N° RG 26/02349 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OHSD

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Juge de l’exécution

N° RG 26/02349 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OHSD

Minute n°

Le____________________

Exp. exc + ann à Me SCHEUER
Exp exc à dem par LRAR
Exp + ann à dem par LS
Exp à la SARL Cabinet CLAUDE IMMOBILIER par LS + LRAR
Exp à Me [X] [J], Commissaire de justice, par case

Le Greffier

Me Gaston SCHEUER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

SERVICE DÉLÉGUÉ
DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT

DU

30 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [N]
né le 24 Février 1971 à [Localité 3] (94)
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne

Madame [M] [V] [N]
née le 22 Avril 1971 à [Localité 5] (PORTUGAL)
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

DÉFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4]
représenté par son syndic, la SARL Cabinet CLAUDE IMMOBILIER
sis [Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Gaston SCHEUER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70, substitué à l’audience par Me Iris PRENI, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président, Juge de l’exécution
Lamiae MALYANI, Greffier

OBJET : Autres demandes relatives à la copropriété – Demande de prononcé, liquidation, modification ou suppression d’une astreinte

DÉBATS : A l’audience publique du 10 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge de l’Exécution, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Septembre 2026.

JUGEMENT : Contradictoire en Premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, signé par Véronique BASTOS, Juge de l’Exécution et par Lamiae MALYANI, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 23 mars 2026, Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à 67000 Strasbourg (le syndicat des copropriétaires) devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 9.100 € au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement du 27 mars 2025 ;
– leur dispense au paiement de leur quote-part d’astreinte ;
– la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2026 puis renvoyée afin de permettre au conseil de la partie défenderesse de conclure.

A l’audience du 10 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N], présents, ont repris les prétentions et moyens de leur assignation du 23 mars 2026, à laquelle il sera référé pour plus ample exposé des faits et des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Ils font notamment valoir que :

* le Tribunal Judiciaire de Strasbourg a, par jugement du 27 mars 2025, condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder, par tout entrepreneur qualifié de son choix, à la réfection du mur de clôture visé par la mise en demeure de la Ville de Strasbourg du 8 mars 2024 afin de remédier à toutes les fissures présentes sur le muret, d’assurer sa stabilité et son esthétisme, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de quatre mois après signification du jugement, l’astreinte courant pendant un délai maximal de six mois ;
* les travaux n’avaient toujours pas commencé au jour de l’assignation ni au jour de l’audience; que si ceux-ci n’ont pas pu commencer c’est en raison de l’absence de diligences et de la mauvaise gestion du dossier par le syndicat des copropriétaires; que les travaux pouvaient aisément être réalisés dans le délai imparti par le Tribunal, malgré certains délais administratifs; que les travaux à entreprendre étaient déjà connus par le syndicat des copropriétaires avant le jugement ; qu’il n’y a aucun élément imprévu qui justifierait une suppression ou réduction de l’astreinte; que les copropriétaires n’ont entrepris aucune démarche particulière pour s’assurer que le syndic engage effectivement les actions nécessaires à la réalisation des travaux dans les délais impartis ;
* ils n’ont fait signifier le jugement que le 5 mai 2025 et ont ainsi laissé du temps pour commencer les démarches ;
* les travaux n’ayant pas été effectués dans le délai de six mois imparti, l’astreinte doit être liquidée de la manière suivante : du 5 septembre 2025 au 5 mars 2026, soit 182 jours, à 50 € par jour, donc 9.100 €.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 21 mai 2026, auxquelles il sera référé pour plus ample exposé des faits et moyens.
Il demande ainsi que Juge de l’Exécution, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– débouter Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N] de leurs demandes au titre de la liquidation de l’astreinte ;
– condamner Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il expose notamment que :
* il a été diligent et qu’il justifie de toutes les démarches qu’il a effectuées ; qu’il faut notamment tenir compte du changement de syndic au 5 mai 2025, date à laquelle le jugement du 27 mars 2025 a été signifié ;
* le jugement n’a pas demandé au syndicat des copropriétaires de procéder immédiatement aux travaux, ce qui n’était pas envisageable; qu’en effet, il n’était pas concevable, ni possible d’obtenir la réalisation des travaux dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement compte tenu de la nécessité d’effectuer une déclaration préalable de travaux ainsi que des différents délais administratifs; qu’il a commencé toutes les diligences administratives et auprès de l’architecte, maître d’oeuvre et entreprises dans les délais du jugement; qu’il convient de prendre en compte au titre des travaux de réfection du mur de clôture les travaux proprements dits mais également la partie administrative impérative préalable ; qu’aucun manquement ne saurait lui être reproché et qu’il convient ainsi de supprimer l’astreinte.
* les travaux de réfection ont démarré le 28 avril 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026.

Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N] étant présents et le syndicat des copropriétaires étant régulièrement représenté, le jugement sera contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La demande de Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N] est recevable, ceux-ci ayant justifié s’être acquités de la contribution de 50 € prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

* Sur la liquidation de l’astreinte

En vertu de l’article L.131-3 du Code des Procédures Civiles d’Execution, l’astreinte est liquidée par le juge de l’exécution.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

– par jugement du 27 mars 2025, le Tribunal Judiciaire de Strasbourg a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à 67000 Strasbourg à faire procéder, par tout entrepreneur qualifié de son choix, à la réfection du mur de clôture visé par la mise en demeure de la Ville de Strasbourg du 8 mars 2024 afin de remédier à toutes les fissures présentes sur le muret, d’assurer sa stabilité et son esthétisme, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de quatre mois après la signification du jugement, l’astreinte courant pendant un délai maximal de six mois ;
– le jugement a été signifié au syndicat des copropriétaires le 5 mai 2025.

La décision est donc exécutoire.

Les éléments du dossier révèlent que les travaux de réfection du muret n’ont commencé que le 28 avril 2026.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires se devait de faire procéder à la réfection du muret avant le 5 septembre 2025, sous peine d’asteinte.
Il précise qu’il a rempli sa mission puisque le jugement n’indique pas que les travaux devaient être terminés pour cette date mais que les démarches devaient être initiées.

Si le Juge de l’Exécution ne peut pas modifier le jugement du 27 mars 2025, il peut l’interpréter.
Or, le dispositif du Tribunal est clair car il indique que le syndicat des copropriétaires doit faire procéder à la réfection du muret dans un délai de quatre mois. Il n’est pas précisé que celui-ci doit entreprendre les démarches pour faire procéder à cette réfection dans le délai de quatre mois. Dans un tel cas, le délai aurait été plus bref.
Dès lors, il s’agit bien de l’intégralité des travaux qui doit avoir été réalisée dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement.

Or, les éléments du dossier démontrent que si les démarches en ce sens ont été entreprises dès le mois de juin 2025, les travaux n’ont réellement commencé que le 28 avril 2026.

Dès lors, ceux-ci n’étaient ni terminés dans le délai de quatre mois suivant la signification du jugement, soit au 5 septembre 2025 ni au 5 mars 2026 à l’issue du délai de six mois concernant la durée de l’astreinte.

Ainsi, il y a lieu de procéder à la liquidation de l’astreinte.

Dans le cadre du jugement du 27 mars 2025, le Juge des Référés n’a pas précisé la nature de l’astreinte; par application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article L.131-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, cette astreinte est nécessairement provisoire.

Aux termes de l’article L.131-4 du Code de Procédures Civiles d’Exécution :
– l’astreinte provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère ;
– dans le cas contraire, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et de difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires estime qu’il était impossible de respecter le délai de quatre mois impartis par le jugement et que le retard dans l’exécution des travaux est dû à des causes étrangères, à savoir un changement de syndic le 5 mai 2025 et à la transmission du dossier au nouveau syndic le 6 juin 2025, à la nécessité d’une déclaration préalable de travaux, ce qui a nécessité la recherche d’un architecte, au délai d’instruction de la demande et au délai du droit des tiers à respecter, à la recherches d’entreprises et au planning de celles-ci. Il affirme que les délais administratifs impératifs et indépendants de sa volonté, d’un minimum de trois mois et demi, rendent impossible l’exécution du jugement.

Pour pouvoir bénéficier de la cause étrangère, il convient au syndicat des copropriétaires de démontrer une impossibilité d’exécution de l’injonction, laquelle doit être insurmontable et ne serait pas de sa responsabilité.

Il est constant que l’ampleur des travaux était déjà connue du syndicat des copropriétaires au moment du jugement puisqu’il y avait déjà eu une expertise amiable ainsi que la consultation d’entreprises et un devis.

Il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires ait fait le nécessaire pour contacter les entreprises, faire appel à un maître d’oeuvre dès le jugement et avant la signification de celui-ci. Le seul courriel aux époux [N] leur indiquant qu’ils seraient leur interlocuteur à ce titre étant insuffisant pour démontrer un commencement d’exécution de la mesure.

Certes, il y a eu un changement de syndic, mais ce changement ne saurait être opposé aux époux [N], celui-ci n’étant pas de leur fait mais du fait de la copropriété; il ne peut en aucun cas constituer une cause étrangère.
En effet, le syndicat des copropriétaires est une personne morale et le syndic est son agent d’exécution. Il ne peut pas être considéré comme un tiers et ainsi comme une cause étrangère. De même, la carence d’un syndic ou la faute de ce syndic n’est pas constitutive d’une cause étrangère.

De plus, si le nouveau syndic a effectivement été diligent en faisant des démarches pour savoir si une déclaration préalable de travaux devait être effectuée, cette demande a été réalisée un mois après l’assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2026 et la réponse lui a été faite deux jours plus tard.
Le fait que ces démarches aient été faites en période estivale ne constituent également pas une cause étrangère et étaient prévisibles.
Enfin, il est relevé que le délai maximal entre la déclaration préalable de travaux et la réponse de l’administration est de un mois et que le recours du droit des tiers est de deux mois à compter de l’affichage de l’arrêté autorisant les travaux; qu’ainsi il y a trois mois et demi de délais administratifs.
Cependant, le jugement a été signifié plus d’un mois après avoir été rendu, ce qui laissait le temps de procéder aux démarches préalables de recherches d’architecte pour la réalisation de la déclaration préalable, de commencer les démarches auprès de l’administration, puis dans le délai de quatre mois, et dans l’attente du recours du droit des tiers, de relancer la société LMST pour rechercher des entreprises et réactusaliser et de mettre en place un calendrier pour les travaux.

Ainsi, les délais administratifs ne constituent pas des causes d’exécution insurmontables et ne peuvent pas être considérés comme une cause étrangère, et ce, d’autant plus, tel que cela a déjà été précisé, que les travaux à réaliser étaient déjà connus antérieurement au jugement du 27 mars 2025.

Par conséquent, aucune cause étrangère n’étant démontrée, il n’y aura pas suppression totale ou partielle de l’astreinte.

Cependant, les éléments produits aux débats démontrent le bonne foi du syndicat des copropriétaires et les diligences du nouveau syndic; il ne peut être reproché certaines précautions prises par ce dernier au regard des rapports conflictuels entre les copropriétaires et l’historique de la copropriété.
Il est démontré que depuis le mois de juin 2025 le dossier a été suivi et que les différentes étapes pour la réalisation des travaux dans les règles de l’art ont été respectées et que certains délais qui, bien qu’ils ne constituent pas une cause étrangère et ne sont pas insurmontables constituent néanmoins des difficultés non imputables au syndicat des copropriétaires.
De même, si par moments les démarches auraient pu être effectuées plus rapidement, elles ont été continues et les travaux ont tout de même pu commencer.
L’astreinte devra ainsi être modérée au regard de ces difficultés et de la bonne foi du syndicat des copropriétaires.

Elle sera donc ramenée à 25€ par jour de retard.

Le point de départ de l’astreinte est le 5 septembre 2025, le jugement prévoyant un délai de quatre mois à compter de la signification, soit à compter du 5 mai 2025.
Les travaux n’ayant pas été achevés à l’issue du délai de six mois prévu par le jugement, la durée de l’astreinte est donc bien du 5 septembre 2025 au 5 mars 2026.

La période d’astreinte est donc de 182 jours.
Dès lors, le montant de l’astreinte est de 182 jours x 25 € = 4.550 €.

Enfin, au visa de l’article 1er du Protocole n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales entrée en vigueur le 3 septembre 1953, le juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire doit appréciser le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit.

Le juge qui liquide l’astreinte doit ainsi vérifier qu’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

En l’espèce, au regard de la diminution du montant de l’astreinte, il y a un rapport proportionné entre le montant de l’astreinte et l’enjeu du litige qui porte sur des travaux de refection d’un muret pour défaut d’entretien.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N] la somme de 4.550 € au titre de la liquidation de l’astreinte ordonnée par le Tribunal Judiciaire de Strasbourg par jugement du 27 mars 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires, qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il y a par conséquent lieu de dispenser Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En revanche, cette disposition ne s’applique pas à la part de l’astreinte, laquelle demeure répartie entre tous les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, succombant, sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par le Tribunal Judiciaire de Strasbourg en date du 27 mars 2025 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à 67000 STRASBOURG, et en conséquence :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] à payer à Monsieur [S] [N] et à Madame [M] [V] [N], la somme de 4.550 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N] de leur demande tendant à ce qu’ils soient dispensés de leur quote-part du paiement de l’astreinte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], aux dépens ;

DISPENSE Monsieur [S] [N] et Madame [M] [V] [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par le Juge de l’exécution, et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION
Lamiae MALYANI Véronique BASTOS