ORDONNANCE DU : 29 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/01303 – N° Portalis DB2H-W-B7K-4NK2
AFFAIRE : [Y] [I], [X] [Z] C/ S.D.C. [Adresse 1] du [Adresse 2] à [Localité 1], S.N.C. SOCIÉTÉ 2 FRERES [Localité 1] 2019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [I]
né le 20 Octobre 1986 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marie CROZIER, avocat au barreau de LYON

Madame [X] [Z]
née le 18 Septembre 1988 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marie CROZIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Syndicat de Copropriétaires de la [Adresse 1] du [Adresse 5] à [Localité 4]
représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE RHONE ALPES
dont le siège social se situe [Adresse 6]

représentée par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.N.C. SOCIÉTÉ 2 FRERES [Localité 1] 2019
dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Anne-charlotte GOURSAUD-TREBOZ de la SELARL AXIPITER, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 15 Septembre 2026 – Délibéré au 29 Septembre 2026.
EXPOSE DU LITIGE

La SNC 2 FRERES [Localité 1] 2019, du groupe BDL PROMOTION (MAISON PRESTIGE) a acquis les parcelles cadastrées section CL, n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], sises [Adresse 8] à [Localité 5].

Après avoir entrepris en 2022 et 2023 l’édification d’un ensemble immobilier d’habitation sur les parcelles n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 4], elle a vendu aux époux [I] la maison d’habitation sise [Adresse 9] à [Localité 5], parcelle n° [Cadastre 3], par acte authentique du 19 juillet 2024, outre trois places de stationnement au sein de la nouvelle construction.

Les acquéreurs ont découvert, lors de la réalisation d’un repérage amiante avant travaux, la présence d’une humidité importante dans les murs en pisé de la maison, dissimulés derrière des doublages.

Le 16 janvier 2025, la SARL PISECO a indiqué que :
les murs Nord et Ouest de la maison, en limite de la parcelle de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] », sont longés par des garages enterrés, surmontés d’une toiture végétalisée, conduisant les murs de la maison à être enterrés sur une hauteur d’environ un mètre. A cela s’ajoute des infiltrations depuis la couvertine en béton du muret de la copropriété voisine, le rejaillissement des eaux de pluie, le rehaussement du sol intérieur de la maison et la mise en œuvre d’un polyane et de doublages en parpaings empêchant l’humidité de s’évaporer des murs.
le mur Est de la maison, mitoyen, est rehaussé d’un mur en parpaings. Il a été doublé par des parpaings du côté des acquéreurs et une toiture terrasse a été créée du côté du voisin, situation pathogène dont le risque sera écarté par une couverture de la terrasse ;
si l’attaque humide des murs Nord et Ouest est à ce jour légère, elle impose des reprises en sous-œuvre pour écarter tout risque d’effondrement futur.

Le 03 avril 2025, la SARL PISECO a envisagé des travaux alternatifs.

Les échanges entre les acquéreurs, la venderesse et le Syndicat des copropriétaires voisin, n’ont pas permis une issue amiable au différend.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 juillet 2026, les époux [I] ont fait assigner en référé
la SNC 2 FRERES [Localité 1] 2019 ;
le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » ;
aux fins d’expertise in futurum.

A l’audience du 15 septembre 2026, les époux [I], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :
ordonner une mesure d’expertise au contradictoire des parties défenderesses, conformément au dispositif de leurs conclusions ;
donner acte au Syndicat des copropriétaires de ce qu’il formule des protestations et réserves quant à la demande d’expertise ;
débouter la SNC 2 FRERES [Localité 1] 2019
réserver les dépens.

La SNC 2 FRERES [Localité 1] 2019, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :
à titre principal, rejeter les demandes des acquéreurs et la mettre hors de cause ;
condamner les demandeurs à lui payer la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
à titre subsidiaire, prendre acte de ses protestations et réserves quant à la demande d’expertise, aux frais avancés des demandeurs ;
laisser les dépens à la charge des demandeurs.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a formulé des protestations et réserves.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 29 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619). Tel est notamment le cas lorsque l’action au fond est manifestement irrecevable (Civ. 2, 30 janvier 2020, 18-24.757), ou vouée à l’échec (Com., 18 janvier 2023, 22-19.539 ; Civ. 2, 5 octobre 2023, 23-13.104).

En l’espèce, l’acte de vente, les photographies et les écrits de la SARL PISECO rendent vraisemblables l’existence des désordres évoqués et la possibilité pour les demandeurs de rechercher leur responsabilité.

Pour s’opposer à la demande, la venderesse avance que les travaux de doublage des murs en pisé ont été réalisés avant son acquisition du bien litigieux, expose n’avoir procédé à aucun travaux dans la maison lorsqu’elle en était propriétaire et que le doublage des murs ne lui a pas permis d’avoir connaissance de la composition et de l’état des murs. Elle ajoute que l’entreprise ayant réalisé le DPE a retenu que les murs étaient en béton de mâchefer. Elle poursuit en soutenant que les désordres ont pour origine les infiltrations depuis le fonds voisin. Elle en conclut que sa responsabilité ne pourrait être recherchée.

Or, d’une part, il importe peu que le vice affectant la chose vendue trouve son origine dans celle-ci ou non, de sorte que le moyen de la défenderesse, qui postule le contraire, est mal fondé et ne saurait priver la demande de motif légitime (Civ. 3, 15 juin 2022, 21-13.286).
D’autre part, il résulte de l’article 1645 du code civile une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, ce qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence (Civ. 3, 16 mars 2023, 21-24.308 ; Com., 5 juillet 2023, 22-11.621 ; Com., 17 janvier 2024, 21-23.909) et lui interdit de se prévaloir d’une clause de non-garantie des vices-cachés.

Sont considérés être des vendeurs professionnels les professionnels de la construction immobilière (Civ. 3, 26 avril 2006, 04-18.466) et les professionnels de l’immobilier (Civ. 3, 27 octobre 2016, 15-24.232), quand bien même ils ne seraient pas des professionnels de la construction ou du bâtiment (Civ. 3, 3 janvier 1984, 81-14.326 ; Civ. 3, 5 septembre 2024, 23-16.314).

La SNC 2 FRERES [Localité 1] 2019 a pour activités principales, selon l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises produite par ses soins, celles de « construction vente, lotisseur foncier, aménageur foncier, marchand de biens » et se trouve être une émanation de sociétés de promotion immobilière ou d’achat et de revente de biens immobiliers, bâtis ou non.

Elle a porté un programme de construction de logements collectifs et a ainsi la qualité de maître d’ouvrage des travaux réalisés sur des parcelles contiguës de celle accueillant la maison litigieuse, mais aussi celle de vendeur en l’état futur d’achèvement des bâtiments ainsi édifiés.

Il s’ensuit qu’il est plausible que soit retenue à son égard la qualité de vendeur professionnel, dont découlerait une présomption irréfragable de connaissance des vices susceptibles d’affecter le bien vendu aux demandeurs.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre aux époux [I] d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande et d’ordonner une expertise judiciaire.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, les demandeurs seront provisoirement condamnés aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [Q] [H]
Société COGECI
[Adresse 11]
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 1]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 7], avec pour mission de :

1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

2 se rendre sur les lieux, [Adresse 9] à [Localité 5], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

4 vérifier l’existence des vices allégués par les époux [I] uniquement dans leurs conclusions et les pièces jointes, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

5 dire, pour chacun des vices éventuellement constatés, s’il :

5.1 existait antérieurement à la vente du 19 juillet 2024 ;

5.2 rend le bien impropre à son usage d’habitation ou si, sans aboutir à son impropriété, il affecte l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;

5.3 est de nature à entraîner une éventuelle moins-value du bien ;

5.4 était apparent ou avait été révélé dans toute son ampleur et ses conséquences pour un acquéreur profane lors de l’acquisition du bien par les époux [I], ou s’il lui a été révélé postérieurement et par quels moyens ;

5.5 est susceptible d’avoir été ignoré du vendeur, eu égard à sa nature, son étendue, sa gravité et ses conséquences et en considération de la qualité et des compétences de celui-ci ;

6 rechercher l’origine et les causes des vices constatés ;

7 donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les vices constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

8 décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

9 indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par les époux [I], directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

10 s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

11 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les époux [I] devront consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, au plus tard le 30 novembre 2026 ;

DISONS que la provision peut être consignée par virement sur le compte :

Titulaire du compte : TJ de [Localité 7] – REGIE D’AVANCES ET RECETTES
BIC : TRPUFRP1
IBAN : [XXXXXXXXXX01]

avec l’indication des références du dossier dans le libellé de l’opération : n° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ET le nom des parties ET la date et la nature de la décision ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 novembre 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement les époux [I] aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par nous, Victor BOULVERT, juge, et Florence FENAUTRIGUES, greffier ;

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.