N° RG 24/04776 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PW5S

Décision du

tribunal judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 29 avril 2024

RG : 23/00715

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 29 Septembre 2026

APPELANTS :

M. [H] [L]

né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1] (69)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Mme [R] [G] épouse [L]

née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 3] (42)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par Me Adeline LOUIS de la SARL ALO AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1942

INTIMEE :

La SCP [E] [D] [O] [N], notaires associés

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Joël TACHET de la SCP TACHET, AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 609

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Juin 2026

Date de mise à disposition : 29 Septembre 2026

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Patricia GONZALEZ, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 1er avril 2022, par Maître [N], notaire associé de la société civile professionnelle [E] [D] – [O] [N], titulaire d’un office notarial à [Localité 5] (Ain) (et ci-après le notaire), M. [L] et Mme [G] épouse [L] ont conclu avec M. [I] et Mme [S] une promesse unilatérale de vente de leur maison à usage d’habitation, située [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le prix de 350.000 euros.

Cette promesse était consentie pour un délai expirant le 4 juillet 2022, avec prorogation éventuelle de trente jours.

L’acte prévoyait le versement par les bénéficiaires de la promesse:

– d’un dépôt ce garantie de 35.000 euros à verser à concurrence de 17.500 euros au plus tard le 11 avril 2022 et pour le solde, au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente,

– d’une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 35.000 euros dans l’éventualité où ils ne donneraient plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

Par acte authentique reçu le 16 juin 2022 par Maître [N], M. [J] et Mme [Z] épouse [J] ont conclu avec M. et Mme [L] une promesse unilatérale de vente de leur maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le prix de 255. 000 euros payable au moyen de leurs deniers personnels ou assimilés, sous la condition suspensive de la vente effective de l’immeuble leur appartenant [Adresse 1] à [Localité 6].

M. et Mme [L], les promettants, ont été informés mi-septembre 2022 par la société de notaires que la vente de leur bien immobilier n’aurait pas lieu et que M. [I] et Mme [S], les bénéficiaires, n’avaient pas versé l’indemnité d’immobilisation mise à leur charge.

Par courrier recommandé de leur conseil en date du 12 octobre 2022, M. et Mme [L] ont sollicité de la société de notaires l’indemnisation de leurs divers dommages.

Par acte introductif d’instance du 3 mars 2023, M. et Mme [L] ont fait assigner la société de notaires devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins de paiement de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

Par jugement contradictoire du 29 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

– débouté M. et Mme [L] de leur demande en paiement de dommages-intérêts,

– débouté les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. et Mme [L] in solidum aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement.

Par déclaration du 10 juin 2024, M. et Mme [L] ont interjeté appel.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 mars 2025, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement en ce qu’il :

* les a déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts,

* a débouté les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés in solidum aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement,

Et, statuant de nouveau,

– condamner la société civile professionnelle [E] [D] ’ [O] [N] à leur payer et leur porter la somme globale de 34.450 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice,

– la condamner à leur payer et leur porter une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner à leur payer et leur porter aux entiers dépens,

– la débouter de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, le notaire demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes et a mis à leur charge les dépens de l’instance,

Y ajoutant,

– condamner in solidum M. et Mme [L] aux entiers dépens de la procédure d’appel avec droit de recouvrement,

– condamner in solidum M. et Mme [L] à lui payer une indemnité de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du notaire

Les appelants exposent à titre principal que :

le notaire qui régularise une promesse unilatérale de vente engage sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil, notamment lorsqu’il n’a pas effectué les démarches permettant d’assurer la validité ou l’efficacité de l’acte,

En l’espèce, l’étude notariale, qui avait qualité de séquestre conventionnelle de l’indemnité d’immobilisation au sens de l’article 1956 du code civil, a commis une faute en ne s’assurant pas du versement de cette indemnité et/ou en ne prévenant pas les promettants de cette absence d’exécution, puisque l’étude notariale ne démontre pas qu’elle les avait informés alors qu’ils n’en avaient pas connaissance,

la nouvelle promesse n’a pas été conclue pour ce motif et s’ils avaient été avisés de cette carence, ils n’auraient pas engagé des frais pour se reloger dans l’attente d’une future acquisition, cette absence d’information leur ayant laissé croire qu’ils étaient engagés par la promesse,

ils n’avaient aucun moyen de vérifier que les fonds avaient bien été reçus par le notaire,

cette absence de versement, dont ils n’ont jamais été avertis, les a empêché d’encaisser le montant de cette indemnité,

leur dommage est constitué par la perte de chance d’avoir pu éviter d’exposer les frais de relogement, de déménagement et de dépôt de leurs meubles, ainsi que ceux de mise en service du compteur d’eau et du contrat d’électricité pour ces nouveaux locaux, et les frais de rédaction de l’acte d’acquisition de leur nouveau bien immobilier,

ils ont également perdu la chance de pouvoir remettre leur bien en vente plus tôt.

Le notaire répond que :

il n’était pas en mesure d’informer les appelants du défaut de versement par courrier recommandé, mais il les a informés verbalement,

la seconde promesse a été régularisée afin de tenir compte de cette situation, que les appelants ne pouvaient pas ignorer,

les appelants ne l’avaient pas informé de ce qu’ils avaient déjà déménagé,

il n’est détenteur de l’indemnité d’immobilisation qu’à partir du moment où celle ci lui est remise, cette somme ne pouvant être reversée aux acquéreurs que dans les conditions fixées à la promesse et il appartenait aux appelants d’agir à l’encontre de leurs cocontractants, seuls responsables de l’échec de la promesse de vente,

il n’existe aucun lien de causalité entre le défaut d’information reproché et la perte alléguée d’une chance de percevoir le montant de l’indemnité d’immobilisation,

les appelants n’auraient pas pu se faire remettre la totalité de l’indemnité.

les frais invoqués résultent d’un choix personnel des appelants sans lien de causalité avec le fait générateur invoqué,

l’absence de régularisation d’un acte authentique de vente n’est pas indemnisable.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil précise que ’Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure’.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, ’Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.’

La responsabilité contractuelle du notaire peut être engagée lorsque ce dernier agit en qualité de gestionnaire d’affaires ou de mandataire.

Par ailleurs, l’inexécution par le notaire de ses obligations en qualité de rédacteur d’acte engage sa responsabilité quasi-délictuelle. Il appartient dans ce cadre au notaire d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente ainsi qu’à une obligation d’information sur les effets et la portée des actes et de conseil envers les parties signataires.

Il appartient à celui qui entend engager la responsabilité de l’officier ministériel de rapporter la preuve de sa faute et du lien de causalité avec le préjudice qu’il allègue.

En l’espèce, la promesse de vente comporte en page 14 un paragraphe dénommé ’indemnité forfaitaire d’immobilisation’ qui prévoit qu’en contrepartie de la promesse qui lui est faite par le promettant, le bénéficiaire s’engage à lui verser une somme de 35.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, somme versée à concurrence de 17.500 euros au plus tard le 11 avril 2022, ce versement étant nécessairement effectué par virement bancaire à la comptabilité du notaire et à défaut de versement à la date convenue, la promesse sera considérée comme nulle et non avenue si bon semble au vendeur, sans qu’aucune notification ni formalité ne soit nécessaire’. Le solde est payable dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition une fois les conditions suspensives réalisées.

Les époux [L] persistent à se prévaloir de la responsabilité contractuelle du notaire mais c’est à juste titre que le premier juge a retenu que leur demande principale à l’encontre du notaire s’inscrivait dans le cadre de la rédaction et de l’authentification de la promesse de vente à l’exclusion de tout engagement envers l’une ou l’autre des parties de sorte que l’action en paiement sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil était mal fondée ; la prévision dans l’acte notarié d’une indemnité d’immobilisation devant être versée pour moitié à une certaine date sur la comptabilité de l’étude ne change pas ce qui précède.

A titre subsidiaire, les appelants se prévalent expressément en appel de la responsabilité quasi-délictuelle du notaire.

Or, c’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que :

– si la société de notaires, en l’absence d’écrit en ce sens, ne rapporte pas la preuve d’avoir avisé les époux [L] de l’absence de versement du montant de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 17.500 euros dans le délai stipulé par l’acte, soit au plus tard le 11 avril 2022, ce manquement a eu pour seule conséquence de faire perdre aux vendeurs la chance de se prévaloir de la clause de la promesse prévue à la page 14 de l’acte,

– la nullité et le caractère non avenu de la promesse n’avaient pas de caractère automatique et résultaient d’une possibilité laissée aux vendeurs qui étaient libres de s’en prévaloir ou pas,

– l’absence d’information du notaire a fait perdre aux époux [L] la chance d’avoir pu se prévaloir plus tôt de la nullité et du caractère non ave nu de la promesse de vente conclue avec les consorts [I] [S],

– toutefois, le préjudice financier allégué (frais de location de l’appartement du 4 juin 2022 au 10 octobre 2026, frais de mise en service du compteur d’eau et d’ouverture de contrat d’électricité, frais de déménagement des meubles, et mise à disposition de box pour les entreposer, frais engagés pour la promesse de vente conclue avec les consorts [J]) est sans lien direct avec le manquement du notaire à son obligation d’information, alors que les époux [L] ne sollicitent pas ce montant à titre de perte de chance de ne pas avoir engagé ces frais, que les sommes ont été engagées avant la levée d’option,

– le défaut d’information du non-paiement de l’indemnité est sans lien de causalité avec la perte de chance de percevoir celle-ci qui résulte uniquement de la carence du bénéficiaire.

La cour ajoute que :

– le notaire ne prouve toujours pas en cause d’appel d’avoir prévenu les vendeurs, ceci ne pouvant se déduire tacitement des termes de l’acte d’achat postérieur du 16 juin 2016 ; alors que la promesse de vente n’avait pas encore abouti, les conditions suspensives s’imposaient indépendamment du sort de l’indemnité d’occupation de l’acte précédent ; le fait qu’une indemnité d’immobilisation n’ait pas été prévue dans ce second acte est également sans emport sur le présent litige,

– cependant, la promesse expirait le 4 juillet 2022 ; si les époux [L] n’avaient pas à informer le notaire de leur déménagement, ils ont par contre, anticipé celui-ci avant même la date butoir de la condition suspensive d’obtention des financements du 6 juin de sorte la vente restait incertaine et alors qu’ils n’avaient aucune obligation de libérer le bien ; les frais dont ils demandaient le remboursement en première instance résultent en conséquence de leur manque de prudence,

– les seuls débiteurs de l’indemnité sont les consorts [I] [S] et la demande d’indemnisation des époux [L], sous couvert d’une perte de chance, couvre manifestement le montant total de l’indemnité d’immobilisation qu’ils entendent voir mettre à la charge du notaire,

– les époux [L] font valoir qu’ils n’ont pas recouvré l’indemnité et qu’ils n’ont pu saisir a juridiction d’une demande de libération des fonds séquestrés qui s’avère désormais impossible ; or, la promesse de vente précise bien en page 16 que conformément à l’article 1960 du code civil, le versement des fonds séquestrés ne pouvait intervenir que de l’accord des parties ou d’une décision judiciaire exécutoire mais les époux [L] ne justifient ni d’un accord des consorts [I] [S], ni d’une action engagée à l’encontre de ces derniers aux fins de les voir condamner au versement de l’indemnité d’immobilisation en cause ; ils ne justifient d’aucune perte de chance d’avoir perdu l’indemnité d’immobilisation de la part des acquéreurs, et pour le moins la moitié séquestrée de celle-ci, ne justifiant d’aucune insolvabilité des acquéreurs,

– ils ne sont pas no n plus fondés à réclamer le remboursement des frais de l’acte du 16 juin 2022 qui résulte également d’un choix de leur part avant finalisation de la première vente et ne donne pas lieu à remboursement selon les termes de l’acte.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des époux [L].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens d’appel sont mis à la charge des appelants qui succombent sur leurs prétentions.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement déféré sur ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne in solidum [H] [L] et [R] [G] épouse [L] aux dépens d’appel avec droit de recouvrement,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La greffière, La Présidente,