Indemnisation de l’expropriation d’une parcelle non constructible selon son usage effectif

L’indemnité d’expropriation doit couvrir, en application de l’article L321-1 du code de l’expropriation, l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain. La parcelle n’étant pas située en zone constructible et ne remplissant pas les conditions de l’article L322-3, elle devait être évaluée selon son usage effectif, conformément à l’article L322-2.

Le juge a écarté les accords invoqués par l’expropriant comme base d’évaluation au titre de l’article L322-8, les seuils de représentation des propriétaires et des superficies n’étant pas atteints. Il a retenu l’analyse foncière du commissaire du Gouvernement, fondée sur des mutations comparables plus récentes, et fixé la valeur à 0,60 € par mètre carré pour l’intégralité de la parcelle.

En application de l’article R311-22, le juge statue dans la limite des prétentions résultant des mémoires et conclusions recevables. L’absence de réclamation des propriétaires n’empêchait pas la fixation d’une indemnité, le propriétaire ne pouvant être privé de son bien sans indemnisation. L’indemnité principale a été fixée à 231,60 €, augmentée d’une indemnité de remploi de 46,32 €, les dépens étant mis à la charge de l’expropriant.

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Pour l’expropriation d’une parcelle de 386 m² comprenant du bois-taillis et une voie d’accès communale, le juge a retenu l’absence de constructibilité et l’usage effectif du terrain. Il a suivi l’évaluation fondée sur des mutations comparables, fixant la valeur à 0,60 euro par mètre carré. L’indemnité principale a été arrêtée à 231,60 euros et l’indemnité de remploi à 46,32 euros, les dépens étant mis à la charge de l’expropriant.

Le Département de la Haute-Savoie a obtenu l’expropriation d’une parcelle de 386 m² nécessaire à un projet de protection d’une route départementale contre les chutes de blocs et de pierres. La parcelle, située en surplomb de la route, comprenait environ 226 m² de bois-taillis et 160 m² correspondant à une voie d’accès communale.

L’expropriant a proposé une indemnité fondée sur une valeur de 0,50 € par mètre carré. Les propriétaires, dont les héritiers d’un propriétaire décédé, n’ont produit ni mémoire ni pièce. Le commissaire du Gouvernement a proposé une valeur de 0,60 € par mètre carré pour l’ensemble de la parcelle, en se fondant sur des mutations comparables.

Le juge a retenu l’absence de constructibilité et l’usage effectif du terrain. Il a fixé l’indemnité principale à 231,60 € et l’indemnité de remploi à 46,32 €, avec paiement des dépens par l’expropriant.

• Retenir la date de référence du 9 octobre 2022
• Constater l’absence de constructibilité de la parcelle
• Évaluer le bien selon son usage effectif
• Vérifier que les accords amiables atteignent les seuils de l’article L322-8
• Comparer les mutations foncières portant sur des terrains similaires
• Garantir une indemnisation couvrant le préjudice direct, matériel et certain

• Situation cadastrale et superficie de 386 m²
• Constat de transport sur les lieux du 7 septembre 2026
• Absence de classement en zone constructible
• Analyse foncière des mutations comparables du secteur
• Accords amiables produits par l’expropriant

L’expropriant doit verser aux propriétaires ou à leurs ayants droit l’indemnité principale et l’indemnité de remploi fixées par le juge. Les propriétaires bénéficient d’une évaluation fondée sur des mutations comparables récentes, tandis que les dépens restent à la charge de l’expropriant.

• Paiement de 231,60 € au titre de l’indemnité principale
• Paiement de 46,32 € au titre du remploi
• Versement aux propriétaires et aux héritiers du propriétaire décédé
• Prise en charge de l’intégralité des dépens
• Utilisation de mutations comparables pour contester une valeur insuffisante

À faire

• Identifier précisément les propriétaires et ayants droit
• Vérifier la date de référence applicable
• Documenter le classement urbanistique de la parcelle
• Rechercher des mutations foncières comparables récentes
• Calculer séparément indemnité principale et remploi

À éviter

• Qualifier le terrain de constructible sans justificatifs urbanistiques
• Fonder l’évaluation sur des accords insuffisamment représentatifs
• Négliger l’usage effectif du terrain
• Omettre les ayants droit d’un propriétaire décédé
• Produire des références foncières anciennes ou non comparables

La qualification de terrain à bâtir

La qualification suppose, à la date de référence, un secteur constructible et une desserte effective par les réseaux requis, conformément à l’article L322-3 du code de l’expropriation. À défaut, le terrain est évalué selon son usage effectif en application de l’article L322-2. La parcelle n’étant pas constructible, cette méthode a été retenue.

La prise en compte des accords amiables

L’article L322-8 du code de l’expropriation permet de prendre certains accords comme base d’évaluation lorsque les seuils prévus de propriétaires et de superficies sont atteints. Les accords invoqués par l’expropriant ne remplissaient pas ces proportions et n’ont donc pas été retenus comme référence obligatoire.

La détermination de l’indemnité d’expropriation

L’article L321-1 impose la réparation du préjudice direct, matériel et certain. Le juge a privilégié l’analyse foncière portant sur des mutations comparables plus récentes et a retenu 0,60 € par mètre carré pour la totalité de la parcelle, avec indemnité de remploi.

Articles L.211-1 et suivants du code de l’expropriation, Articles R.211-1 et suivants du code de l’expropriation, Article L.311-6 du code de l’expropriation, Article R.311-20 du code de l’expropriation, Article L.321-1 du code de l’expropriation, Article L.322-2 du code de l’expropriation, Article L.322-3 du code de l’expropriation, Article L.322-8 du code de l’expropriation, Article R.311-22 du code de l’expropriation, Article L.321-2 du code de l’expropriation, Article L.1 du code de l’expropriation