se délitent, les traces sont visibles. Notre requérant a été contraint de poser des seaux pour récupérer cette eau en provenance de la toiture.

5. Plafond (…)

Je constate la présence de moisissures et d’humidité en plafond et le long de la poutre.

Le juge des contentieux de la protection a retenu qu’ ’à partir du rapport du 09 avril 2021 et du constat du 24 août 2023, des travaux de remise en état pour une mise en conformité du logement avec la réglementation et les normes de décence sont nécessaires.’. Il a en conséquence condamné, sous astreinte, le bailleur ’à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué avec la réglementation relative à la décence des logements et notamment le règlement sanitaire départemental’.

De surcroît, au visa de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, le premier juge a autorisé le locataire à suspendre le versement des loyers à l’issue du délai de trois mois auquel il a fixé le cours de l’astreinte, tant que les travaux n’ont pas été effectués.

Enfin, en application des articles 1719 à 1721 du code civil, de l’article 6 a) et b) de la loi du 06 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, le premier juge a retenu que :

– les constats successifs du Service Communal d’Hygiène et Santé (SCHS) et le constat d’huissier de justice du 24/08/2023 pré-cités démontrent que le logement loué ne respecte pas les caractères de décence fixés par la loi du 6/07/1989, le décret n°2002-120 du 30/01/2002 notamment ses articles 2 et 3 et que les règles fixées par le règlement sanitaire départemental ne sont pas plus observées,

– aucun état des lieux d’entrée n’aurait été effectué selon M. [E] [O] et il n’en est versé aucun au dossier, le locataire n’a effectué aucune démarche auprès du bailleur avant l’intervention du SCHS en 2013 puis a multiplié les demandes et démarches depuis près de 10 ans, notamment en faisant délivrer une assignation devant le juge des référés le 12 mai 2014, le bailleur fixant des rendez-vous sans donner plus de suite sur la réalisation des travaux, les refus d’accès au logement opposés par le locataire n’étant qu’exceptionnels et non systématiques, même si son comportement a parfois pu freiner certaines visites pour des travaux,

– aucun devis n’a jamais été communiqué même après sommation de le faire.

Le premier juge a estimé qu’un logement affecté de désordres ou d’éléments d’indécence pouvait donner lieu à allocation de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et a en l’espèce fait débuter le préjudice à la date du premier procès-verbal de constatation du SCHS en date du 19/09/2013 (pièce 18 défendeur) relatif à l’enquête du 13/09/2013 relevant des caractéristiques d’indécence avec une demande de mise en conformité aux règles imposées par le règlement sanitaire départemental et ce jusqu’à la date du jugement.

Il a rappelé que les actions dérivant d’un bail se prescrivent selon les délais fixés par la loi du 6 juillet 1989 dans son article 7-1 qui ont été réduits par la loi ALUR du 24 mars 2014 et qu’en application de l’article 2247 du code civil, la prescription ne pouvait être soulevée d’office.

Il en a déduit que l’indemnité due au locataire devait être calculée sur une période 137 mois au lieu des 192 mois sollicités (192 X 500€ = 96 000€ ) par le défendeur. Considérant notamment la durée du trouble de jouissance, la nature des désordres et le comportement parfois peu conciliant du locataire, il a fixé l’indemnisation du locataire comme suit :

-Sur la durée : De septembre 2023 à février 2025 (date du jugement) soit 137 mois

– Sur le taux retenu : 30% du loyer soit 500€ X 30% = 150€

– Soit une indemnisation de 20 550€ (150€ X 137 mois).

Le premier juge a rappelé que :

– M. [K] avait été condamné par le tribunal correctionnel de Toulouse le 14 février 2023 des chefs de soumission de plusieurs personnes vulnérables ou dépendantes à des conditions d’hébergement indignes, courant janvier 2014 et jusqu’au 15 septembre 2015,

– M. [E] [O], qui s’est constitué partie civile s’est vu accorder par le tribunal la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice moral,

– il a été fait appel par M. [K] sur les dispositions pénales et par les deux parties sur le dispositif civil le 17 février 2023 et dans I’attente de la décision de la cour d’appel, la période de la prévention de janvier 2014 à septembre 2015 ne devait pas être prise en compte dans le jugement pour l’indemnisation du préjudice de jouissance,

– ainsi, le premier juge a procédé à un nouveau calcul intégrant la demande d’indemnisation de M. [E] [O] non définitivement tranchée par la juridiction pénale et le préjudice de jouissance du locataire pour défaut de délivrance a été fixé à 17 400 euros, somme au paiement de laquelle M. [K] a été condamné, du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations et notamment du défaut de délivrance conforme de la chose louée.

La cour observe qu’il ressort de l’acte d’appel du 17 février 2023 que par jugement rendu le 14 février 2023 par le tribunal correctionnel de Toulouse, M. [K] a été déclaré coupable des chefs de :

– soumission de plusieurs personnes vulnérables ou dépendantes à des conditions d’hébergement indignes commis entre courant janvier 2014 et jusqu’au 15 septembre 2015,

– escroquerie au préjudice d’une personne publique ou d’un organisme chargé d’une mission de service public pour l’obtention d’une allocation, d’une prestation, d’un paiement ou d’un avantage indû commis courant janvier 2014 et jusqu’au 22 septembre 2015.

M. [K] a été condamné à la peine principale d’un an d’emprisonnement avec sursis et 70 000 euros d’amende, ainsi qu’à la diffusion et à la publication de la condamnation. La confiscation des biens ayant servi à commettre l’infraction et la confiscation des scellés a été prononcée à titre de peine complémentaire.

En l’absence d’élément relatif à la suite donnée aux déclarations d’appel des parties, il n’est pas établi que cette condamnation serait définitive et par conséquent que la matérialité des faits s’imposerait à la juridiction civile.

La cour relève que la durée d’indemnisation de 137 mois retenue par le premier juge concerne manifestement la période ayant couru de septembre 2013, et non 2023 comme mentionné par erreur dans le jugement, jusqu’en février 2025.

Néanmoins, les éléments relatifs à l’intervention du SCHS en septembre 2013 ne sont pas précisément mentionnés dans le jugement entrepris et l’appelant, qui n’a pas conclu au fond, n’en démontre pas le contenu à hauteur d’appel. L’état dans lequel les lieux loués se trouvaient à cette période est donc inconnu.

L’appelant prétend que dans son rapport du 09 avril 2021, le SCHS a constaté qu’il avait réalisé les travaux de mise en conformité, alors que le premier juge a tiré de ce rapport que ce service invitait le bailleur à respecter la réglementation et notamment le règlement sanitaire départemental. M. [K] ne produit pas ce rapport, ce dont il résulte qu’il ne conteste pas utilement le constat de l’état des lieux loué tel que rappelé par le premier juge.

Au regard des éléments dont dispose la cour, le premier état des lieux connu est celui issu du rapport du SCHS du 09 avril 2021, dont le premier juge a relevé qu’il avait constaté la présence de traces d’infiltration sur le plafond et l’espace de vie, la présence d’un trou dans le placo-plâtre près de l’entrée de la salle de bain, l’absence de ventilation haute de la cuisine, que la VMC de la salle de bain n’est pas fonctionnelle, que l’une des fenêtres du toit du séjour ne jointe pas correctement à la fermeture et le vitrage est cassé, l’autre est calfeutrée par l’occupant, d’autres d’autres désordres tel que le câble de la télévision sectionné lors des travaux, les boites aux lettres dégradées, mais aussi et toujours le cabinet d’aisance qui communique avec la cuisine.

Concernant les travaux qu’il affirme avoir réalisés, l’appelant verse aux débats :

– le courrier du 21 octobre 2021 de notification de l’arrêté abrogeant l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 21 juillet 2020, ainsi que la page 1/2 de cet arrêté, dont il ressort que seules les parties communes de l’immeuble étaient concernées par ces deux arrêtés,

– un  procès-verbal établi le 09 mars 2023 par un commissaire de justice qui s’est rendu dans l’appartement situé au 2ème étage de l’immeuble, qui a constaté que cet appartement, qui était en travaux, présentait des traces d’infiltration provenant de l’appartement du dessus qui est celui occupé par M. [E] [O].

Ces éléments concernent toutefois des locaux distincts des lieux loués et ne démontrent pas que des travaux ont été faits dans l’appartement loué à M. [E] [O] objet du litige.

L’appelant verse aux débats un rapport de constatation du 13 décembre 2021 faisant suite à une enquête conduite le 07 octobre précédent par le SCHS de la ville de [Localité 1], indiquant qu’il avait été convenu du changement des fenêtres et d’un état des lieux de la toiture mais que M. [E] [O] avait refusé l’intervention de la société, se montrant ’agressif et menaçant envers les artisans’ puis que plus tard dans la journée, le locataire avait rappelé le service, faisant part d’un accord avec le bailleur pour une intervention le ’lundi 11’ en vue de la réparation du toit et de la suppression des fuites, ainsi que du changement des fenêtres de toit.

Il produit également un rapport de constatation du même jour, faisant suite à une enquête du 23 novembre 2021 au cours de laquelle a été prévue une réunion entre les parties et la société en charge des travaux, en vue de programmer et planifier les travaux de réfection intérieure du logement, le SCHS précisant que le soir même, M. [E] [O] a appelé le service pour annuler le rendez-vous.

Dans un courrier électronique du 04 janvier 2024 destiné à la soeur de M. [K] lui adressant à nouveau le courrier du 23 novembre 2021, les services de [Localité 1] Métropole chargés de l’hygiène ont indiqué que ce document était le premier informant le bailleur qu’une procédure administrative était engagée à son encontre et qu’il était une incitation. Dans ce courrier électronique, il est précisé qu’au vu des difficultés rencontrées avec M. [E] [O], notamment pour l’accès à son logement et l’exécution des travaux demandés par le SCHS, la procédure n’avait pas été poursuivie à l’encontre du bailleur et qu’aucune procédure d’insalubrité n’était engagée sur cette situation.

La cour rappelle qu’il appartient au bailleur d’exécuter spontanément les travaux destinés à maintenir le logement en état de décence. Au cas présent, M. [K] expose n’avoir pu réaliser les travaux de mise en conformité du logement en raison de l’opposition systématique du locataire.

Dans un courrier du 25 mai 2022, le gestionnaire de location a proposé au locataire 3 dates au mois de juin 2022 pour réaliser des travaux de réglage de la porte d’entrée du logement, embellissement et peinture au niveau du Velux, isolation dans la ’chambre perdue’ et réparation de la VMC.

En l’absence de réponse, le gestionnaire a réitéré sa demande d’accès au logement par mail du 20 juillet 2022, annonçant également la délivrance d’un commandement de payer.

Par un nouveau courrier du 24 octobre 2022, observant que sa demande de mai était restée sans réponse, le gestionnaire locatif demandait au locataire le règlement des loyers pour la somme de 6 000 euros et de permettre l’accès à son logement et de convenir d’un rendez-vous en vue d’une opération de recherche de fuite en raison d’infiltrations constatées dans le logement du dessous et pour réaliser des travaux. Cette demande a été relayée au conseil du locataire par courrier électronique, lequel a répondu le 03 novembre suivant que son client se rendrait disponible les 8 et/ou 09 novembre 2022. En réponse, le gestionnaire de location a confirmé qu’une intervention aurait lieu sur ces deux journées. Le 08 novembre néanmoins, le gestionnaire a indiqué que le locataire refusait l’accès à son logement à l’artisan, soulignant que sa mauvaise foi était établie, qu’au-delà de la nécessité de travaux, il provoquait des dégâts des eaux depuis plusieurs mois et que l’accès au logement était urgent.

Le premier juge a tiré du constat du SCHS du 09 avril 2021 et de celui établi par un commissaire de justice le 24 août 2023 produit en première instance par l’intimé et dont les éléments sont rappelés dans le jugement, la non-décence des lieux loués.

Néanmoins, à lui seul, le rappel des éléments constatés en avril 2021 n’établit pas un lien d’imputabilité avec un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, étant souligné que certains éléments sont cassés ou dégradés, sans que l’origine de leur état soit établie.

En outre, le constat du 24 août 2023 n’est pas produit en cause d’appel. L’absence d’eau froide dans la salle de bains et des toilettes hors d’usage sont de nature à caractériser des éléments d’indécence, sous réserve toutefois que de résulter d’un manquement du bailleur qui n’aurait pas réalisé les travaux sans faute du locataire. Or, il ne peut être déduit du seul constat de l’état du logement de surcroît établi de façon non contradictoire par rapport au bailleur, une indécence des lieux loués résultant de manquements du bailleurs à son obligation de délivrance, alors que le locataire s’est à plusieurs reprises opposé à la réalisation de travaux d’ampleur et que les conditions dans lesquelles il occupe le logement sont inconnues.

Il résulte des éléments qui précèdent qu’il n’est pas établi que le logement occupé par M. [E] [O] aurait présenté entre les années 2013 et 2025 un état de non décence présentant un lien d’imputabilité direct, certain et exclusif avec un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Dans ces conditions, M. [K] ne pouvait être condamné à la réalisation sous astreinte de travaux dont la nature et le délai d’exécution n’étaient pas déterminés et le locataire ne démontrait pas remplir les conditions pour suspendre le paiement du loyer, ni l’existence d’un préjudice de jouissance imputable à une faute du bailleur justifiant une réduction de 30% du montant du loyer sur 137 mois.

Il s’ensuit que par voie d’infirmation de la décision entreprise, M. [E] [O] doit être débouté de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de suspension du versement des loyers tant que les travaux n’ont pas été effectués et de condamnation de M. [K] à l’indemniser d’un préjudice du fait du non-respect du bailleur de ses obligations.

4. Sur les mesures accessoires

Partie perdant le procès, M. [E] [O] sera condamné aux dépens de première instance par voie d’infirmation de la décision entreprise, ainsi qu’aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

La décision entreprise sera également infirmée en ce qu’elle a condamné M. [E] [O] au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M. [K].

Il n’est pas inéquitable de laisser à l’appelant la charge des frais qu’il a exposés et il sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

– Dit que la cour n’a pas compétence pour statuer sur la demande de radiation formée par M. [G] [E] [O],

– Infirme le jugement rendu le 03 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions soumises à appel,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

– Déclare recevable la demande de résiliation de bail et d’expulsion formée par M. [G] [P] seulement en ce qu’elle est fondée sur le refus du locataire de laisser l’accès à son logement afin que des travaux y soient réalisés,

– Déboute M. [G] [E] [O] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de suspension du versement des loyers tant que les travaux n’ont pas été effectués et de condamnation de M. [K] à l’indemniser d’un préjudice du fait du non-respect du bailleur de ses obligations,

Y ajoutant :

– Condamne M. [G] [E] [O] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

– Déboute M. [G] [K] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET