TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2026
Président : Madame Alice FUSINA, Présidente
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 06 Août 2026

GROSSE :
Le 1er octobre 2026
à Me Olivier GIRAUD
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :
Le 1er octobre 2026
à Me Laure AIMINO
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

N° RG 25/06288 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EE4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA [T], dont le siège social est sis 72 Bis Rue Perrin Solliers – 13006 MARSEILLE inscrite au RCS de Marseille sous le numéro B 058 811 670 et encore en ses bureaux sis 165 avenue du Prado 13008 Marseille, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Q] [S], demeurant 28 rue Granier – Résidence Vert Clos Bât A appt 7 – 13010 MARSEILLE

représentée par Me Laure AIMINO, avocat au barreau de MARSEILLE
admise à l’aide juridictionnelle totale par décision du 8 janvier 2026 du BAJ de Marseille n° C13055/2025/068353

Monsieur [L] [D], demeurant 28 rue Granier – Résidence Vert Clos Bât A appt 7 – 13010 MARSEILLE

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2016, la société ERILIA venant aux droits de la [T] a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [S] et M. [L] [D] sur des locaux situés au 28 rue Garnier, Résidence Vert Clos bâtiment A 13010 MARSEILLE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 492,64 euros et d’une provision pour charges de 84 euros, outre deux places de stationnement.

Par actes de commissaire de justice du 3 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5049,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [S] et M. [L] [D] le 7 juillet 2025.

Par assignations du 17 octobre 2025, la société ERILIA venant aux droits de la [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [S] et M. [L] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
-8166,37 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025,
-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 août 2026, la société ERILIA venant aux droits de la [T] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 juillet 2026, s’élève désormais à 14563,38 euros.

Non comparante mais représentée, Mme [Q] [S] expose que le bail a initialement été conclu avec le bailleur [T], avant une fusion-absorption le 30 juin 2024.

La défenderesse expose que le nouveau bailleur, ERILIA, n’a pas effectué les diligences nécessaires pour signaler le changement de RIB et a donc fait preuve de négligence. Au regard de la bonne foi des locataires, il est sollicité de débouter la société demanderesse de ses demandes aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion des locataires. Il est également sollicité d’accorder aux deux locataires les plus larges délais de paiement quant à la dette, laquelle ne devra pas inclure les frais de procédure. Il est précisé que Mme [Q] [S] fait face à des problèmes de santé et va déposer un dossier de surendettement, tandis que M. [L] [D] commencera une formation en septembre. Enfin, le conseil de Mme [Q] [S] sollicite que la société ERILIA soit condamnée à verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ERILIA venant aux droits de la [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5049,70 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Mme [Q] [S] évoque sa bonne foi ainsi que celle de son compagnon M. [L] [D], indiquant n’avoir pas remarqué que leurs prélèvements automatiques étaient refusés du fait du changement de bailleur. Or, la société ERILIA précise que lors du changement de bailleur, l’information des nouvelles coordonnées a été fournie par divers biais : une newsletter, un sms, une affiche dans le hall, un guide découverte, un magnet, un site d’accompagnement au changement, outre une lettre d’information. En tout état de cause, sur le fondement des articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1342 du code civil, il appartenait aux débiteurs de faire les démarches pour régler leur loyer. Au regard du montant de la dette, à savoir plus de 5000 euros au moment du commandement de payer et près de 15000 euros au jour de l’audience, l’argument de la bonne foi des locataires, qui ne se seraient pas aperçus des refus de prélèvements, ne saurait prospérer. Ceux-ci ne prouvent d’ailleurs pas avoir fait de démarches afin de régler les échéances impayées.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ERILIA venant aux droits de la [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société ERILIA venant aux droits de la [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juillet 2026, Mme [Q] [S] et M. [L] [D] lui devaient la somme de 14563,38 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, il convient de soustraire à cette somme divers frais ne correspondant pas à des loyers ni à des charges, mais à des frais de procédure, à savoir les frais de non réponse à l’enquête sociale (7,62 euros x 19), les pénalités pour défaut d’assurance (1,32 euros x 6 ; 1,43 euros x 6 ; 11,30 euros x 7) ou les frais de justice (132,22 euros, 188,72 euros) apparaissant dans le décompte : 14563,38 – 561,32 (total des frais précités) = 14002,06 euros.

Mme [Q] [S] et M. [L] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [Q] [S] et M. [L] [D] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, de sorte que les éventuels délais de paiement ne peuvent être accordés que sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, à savoir dans une limite de deux ans, et sans avoir comme effet potentiel la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, seule Mme [Q] [S] est représentée. S’il est mentionné que le couple est en capacité de régler sa dette en sus du loyer courant, aucune pièce justificative n’est fournie concernant les ressources et les charges. Dès lors, il est impossible d’étudier la capacité contributive réelle des défendeurs.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 808,38 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ERILIA venant aux droits de la [T] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [S] et M. [L] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 novembre 2016 concernant les locaux situés au 28 rue Garnier, Résidence Vert Clos bâtiment A 13010 MARSEILLE est résilié depuis le 4 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Q] [S] et M. [L] [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Q] [S] et M. [L] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 28 rue Garnier, Résidence Vert Clos bâtiment A 13010 MARSEILLE ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [S] et M. [L] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 808,38 euros (huit cent huit euros et trente-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [S] et M. [L] [D] à payer à la société ERILIA venant aux droits de la [T] la somme de 14002,06 (quatorze mille deux euros et six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5049,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE les délais de paiement sollicités par Mme [Q] [S],

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société ERILIA venant aux droits de la [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [S] et M. [L] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 juillet 2025 et celui des assignations du 17 octobre 2025, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge