TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/05362 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKBH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [N] [B]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

DÉFENDEUR :

S.A.S.U LES BELLES ANNEES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SELARL DREZET PELET, avocats au barreau de LYON, substituée par la SCP GUILLAUMA PESME, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 12 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 juin 2019, prenant effet le 10 juillet 2019, la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) LES BELLES ANNEES « [Adresse 6] » a donné à bail meublé pour une durée d’une année à Madame [N] [B] un studio à usage d’habitation principale sis au [Adresse 3] et [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros payable d’avance le 1er de chaque mois. Ce contrat prévoyait également le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1.000,00 euros (2 mois de loyers).

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 18 juillet 2019 en présence des parties.

Madame [N] [B] a quitté les lieux le 23 août 2022, où un état des lieux de sortie contradictoire a été établi en présence des parties, ce document listant des défauts d’entretien courant des locaux, outre quelques menues réparations nécessitant le remplacement de plusieurs éléments d’équipement dégradés ou manquants.

Un arrêté de compte daté du 15 septembre 2022 -indiquant un solde positif restitué de 93,04 €- a été transmis par la société LES BELLES ANNEES à Madame [N] [B], laquelle, par lettre RAR du 25 avril 2025 (distribuée le 29 avril 2025), a réclamé un exemplaire des états des lieux d’entrée et de sortie, et contesté -outre un « solde locataire antérieur » d’un montant créditeur de 231,00 €- la non-restitution intégrale de son dépôt de garantie de 1.000,00 € en la considérant mal-fondée, car basée non pas sur des factures ou devis justificatifs pour chaque poste de dépense affecté d’un coefficient de vétusté, mais sur des frais forfaitaires (de type ménage, pressing, déplacements), ainsi que sur une grille tarifaire des équipements et du mobilier annexée au bail -non prévus ni conformes à la loi du 6 juillet 1989- et ce, à concurrence d’une somme globale retenue à tort par son bailleur d’un montant de 1.197,96 €.

Le 12 juin 2025, Madame [N] [B] a saisi de ce litige la commission départementale de conciliation du Loiret qui, lors de sa réunion du 18 septembre 2025, a rendu un avis indiquant que « les écarts constatés entre l’entrée et la sortie justifient les retenues appliquées par le bailleur et que ce dernier apporte la preuve que les pièces ont bien été transmises le 30 juin 2025 en recommandé électronique ».

Madame [N] [B] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans par requête adressée par lettre RAR datée du 20 septembre 2025 -reçue au greffe de la juridiction le 25 septembre 2025- aux fins de voir condamner la société LES BELLES ANNEES à lui régler les sommes suivantes :
1.000,00 euros correspondant à la restitution de la totalité de son dépôt de garantie,137,96 € correspondant à la restitution de la somme indûment retenue sur « le solde locataire antérieur »,500,00 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi lié au refus de restitution injustifié du bailleur et à la gestion du litige, ainsi que pour les frais engagés (mise en demeure, déplacements).
En application de l’article 847 du code de procédure civile, les parties ont été dûment convoquées le 29 septembre 2025 à l’audience fixée au 12 mai 2026.

Par conclusions du 15 décembre 2025, l’avocat de la société LES BELLES ANNEES sollicite du tribunal qu’il déclare, à titre principal, irrecevable l’action de la requérante, la déboute, à titre subsidiaire, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et la condamne aux dépens :
En soutenant que l’action de Madame [N] [B] découlant du contrat de bail est prescrite, et donc irrecevable, du fait de sa mise en œuvre au-delà des 3 ans prévus par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le délai triennal courant à compter de l’édition de l’arrêté de compte du 15 septembre 2022, et la requérante ayant en conséquence dû agir avant le 16 septembre 2025,En admettant que des erreurs ont été relevées sur l’arrêté de compte du 15 septembre 2022 qui n’avait pas calculé les sommes retenues sur la base du catalogue tarifaire disponible à cette date, tout en intégrant pas la taxe d’ordures ménagères 2022, tandis que ledit arrêté de compte -qui a, en conséquence, été intégralement repris sur la base de la tarification actualisée des équipements et du mobilier- fait état d’un solde créditeur en faveur de Madame [N] [B] de 419,65 €, montant qui lui a été réglé de bonne foi le 11 décembre 2025 par chèque de remboursement (déduction faite de la somme de 93,04 € précédemment acquittée),Enfin, en maintenant que les dégradations relevées contradictoirement lors de la sortie des lieux restent imputables à la locataire sortante -tels que le mauvais nettoyage des locaux, une poignée de porte dégradée, une réfection de joint du bac à douche, des mobiliers absents ou dégradés- et que la retenue partielle du dépôt de garantie à concurrence d’un montant total de 793,35 € est bel et bien-fondée.
A l’audience, Madame [N] [B] comparaissant en personne, a maintenu oralement ses demandes introductives portant sur sa contestation des retenues effectuées en l’absence de tout devis ou factures de réparations, et sur une base forfaitaire abusive en infraction avec les articles 4 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, tout en précisant avoir néanmoins bien reçu, en cours de procédure, par son bailleur un chèque complémentaire en remboursement partiel de son dépôt de garantie.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu ou été représentées.

I. SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR LIEE A LA PRESCRIPTION DE L’ACTION

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, la prescription de l’action introduite par Madame [N] [B] est soulevée par son bailleur la société LES BELLES ANNEES qui soutient que le délai triennal a couru à compter de l’édition de son arrêté de compte daté du 15 septembre 2022, et que la demanderesse à l’action avait par conséquent l’obligation d’ester en justice avant le 16 septembre 2025,

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en effet, que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Cependant, il appartient exclusivement au bailleur qui invoque la prescription de démontrer par tous moyens le point de départ de celle-ci, à savoir le moment où le locataire a eu effectivement connaissance de la situation.

Or, force est de relever au cas présent, que la preuve de la date de l’envoi effectif de l’arrêté de compte daté du 15 septembre 2022 par le bailleur LES BELLES ANNEES à l’attention de la locataire sortante n’est aucunement rapportée, Madame [N] [B] reconnaissant toutefois -à l’examen des pièces versées aux débats- en avoir eu communication, et donc en avoir pris connaissance le 21 septembre 2022. 

L’article 2241 du code civil précise que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, le dépôt de la requête aux fins de saisine de la présente juridiction -par voie de courrier recommandé avec AR enregistré à la date du 20 septembre 2025 sous le n°51P263004XT00001- constitue l’acte constitutif de la demande en justice de Madame [N] [B] prévue à l’article précité, si bien que le délai de prescription de trois ans, expirant le 21 septembre 2025 a été interrompu à cette date.

Cela signifie qu’au regard du délai d’expiration de la prescription triennale, l’action initiée par Madame [N] [B] lors de l’enregistrement du dépôt de sa requête, valant saisine de la présente juridiction, s’avère parfaitement recevable.

La société LES BELLES ANNEES sera donc déboutée de cette fin de non-recevoir soulevée in limine litis, tendant à voir prononcer la prescription de l’action introduite par Madame [N] [B].

II-SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

En premier lieu, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En outre, il est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Tel est le cas d’espèce.

En second lieu, il est également prévu par les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :
 – de répondre des éventuelles dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Cependant, il appartient au bailleur, consécutivement à l’état des lieux contradictoire en présence de son locataire à la sortie du logement, de rapporter la preuve par tous moyens que les désordres dûment constatés dans les locaux et au niveau des éléments d’équipement -tels que mentionnés dans l’état des lieux de sortie régularisé et signé par les parties- revêtent effectivement le caractère de dégradations locatives imputables au seul locataire-sortant du fait d’une mauvaise utilisation par ce dernier des lieux loués, sans être consécutifs à l’usure ou à la vétusté normale liés à la durée de vie ou d’occupation du bien loué.

Or, en l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats par les parties, que la bailleresse LES BELLES ANNEES estime de façon quelque peu péremptoire, et sur la base de calculs fondés sur des barèmes forfaitaires, que les désordres relevés, à savoir un défaut d’entretien courant des locaux, quelques menues réparations nécessitant notamment le remplacement de plusieurs éléments d’équipement dégradés ou manquants, sont de la seule et exclusive responsabilité de Madame [N] [B] :
sans prendre en compte, ni appliquer à aucun moment le moindre taux de vétusté aux divers éléments d’équipement composant le logement pris le 18 juillet 2019 en « bon état général », c’est-à-dire approchant du neuf, mais portant néanmoins des traces d’usure et de vieillissement,sans présenter au locataire-sortant aucun devis, ni aucune facture justificative à l’appui de dépenses manifestement chiffrées et facturées forfaitairement sur la base d’une grille de tarification des équipements et du mobilier annexée au bail (Chap.X page 4 § D :« entretien et réparations locatives » des conditions générales) et censée, par conséquent, lui être contractuellement opposable, ceci en parfaite contradiction avec l’article 4 f) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui déclare réputée non écrite toute clause visant à contraindre par avance le locataire à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives.
En conséquence, il s’ensuit qu’en application des dispositions :

– d’une part, de l’article 4 f) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, la clause figurant au Chap.X page 4 § D:« entretien et réparations locatives » du bail du 20 juin 2019 sera réputée non écrite, et de nul effet,

– d’autre part, de l’article 22 de la même loi, les sommes restant dues au bailleur -et dont celui-ci pouvait être tenu, aux lieu et place de la locataire-sortante- n’ont pas été dûment justifiées auprès cette dernière par la production -incombant au seul bailleur- de devis ou factures de réparation, de prestation ou de remplacement des éléments constatés lors de l’état des lieux de sortie établi le 23 août 2022.

La SAS LES BELLES ANNEES ne pourra donc qu’être condamnée à restituer à Madame [N] [B] l’intégralité de son dépôt de garantie (1.000,00 €) ainsi que le montant de 231,00 € correspondant au « solde locataire antérieur », déduction faite toutefois de sommes suivantes :
– 93,04 € (versé selon l’arrêté de compte du 15/09/2022) ;
– 333,52 € (versé par chèque 5 décembre 2025 selon l’arrêté de compte rectificatif du 11/12/2025) ;
Soit un montant résiduel dû s’élevant à la somme de 804,44 € (huit cent quatre euros et quarante quatre centimes) qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et ce, jusqu’à la date de son paiement intégral par la société LES BELLES ANNEES.

III – SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

En l’espèce, à l’analyse des pièces et éléments versés à la procédure par Madame [N] [B], il sera constaté qu’en l’absence de production du moindre commencement de preuve de l’existence du préjudice moral allégué, lequel aurait été subi suite au refus de restitution de son dépôt de garantie par son bailleur, outre les frais exposés et le temps consacré à la gestion de ce litige qui relèvent éventuellement des dépens, sa demande de dommages et intérêts ne peut raisonnablement prospérer.

Dans ces conditions, Madame [N] [B] ne pourra qu’être intégralement déboutée de ce chef de demande.

IV- SUR LES DEPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS LES BELLES ANNEES, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir liée à la prescription, soulevée par La SAS LES BELLES ANNEES ;

DECLARE, en conséquence, Madame [N] [B] recevable en son action ;

DIT que la clause contractuelle figurant au Chap.X page 4 § D:« entretien et réparations locatives » des conditions générales du bail régularisé le 20 juin 2019 entre Madame [N] [B] et la SAS LES BELLES ANNEES, sera réputée non écrite, et par conséquent de nul effet.

CONDAMNE la SAS LES BELLES ANNEES à payer à Madame [N] [B] la somme résiduelle de 804,44 € (huit cent quatre euros et quarante quatre centimes) au titre de la restitution intégrale de son dépôt de garantie, déduction faite des sommes de 93,04 € et de 333,52 € précédemment remboursées ;

DEBOUTE Madame [N] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la SAS LES BELLES ANNEES aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 septembre 2026, la minute étant signée par le Juge et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,