Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 02 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 234 , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03996 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGKG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 Février 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 23/00743

APPELANTE

Société SCCV [Adresse 1], société civile immobilière de construction vente, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 817 827 306

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

INTIMÉS

Monsieur [U] [Q], né le 20 octobre 0954 à [Localité 3] (MAROC), de nationalité française, retraité

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Thibault ETIENNEY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque: 34

Madame [N] [E], née le 12 décembre 1957 à [Localité 5], de nationalité française, retraitée

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Thibault ETIENNEY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque: 34

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions judictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contrdictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ,présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 23 mai 2019, la SCCV [Adresse 1] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [Q] et Mme [E] l’usufruit d’un immeuble d’habitation situé à [Localité 7], [Adresse 3]. La date de livraison a été fixée au cours du deuxième trimestre 2020.

M. [Q] et Mme [E] s’étant plaints d’une livraison tardive, ont assigné la SCCV [Adresse 4] [V] [K] en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 12 janvier 2023, rectifié par un jugement du 6 février 2023, le tribunal judiciaire de Créteil l’a condamnée à payer à M. [Q] et Mme [E] la somme de 15 255,16 euros en réparation de la perte de loyers et la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, après avoir retenu que la livraison était intervenue avec 457 jours de retard, a rappelé que le contrat prévoit différentes causes légitimes de suspension du délai de livraison, notamment, en cas de :

– retard provenant d’anomalies du sous-sol (telle que la présence de source ou résurgence d’eau), de la découverte de poches d’eau et de tous éléments de nature à nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;

– d’injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux.

Il a cependant retenu que ces causes de suspension du délai ne s’appliquent que si elles présentent en outre les caractères de la force majeure.

Il a ainsi considéré que la découverte lors des travaux de terrassement d’une nappe phréatique coulant en continu sous le terrain, imposant des travaux supplémentaires soumis à des autorisations départementales, n’était pas imprévisible avant la réalisation des travaux et ne constitue pas un cas de force majeure puisqu’une étude de sol aurait permis à la SCCV [Adresse 1] de connaître son état.

Il a ajouté que l’erreur commise pas le mandataire de la SCCV [Adresse 1] dans la constitution du dossier auprès des services départementaux afin d’être autorisée à réaliser les travaux nécessités par la présence d’eau sur le chantier ne constitue pas une cause contractuelle de suspension du délai de livraison.

Il a enfin retenu que si les mesures prises par les autorités gouvernementales lors de la pandémie ne constituaient pas une injonction administrative ou judiciaire de suspendre ou d’arrêter les travaux, les parties se sont accordées pour admettre que ces mesures justifient un report de 103 jours du délai de livraison, sans application de la clause prévoyant le doublement.

Le tribunal a en conséquence admis que le retard de livraison non justifié était de 354 jours.

Sur l’indemnisation du préjudice causé à M. [Q] et Mme [E] par ce retard, le tribunal, après avoir écarté l’application des dispositions de l’article R. 231-13 et de l’article R. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, a admis l’existence d’un préjudice constitué par le montant des loyers que ceux-ci ont réglés dans l’attente de la livraison du bien, soit 15 255,16 euros.

La SCCV [Adresse 1] a interjeté appel de ces jugements. 

Elle conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [Q] et Mme [E] la somme de 15 255,16 euros en réparation de la perte de loyers, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et demande à la cour de débouter M. [Q] et Mme [E] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Q] et Mme [E] ont formé un appel incident. Ils sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance et du préjudice que leur a causé le manquement de la SCCV [Adresse 1] à ses obligations.

Ils demandent à la cour :

– à titre principal, s’il est retenu que constitue seule une cause de suspension du délai de livraison le retard lié aux mesures gouvernementales pendant la péridode de pandémie, condamner la SCCV [Adresse 1] à leur payer la somme de 48 616 en réparation du préjudice que leur a causé le manquement de celle-ci à ses obligations et la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

– à titre subsidiaire, s’il est retenu que constituent une cause de suspension du délai de livraion le retard lié aux mesures gouvernementales prises pendant la période de pandémie et le retard lié à la présence d’eau sur le chantier, condamner la SCCV [Adresse 1] à leur payer la somme de 23 346,67 euros en réparation du préjudice que leur a causé le manquement de celle-ci à ses obligations et la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Ils réclament enfin la condamnation de la SCCV [Adresse 1] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que le contrat prévoit que ’le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soit achevés et livrés au plus tard au cours du DEUXIEME SEMESTRE 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison…’ ; que le contrat faisant la loi des parties, il en résulte que la clause qui détermine les circonstances constituant une cause légitime de suspension du délai, s’applique, sauf à ce qu’elle soit déclarée abusive, sans qu’il soit en outre exigé que l’événement qu’elle prévoit présente les caractères de la force majeure ;

Considérant qu’il est constant que lors de la réalisation, au démarrage du chantier, de travaux de terrassement, il a été constaté la présence dans le sous-sol du terrain d’une nappe d’eau avec un flux continu, nécessitant, pour permettre la construction du bâtiment, de pomper l’eau et de la rejeter dans les réseaux d’assainissement départementaux ; que ces travaux n’ont pu être réalisés qu’après autorisation de la direction régionale et interdépartementale de l’environnement et de l’énergie ; que cette circonstance justifie la suspension du délai de livraison en application de la clause du contrat qui prévoit une telle suspension lorsque le retard provient ’d’anomalies du sous-sol (telle que la présence de source ou résurgence d’eau) (…), découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de terrassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des travaux complémentaires non programmés complémentaires, ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation’ ; que si l’obtention de cette autorisation a été retardée à la suite d’une erreur de l’entreprise de maîtrise d’oeuvre chargée de la constitution du dossier, ce retard constitue également un cause légitime de report du délai de livraison en application de la clause qui vise le ’retard provenant de la défaillance d’une entreprise’ ; que ces événements ayant retardé la livraison de 184 jours selon l’information que la SCCV [Adresse 1] a adressée à M. [Q] et Mme [E] le 20 septembre 2019, le report de la date de livraison est de 368 jours conformément à la clause du contrat qui stipule que les causes légitimes de retard ont pour effet de reporter la livraison ’d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier’ ;

Considérant, enfin, que si les mesures de confinement du 12 mars au 23 juin 2020 prises pendant la période de pandémie ont entraîné un nouveau retard de 103 jours, cette circonstance n’entre pas dans les prévisions du contrat qui ne vise que les retards causés par des ’injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux’ ; que M. [Q] et Mme [E] ont cependant accepté que soit reportée de cette durée la livraison ;

Considérant que la date de livraison a donc été régulièrement reportée de 471 jours ; que le bien ayant été livré le 30 septembre 2021, soit avec un retard de 457 jours par rapport à la date prévue par le contrat ; que, par conséquent, la demande d’indemnisation de M. [Q] et Mme [E] n’est pas fondée ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Déboute M. [Q] et Mme [E] de leurs demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [Q] et Mme [E] et les condamne à payer à la SCCV [Adresse 1] la somme de 1 500 euros;

Les condamne aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,