N° RG 26/00084 – N° Portalis DB24-W-B7K-ETD6
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute : 26/203
N° RG 26/00084 – N° Portalis DB24-W-B7K-ETD6

Copies certifiées conformes délivrées le :
– à Me Sébastien FOUCHERAULT
– au dossier

Copie exécutoire délivrée le :
– à Me Sébastien FOUCHERAULT

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2026

A l’audience publique du 29 Avril 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Mme Christelle BELLET, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Bernadette BELLA ABEGA , greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [V]
Ès qualité de d’héritier de M. [O] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Sébastien FOUCHERAULT, avocat au barreau des DEUX-SEVRES, substitué par ME RIVALLEAU, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

Monsieur [H] [V]
Ès qualité de d’héritier de M. [O] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Sébastien FOUCHERAULT, avocat au barreau des DEUX-SEVRES, substitué par ME RIVALLEAU, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

Monsieur [H] [V]
Ès qualité de d’héritier de M. [O] [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Sébastien FOUCHERAULT, avocat au barreau des DEUX-SEVRES, substitué par ME RIVALLEAU, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 30 Septembre 2026, sous la signature de Mme Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2022 , les consorts [V] ont donné à bail à Monsieur [I] [D] logement situé [Adresse 6].

Ils ont souhaité vendre le bien loué, libre de tout occupant.

Le 26 novembre 2024 , ils ont fait délivrer à leur locataire un congés pour vendre, par lettre recommandée avec accusée de réception, lui permettant ainsi d’exercer leur droit de préemption.

Monsieur [I] [D] n’a pas manifesté sa volonté d’acquérir le bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2026, Messieurs [X] [V], [H] [V] et [T] [V] ont fait assigner Monsieur [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater la validité du congé pour vendre délivré le 26 novembre 2024 pour le 4 octobre 2025,déclarer qu’il est depuis cette date occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Monsieur [I] [D] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel à compter du 4 octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens, comprenant le coût du congé et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2026.

Les consorts [V], représentés, maintiennent leurs demandes.

Ils soutiennent, que le congé donné est valable et qu’en conséquence, le locataire aurait dû quitter les lieux à son terme.

Monsieur [I] [D], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu, ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] assigné par procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité du congé pour vendre :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire dans le dessein de vendre le bien loué, sous réserve, à peine de nullité, du respect d’un délai de préavis de 6 mois. Ce congé ne peut être donné trois ans avant la date d’acquisition du bail. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail a été conclu le 30 septembre 2022 à effet à compter du 1er octobre 2015.

Le congé pour vente a été notifié au locataire le 26 novembre 2024, soit plus de trois ans après la conclusion du bail.

Les bailleurs pouvaient donc donner congé 6 mois avant le terme soit avant le 30 septembre 2025.

Le congé pour vendre a été donné le 26 novembre 2024 , dans le délai légal.

Il comporte le prix et les conditions de vente. Il mentionne le droit de préemption du locataire et, lui rappelle qu’à défaut, le bail sera résilié à terme.

Le congé pour vendre donné le 26 novembre 2024 est donc régulier et le bail, conclut le 30 septembre 2022 est donc résilié à compter du 30 septembre 2025.

RG n° 26/0084
A compter de cette date, il est occupant sans droit ni titre et il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [D] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 septembre 2025, Monsieur [I] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de le condamner à son paiement à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais du congé et de l’assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [D] à payer aux consorts [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable le congé pour vendre donné le 26 novembre 2024 à Monsieur [I] [D]  ;

DIT que depuis le 30 septembre 2025, Monsieur [I] [D] est occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 6] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [D] à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à Messieurs [X] [V], [H] [V] et [T] [V] une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision  ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à Messieurs [X] [V], [H] [V] et [T] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais du congé pour vente et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET
DE LA PROTECTION