N° RG 25/05770 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVW2

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Juge de l’exécution

N° RG 25/05770 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVW2

Minute n°

Le____________________

Exp. exc + ann à Me MUSCHEL
Exp. exc + ann à Me PRENI
Exp. aux parties par LS + LRAR
Exp. à Me [D] [G], Commissaire de justice, par case

Le Greffier

Me [X] [H]
Me Alexandre MUSCHEL
Me Iris PRENI
Me Valentin SIMONNET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

SERVICE DÉLÉGUÉ
DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT

DU

30 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. APARTÉ
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 951 135 276
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, et Me Alexandre MUSCHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 72

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. KRAETLLI
immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 797 387 362
dont le siège social [Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et Me Iris PRENI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président, Juge de l’exécution
Lamiae MALYANI, Greffier

OBJET : Demande en nullité et/ou de mainlevée d’une mesure conservatoire

DÉBATS :
A l’audience publique du 10 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge de l’Exécution, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Septembre 2026.

JUGEMENT :
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge de l’Exécution et par Lamiae MALYANI, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance sur requête en date du 28 mai 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Strasbourg a autorisé la SARL KRAETTLI à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier sis [Adresse 5], lots n°1 et n°45 cadastrés section AZ n°[Cadastre 1], propriété de la SAS APARTÉ pour garantir la somme de 500.000 €.

Le 13 juin 2025, l’hypothèque judiciaire provisoire ainsi autorisée a été pratiquée sur les biens susvisés et a été dénoncée à la SAS APARTÉ le 17 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, auquel il sera référé pour plus ample exposé des faits et des moyens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, la SAS APARTÉ a fait assigner la SARL KRAETTLI devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire portant sur les biens immobiliers sis à [Adresse 6], cadastrés Section AZ, numéro [Cadastre 1], lots numérotés 1 et 45 déposée le 13 juin 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 6] 2, aux frais exclusifs de la SARL KRAETTLI ;
– la condamnation de la SARL KRAETTLI à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
– le débouté des demandes de la SARL KRAETTLI ;
– la condamnation de la SARL KRAETTLI aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle soutient notamment :
* les conditions des articles L 511-1 et R 511-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ne sont pas remplies ;
* la SARL KRAETTLI ne justifie pas d’une créance paraissant fondée en son principe à son encontre, en ce que :
# elle n’est pas débitrice de la SARL KRAETTLI ;
# elle a acquis le bien litigieux auprès de la SCI EXELMANS par acte authentique du 14 juin 2024 dans le cadre d’une vente avec complément de prix après des négocations entamées dès le 14 février 2024 ; qu’il s’agit d’un procédé légal ;
# une demande fondée sur l’action paulienne pour lui voir déclarer inopposable l’acte de vente du 14 février 2024 précitée, à savoir sur l’article 1341-1 du Code Civil, ne peut aboutir car l’acte a été conclu à titre onéreux; que la SARL KRAETTLI n’établit pas qu’elle a participé de manière consciente à la manoeuvres frauduleuses de la SCI EXELMANS; qu’elle n’a jamais été en contact direct avec le débiteur de la SARL KRAETTLI; que c’est par l’intermédiaire d’une société qu’elle a été en relations avec Monsieur [W] ; que la situation réelle de celui-ci, de ses sociétés et de la SCI EXELMANS lui ont été cachées; qu’il n’y avait aucun indice susceptible de l’interpeller ; qu’aucune négligence blâmable ne peut également être caractérisée en l’espèce ;
# l’action en déclaration de simulation ne peut également pas aboutir car il appartient à la SARL KRAETTLI, qui est à l’initiative de l’action, de démontrer que l’acte ostensible n’est qu’une apparence démentie par un acte secret; qu’elle n’est pas liée directement ou indirectement à la SCI EXELMANS ; que la SARL KRAETTLI ne démontre pas que les fonds prêtés par elle à Monsieur [W] et à la société MILLENIUM REAL ESTATE ont servi à l’acquisition du bien par la SCI EXELMANS ; que l’intention d’aliéner le bien litigieux par la SCI EXELMANS est née le [Date naissance 1] 2024 et que les modalités de la vente ont été définitivement actées le 5 mars 2024, soit avant les actes conclus avec la SARL KRAETTLI et le non-respect des obligations conclues entre celle-ci et la société MILLENIUM REAL ESTATE et Monsieur [W]; que la vente avec complément de prix n’a pas pour but de favoriser la soustraction frauduleuse d’un actif immobilier appartenant à un débiteur en fraude de ses droits de ses créanciers ; que c’est pour cela qu’elle a sollicité une étude approfondie de la situation des débiteurs; l’acte occulte ne réside pas dans l’acte de vente du 24 juin 2024 mais dans celui du 21 juillet 2023 par lequel la SCI EXELMANS a fait l’acquisition du bien litigieux au bénéfice de Monsieur [W] ; qu’elle ne peut être que considérée comme tiers au contrat occulte dont souhaite se prévaloir injustement la SARL KRAETTLI à son encontre ; qu’elle est de bonne foi et qu’il ne saurait lui être opposé le contrat occulte conclu entre la SCI EXELMANS et Monsieur [W] ;
* la SARL KRAETTLI ne justifie pas d’une menace de recouvrement ; qu’elle n’a jamais été opposée à collaborer avec elle dès qu’elle a eu connaissance des faits que celle-ci a porté à sa connaissance ; qu’elle a pris l’engagement de procéder au séquestre de la différence qui pourrait résulter d’une vente dans le délai de 24 mois et ce, par courrier officiel de son conseil à l’attention du conseil de la SARL KRAETTLI ;
* elle est en droit de solliciter des dommages et intérêts pour le caractère abusif de la mesure conservatoire car la SARL KRAETTLI a rapporté à la juridiction une version manifestement tronquée au moyen d’une présentation articielle des faits qu’elle savait inexacte, notamment parce qu’elle l’avait assurée de sa collaboration; qu’elle a omis de porter à la connaissance du Juge de l’Exécution toute les informations utiles à l’appréciation du bien fondé de sa demande.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux conseils des parties de conclure.

A l’audience du 10 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SAS APARTÉ, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

La SARL KRAETTLI, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions déposées au greffe le jour de l’audience précitée, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et des moyens.
Elle demande au Juge de l’Exécution, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– confirmer l’ordonnance du 28 mai 2025 rendue par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Strasbourg l’autorisant à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien situé [Adresse 7] à 75016 Paris pour garantir la somme de 500.000 € propriété en apparence de la SAS APARTÉ ;
– constater que le Tribunal des activités économiques de Paris a qualifié dans un jugement contradictoire du 6 octobre 2025 que la cession de la SCI EXELMANS à la SAS APARTÉ lui était inopposable ;
– le débouté de la SAS APARTÉ de toutes ses demandes ;
– la condamnation de la SAS APARTÉ aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient que :

* les conditions pour mettre en oeuvre une mesure d’hypothèque judiciaire provisoire sont réunies ;
* la créance doit être fondée au vu des apparences; que le juge de l’exécution n’a pas à vérifier une évidence mais doit rechercher une apparence ; que tel est le cas en l’espèce :

# qu’elle démontre être créancière de Monsieur [S] [W] et de Madame [B] épouse [W] pour la somme de 1.477.334,34 € en vertu d’un jugement rendu par le Tribunal des activités économiques de Paris du 10 juin 2025 ; que la SCI EXELMANS dont les époux [W] sont les bénéciaires effectifs et actionnaires est détenue à hauteur de 10% par la société Millenium dirigée par Monsieur [W] et à 90% par la société [U] LOUNGE & SPA dirigée par Madame [W]; que cette SCI a été créée spécialement le 10 juillet 2023 par les époux [W] pout acquérir au prix comptant un bien immobilier d’habitation situé [Adresse 7] à Paris ;

# elle peut se prévaloit d’une action en déclaration de simulation ; que la simulation ne suppose pas nécessairement l’existence d’une fraude, encore moins une intention de nuire aux créanciers; qu’il y a un faisceau d’indices qui démontre que la créance paraît fondée en son principe tirée d’une simulation par interposition d’acquéreur, en ce que le véritable propriétaire ne serait pas la SAS APARTÉ mais les époux [W] à l’encontre desquels elle dispose d’un titre exécutoire ; que la fraude ou le préjudice aux droits des tiers ne constituent pas des éléments constitutifs de la simulation ; qu’à la date de la mesure conservatoire, il suffit uniquement de démontrer que l’action en simulation repose sur un faisceau d’indices sérieux; que la SAS APARTÉ est une des parties de l’acte apparent; que la discussion porte sur la qualification même de l’opération à laquelle elle a participé en qualité de co-protagoniste d’un montage de portage assorti d’un complément de prix ; qu’elle est une professionnelle du portage immobilier et qu’elle est ainsi tenue à un devoir de viligance accru sur la situation de ses cocontractants ainsi que sur la cohérence économique et juridique des montages auxquels elle participe ; que c’est l’interposition d’acquéreur qui fonde l’action envisagée en simulation ;

# elle peut également se prévaloir de l’action paulienne pour que l’acte de vente entre la SAS APARTÉ et la SCI EXELMANS lui soit déclaré inopposable ; que le propre de la SAS APARTÉ est de faire du portage, c’est-à-dire de détenir pour une période donnée le bien pour son propriétaire réel, ce qui permet à la SCI EXELMANS de ne plus apparaître comme propriétaire du bien ; qu’elle a ainsi fait sortir artificiellement le bien de son patrimoine saisissable ; qu’il apparaît que le bien immobilier a été acquis par des fonds détournés par Monsieur [W] qui en est le bénéficiaire effectif ; que l’écrasement du prix du seuil démontre le caractère fictif du montant avec comme seul but une récupération rapide du cas en l’échange d’un prix bradé maquillé derrière une hypothétique revente qui ne se fera en réalité jamais ; que la SAS APARTÉ deviendra au 14 juin 2026 propriétaire d’un bien d’une valeur de 1.400.000 € au prix de 830.000 €, ce qui démontre la fraude organisée ; que le seul paiement de charges de copropriété et de l’assurance, dérisoires par rapport aux sommes en jeu ne saurait suffire à écarter l’anomalie financière de ce montage ; la SAS APARTÉ ne saurait soutenir qu’elle est un tiers de bonne foi;

# la SAS APARTÉ n’a pas réalisé un contrôle réel de l’activité de la SCI EXELMANS; qu’elle reconnaît n’avoir traité qu’avec le dirigeant de fait, Monsieur [W], en toute violation des statuts de la SCI EXELMANS et de l’interdiction de gérer qui frappe ce dernier; qu’elle indique que la SCI EXELMANS était codirigée par Monsieur [W], ce qui est inexact; qu’elle ne s’est également pas renseignée sur la société [U] LOUNGE & SPA puisque celle-ci n’a aucun salarié, n’a qu’un siège social qui est une boîte postable et n’a qu’un capital social de 1.000 € ;

* il y a une menace de recouvrement de la créance; que cette menace résulte de l’existence même d’une simulation par substitution de personne (et a fortiori d’une fraude paulienne); que l’échec des saisies réalisées sur les époux [W] ainsi que leurs sociétés respectives achèvent de confirmer que la créance ne pourra jamais être recouvrée sauf par ce bien immobilier identifié ; que la SAS APARTÉ n’a ni vocation à occuper ni à exploiter durablement l’immeuble en cause; que l’actif litigieux est destiné à être rapidement remis sur le marché ce qui caractérise un risque élevé de dissipation du gage ; que la SAS APARTÉ ne peut contester la fraude systémique qui entoure cette opération et ne peut pas se présenter comme un tiers scrupuleux et de bonne foi; qu’elle n’accepte de coopérer que sous condition, à savoir la réalisation cumulative de plusieurs conditions dont il est acquis qu’elles ne seront jamais réunies; qu’il n’existe à ce jour aucun séquestre effectif; qu’un tel mécanisme ne couvrirait de toute façon qu’une fraction très limitée de l’actif litigieux ; que l’objet de l’action au fond tend à la réintégration de la totalité du bien immobilier dans le patrimoine de Monsieur [S] [W], qui est son débiteur ;

* le fait de recourir à une mesure conservatoire ne révèle aucun comportement fautif mais l’exercice normal et légitime d’un droit expressément reconnu par la loi ; que l’article L 511-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution n’exige nullement que la personne entre les mains de laquelle est pratiquée la mesure conservatoire soit nécessairement le débiteur direct de la créance; qu’en l’espèce, la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire est la mesure la plus proportionnée et la moins attentatoire aux droits du propriétaire du bien; qu’il s’agit de la seule mesure efficace pour éviter la disparition du gage.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026.

La SAS APARTÉ et la SARL KRAETTLI étant toutes deux régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande en mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire

L’article L 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : “toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement”.

Le juge, auquel est déférée une mesure conservatoire, se place dans la même position que le juge qui a autorisé la mesure : il examine au jour où il statue – et non au jour où la mesure a été autorisée – d’une part l’apparence du principe de créance – et non la certitude, la liquidité, l’exigibilité ou le montant de la créance – et évalue d’autre part la menace qui pèse sur le recouvrement.

Il est constant qu’une apparence de créance est suffisante et que celle-ci doit seulement être vraissemblable et son montant peut être fixé de manière provisoire. Ainsi, elle n’a pas à être ni certaine, ni liquide, ni exigible.
La menace pour le recouvrement de la créance peut, quant à elle, être fondée sur la situation objective du débiteur ou résulter d’une appréciation des conséquences subjectives de son attitude.

La charge de la preuve de la réunion de ces conditions repose sur la partie se prévalant de la qualité de créancier.

# Sur l’apparence du fondement de la créance

Il est certain qu’en l’espèce, la SAS APARTÉ n’est pas débitrice de la SARL KRAETTLI mais est l’acquéreur du bien immobilier vendu dans le cadre d’une vente avec complément de prix conclue entre celle-ci et la SCI EXELMANS par acte authentique du 14 juin 2024 et portant sur les lots n°1 et 45 situé [Adresse 7] à 75016 Paris.

La SARL KRAETTLI entend obtenir l’inopposabilité de cette vente et/ou la réintégration du bien immobilier précité dans le patrimoine de la SCI EXELMANS par le biais de l’action paulienne prévue par l’article 1341-1 du Code Civil ainsi que par le biais de l’action en simulation prévue par les articles 1201 et 1202 du Code Civil.

Elle justifie avoir fait assigner la SAS APARTÉ devant le Tribunal Judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025 à ce titre.

Ainsi, s’il n’appartient pas au Juge de l’Exécution de trancher les contestations de fond soulevées par la SAS APARTÉ, lesquelles seront utilement appréciées et tranchées par la juridiction précitée déjà saisie du litige, il y a lieu de vérifier que ces actions ne sont pas complètement illusoires ou indiscutablement vouées à l’échec.

Il convient de constater que la SARL KRAETTLI produit un jugement rendu par le Tribunal des Activités Economiques de Paris le 6 octobre 2025 lequel a notamment :
– ordonné l’inscription de la créance de la SARL KRAETTLI au passif de la SAS MILLENIUM REAL ESTATE pour un montant de 1.477.334,34 € ;
– condamné in solidum Monsieur [S] [W], Madame [B] épouse [W] et la SAS [U] LOUNGE & SPA à payer à la SARL KRAETTLI la somme de 1.477.334,34 €.

Le Tribunal a notamment constaté que la SAS MILLENIUM REAL ESTATE n’a pas respecté le remboursement des deux contrats d’émission d’obligations des 22 mars 2024 et 26 avril 2024 ni le protocole d’accord transactionnel du 24 octobre 2024.
Il a également retenu l’engagement de caution solidaire de Monsieur [S] [W] en lien avec le premier contrat de souscription d’obligation mais également l’état de fraude générale et l’engagement de la responsabilité personnelle de Monsieur [W] lequel a géré la SAS MILLENIUM REAL ESTATE malgré une interdiction de gérer prononcée à son encontre en 2011 pour une durée de quinze ans et que l’acquisition de l’immeuble permise par la levée de fonds ne s’est jamais réalisée.
Enfin, la condamnation de Madame [W] a été prononcée par l’effet de son contrat de mariage.
Le Tribunal a également retenu que la cession par la SCI EXELMANS de l’appartement du [Adresse 8] relève de l’action paulienne et que cette cession est inopposable au demandeur; il estime que les montages successifs et la détention de la SCI à 90% par [U] société sans ressource connue de Mme [W], elle-même sans patrimoine identifié, relèvent à la fois de l’action paulienne et d’une action en simulation; qu’il estime qu’ils sont cependant sans conséquence en l’espèce.

Si le Tribunal a retenu l’existence d’une action paulienne et d’une action en simulation, il sera cependant relevé que le Juge de l’Exécution ne peut se fonder sur ce jugement pour apprécier l’apparence de créance puisque la SAS APARTÉ n’a pas été appelée en la cause et qu’elle est directement concernée par cette action.

Néanmoins, il ressort de ce jugement que les époux [W], la SAS MILLENIUM REAL ESTATE et la SAS [U] LOUNGE & SPA sont débiteurs de la SARL KRAETTLI.

Or, la SCI EXELMANS a pour gérante Madame [B] épouse [W] et a pour associés :
– la SAS MILLENIUM REAL ESTATE à hauteur de 10% des parts, ayant pour gérant Monsieur [S] [W] alors que celui-ci a fait l’objet d’une faillite personnelle pour une durée de 15 ans selon jugement du 27 juin 2011 publiée le 22 juin 2023 ;
– la SAS [U] LOUNGE & SPA à hauteur de 90% des parts ayant pour gérante Madame [B] épouse [W].

Au regard des éléments et fraudes énoncés dans le jugement précité, la SARL KRAETTLI est bien créancière de la SCI EXELMANS ainsi que de ses associées et gérants de ces sociétés.

Les éléments du dossier démontrent que la SAS MILLENIUM REAL ESTATE est en liquidation judiciaire depuis le 17 juillet 2024 et que la SAS [U] LOUNGE & SPA est une société sans ressources connues.

En créant la SCI EXELMANS pour acquérir le bien litigieux du [Adresse 8] à Paris et en le vendant le 14 juin 2024, celle-ci, et par conséquent ses associés et gérants, se sont appauvris.

Ils ne pouvaient ignorer que cette vente allait nuire à leur créancier, à savoir la SARL KRAETTLI, car celle-ci détenait déjà à leur encontre deux créances au moment de la vente, à savoir :
– celle en vertu du contrat du 22 mars 2024 concernant des obligations simples à taux fixe non convertibles dont la date d’échéance était le 22 juin 2024, pour un montant de 250.000 € hors intérêts et pénalités ;
– celle en vertu du contrat du 26 avril 2024 concernant également de telles obligation, dont l’échéance était le 26 juillet 2024, pour un montant de 80.000 €, hors intérêts et pénalités.

Les créances étaient donc bien existantes avant la vente du bien litigieux.

Or, le comportement postérieur de la SAS MILLENIUM REAL ESTATE ainsi que de Monsieur [S] [W] qui ont procédé à un faux virement le 6 juillet 2024 et ont sollicité un accord transactionnel le 24 octobre 2024 dont ils savaient pertinamment qu’il ne pouvait pas être respecté et qui n’a d’ailleurs pas été exécuté le rendant caduc, le placement en liquidation de la Holding Harmony Promotion dont Monsieur [W] était gérant et qui avait consenti une garantie à première demande à la SARL KRAETTLI le 17 juillet 2024, la liquidation judiciaire de la SAS MILLENIUM REAL ESTATE le 12 février 2025, rendent vraissemblable le fait que les débiteurs de la SARL KRAETTLI ne pouvaient ignorer tant la créance que leur impossibilité à l’honorer.

Les associés de la SCI EXELMANS ainsi que leurs gérants étaient ainsi redevables envers la SARL KRAETTLI de créances importantes existant au jour de la vente; ils ne pouvaient vraissemblablement pas ignorer l’état de déconfiture de leurs sociétés ni que leur projet d’acquisition d’un bien à [Localité 7] ne serait pas réalisé. Ainsi, la vente de leur bien immobilier, seul élément d’actif restant, de surplus sous la forme d’une vente avec complément de prix, a l’apparence d’une volonté de soustraire ce bien de leur patrimoine pour éviter toute saisie.

En ce qui concerne la SAS APARTÉ, il appartiendra à la SARL KRAETTLI de démontrer au fond que celle-ci avait connaissance ou ne pouvait ignorer que cette vente allait causer un préjudice aux créanciers de la SCI EXELMANS.
Néanmoins, les éléments suivants rendent vraissemblable une apparence de complicité de la faude :
– le recours à la vente avec complément de prix, et ce, alors qu’elle avait jugé que le dossier de la SCI EXELMANS n’était pas solide et avait refusé le recours à une vente à réméré ;
– le montant d’achat du bien immobilier pour 830.000 € comptant alors que celui-ci a été évalué à 1.400.000  €; bien qu’il soit normal dans le cadre d’une telle vente de fixer un prix inférieur à celui d’achat, la SAS APARTÉ ne pouvant pas jouir de son bien, le prix d’achat ainsi que l’engagement d’accepter toute offre supérieure à 896.400 apparaît suspect ;
– l’absence de vérification de la situation financière des sociétés associées de la SCI EXELMANS ;
– le fait de traiter avec Monsieur [S] [W] alors que celui-ci n’était pas le gérant de la SCI EXELMANS et de ne pas avoir vérifié le K-Bis de la SAS MILLENIUM REAL ESTATE qui lui aurait permis de constater que son gérant avait fait l’objet d’une faillite civile pour une durée de 15 ans, selon jugement du Tribunal de Fréjus du 27 juin 2011 publié le 22 juin 2023, soit avant la vente litigieuse du 14 juin 2024.

Dès lors, les éléments précités démontrent que le recours à une action paulienne n’est pas infondé ni irréaliste et pourrait aboutir, sous réserve d’une appréciation des juges du fond, rendant ainsi la vente du 14 juin 2024 inopposable à la SARL KRAETTLI.

Ainsi, la SARL KRAETTLI démontre l’apparence d’une créance pouvant justifier l’hypothèque judiciaire provisoire du bien immobilier situé [Adresse 5], lots n°1 et n°45 cadastrés section AZ n°[Cadastre 1], et ce, sans qu’il ne soit besoin de vérifier si une action en déclaration de simulation a également des chances d’aboutir.

# Sur la menace de recouvrement

La SAS APARTÉ estime qu’il n’y a pas de menace de recouvrement car elle a accepté de coopérer.

Il est constant que dès le 18 mars 2025 le conseil de la SAS APARTÉ a indiqué au conseil de la SARL KRAETTLI que sa cliente n’étant pas opposée à apporter sa contribution à celle-ci mais sous condition :
– qu’il lui soit communiqué tous les éléments valablement utiles qu’elle pourrait opposer à Monsieur [W] ;
– à condition que Monsieur [W] exécute parfaitement les obligations prévues par l’acte de vente avec complément de prix du 14 juin 2024.

Ainsi, il ne s’agit pas d’une coopération définitive mais d’une coopération sous condition.

En effet, si Monsieur [W], ou plus précisément la SCI EXELMANS, laquelle est le vendeur du bien immobilier litigieux, ne devait pas respecter les conditions, à savoir la présentation dans un délai de 24 mois, et jusqu’au 14 juin 2026, d’un acquéreur au prix de 896.400 € minimum, la SAS APARTÉ serait seule propriétaire du bien.
Elle précise qu’elle refuserait alors tout séquestre ou versement de somme, ce qui peut bien évidemment se comprendre.

Or, force est de constater qu’au regard des éléments de la procédure, il apparaît peu probable que la SCI EXELMANS présente un acquéreur pour le 14 juin 2026 du bien immobilier litigieux au montant de 896.400 €.

La SAS APARTÉ retrouvera alors sa liberté de vendre le bien puisqu’elle ne sera plus liée à la SCI EXELMANS et qu’elle sera ainsi seule propriétaire du bien.
Tel qu’elle l’a indiqué, son but n’est pas de conserver l’immeuble mais de le revendre le plus rapidement possible.

La SARL KRAETTLI risque ainsi de perdre le seul élément de patrimoine de la SCI EXELMANS et se retrouverait ainsi sans droit de gage, notamment si son action en action paulienne ou en déclaration de simulation devait aboutir et que la vente devait lui être déclarée inopposable ou que le bien soit réintégré dans le partimoine de la SCI EXELMANS.

La SAS APARTÉ n’ayant produit aucune autre garantie, il apparaît qu’il y a bien une menace de recouvrement de la créance.

Ainsi, les deux conditions de l’article L 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies et il y a lieu de rejeter la demande de mainlevée d’hypothèque judiciaire provisoire ordonné par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Strasbourg par ordonnance du 28 mai 2025.

* Sur la demande de dommages et intérêts

L’article L 512-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. L’application de ce texte n’exige pas la constatation d’une faute, de sorte que la mainlevée ordonnée peut conduire à l’octroi de dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi.

Compte tenu de la validité de la mesure conservatoire entreprise, la demande en dommages et intérêts reposant sur le caractère illégitime de la mesure conservatoire n’est pas justifiée, dès lors que le créancier est en droit de poursuivre le recouvrement de sa créance par les voies prévues par la loi, sans qu’il puisse lui être reproché de ce seul fait un abus de saisie.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SAS APARTÉ de sa demande en dommages et intérêts.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la SAS APARTÉ, qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que la SAS APARTÉ soit condamnée à payer à la SARL KRAETTLI la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS APARTÉ de sa demande tendant à obtenir la mainlevée de l’autorisation d’inscription à titre provisoire d’une hypothèque judiciaire sur le bien immobilier sis [Adresse 5], lots n°1 et n°45 cadastrés section AZ n°[Cadastre 1], propriété de la SAS APARTÉ pour garantir la somme de 500.000 €, telle qu’accordée par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Strasbourg par ordonnance du 28 mai 2025 ;

DÉBOUTE la SAS APARTÉ de sa demande de dommages et intérets ainsi que de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SAS APARTÉ à payer à la SARL KRAETTLI la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SAS APARTÉ aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par le Juge de l’exécution, et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION
Lamiae MALYANI Véronique BASTOS