MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 1er Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/01008 – N° Portalis DB3T-W-B7K-XC4G
CODE NAC : 63A – 0A
AFFAIRE : S.C.M. POLE OPHTALMOLOGIQUE ET MEDICAL DE SUCY, [I] [H], [U] [S] C/ S.C.I. IMMOSEB 1, S.A.R.L. ATELIER [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Pierre GAREAU, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.M. POLE OPHTALMOLOGIQUE ET MEDICAL DE SUCY, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 990 142 531, dont le siège social est sis 14 bis rue Maurice Berteaux – 94370 SUCY EN BRIE

Madame [I] [H] née le 02 Octobre 1978 à ALGER, demeurant 20 avenue Pierre Brossolette – 94100 SAINT MAUR

et Madame [U] [S] née le 21 Mai 1976 à PARIS 14ème (75), demeurant 10 rue des Châtelets – 94490 ORMESSON SUR MARNE

représentées par Me Franck RADUSZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1032

DEFENDERESSES

S.C.I. IMMOSEB 1, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 912 518 131, dont le siège social est sis 14bis rue de la Faisanderie, immatriculée – 75116 PARIS

représentée par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

E.U.R.L. ATELIER [O], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 807 763 073, dont le siège social est sis 13-15 rue Taine – 75012 PARIS

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 1er Septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 1er Octobre 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 1er Octobre 2026

Par acte d’huissier délivré le 3 juillet 2026, la société POLE OPHTALMOLOGIQUE ET MEDICAL DE SUCY (POMS) la Docteur [I] [H] et la Docteur [U] [S] représentées par Maître [V] [B].

Les demanderesses sont la société POLE OPHTALMOLOGIQUE ET MEDICAL DE SUCY (POMS) la Docteur [I] [H] et la Docteur [U] [S]
Les défenderesses sont la société IMMOSEB 1 représentée par Maître [A] [F] ainsi que l’EURL ATELIER [O].

Les demanderesses sollicitent la suspension du paiement des loyers rétroactivement à compter du 7 avril 2026 ou à défaut à compter du 15 mai 2026 jusqu’à la cessation complète des désordres ou jusqu’à ce qu’il soit statué au fond. Elles sollicitent également la désignation d’un expert judiciaire afin de constater les désordres affectant les locaux et d’évaluer les préjudices subis.

Dans ses dernières conclusions, le pôle Ophtalmologique et médical de Sucy, Madame [H] et Madame [S] sollicitent du juge des référés de :
 » Débouter la société IMMOSEB 1 de toutes ses demandes, fins et prétentions.
 » Déclarer recevable et bien fondé la société POLE OPHTALMOLOGIQUE ET MEDICAL DE SUCY, Docteur [S] et Docteur [H] en leurs demandes, fins et prétentions.
 » Constater les manquements de la société IMMOSEB 1 à son obligation de délivrance.
 » Prononcer à titre provisoire la suspension de l’obligation de paiement des loyers dus par la société POLE OPHTALMOLOGIQUE ET MEDICAL DE SUCY.
o Cette suspension produira effet rétroactivement à compter du 7 avril 2026, date du rapport du maître d’œuvre, ou à tout le moins à compter du 15 mai 2026, et ce jusqu’à la cessation complète des désordres affectant les locaux et la remise effective du bien en état d’être exploité conformément à sa destination contractuelle, ou jusqu’à ce qu’il soit statué au fond.
 » Ordonner une mesure d’expertise judiciaire.
 » Désigner un expert avec pour mission de :
o Se rendre sur place et visiter les lieux.
o Entendre les parties en leurs observations.
o Examiner l’ensemble des pièces communiquées par les parties.
o Relever et décrire les désordres allégués par la société POLE OPHTALMOLOGIQUE ET MEDICAL DE SUCY, Docteur [S] et Docteur [H].
o En détailler l’origine, la cause et les conséquences pour fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre au juge du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.
o Préconiser les travaux propres à remédier aux désordres et en chiffrer le coût.
o Déterminer les responsabilités.
o Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, notamment le préjudice d’exploitation de la société POLE OPHTALMOLOGIQUE ET MEDICAL DE SUCY ainsi que les préjudices individuels des Docteurs [S] et [H].

Dans ses dernières conclusions, IMMOSEB 1 sollicitent du juge des référés de :
 » Déclarer irrecevables Madame [H] et Madame [S] en leurs demandes.
 » Débouter la société POLE OPHTALMOLOGIQUE ET MEDICAL DE SUCY de sa demande de suspension du paiement des loyers.
 » Donner acte à la SCI IMMOSEB 1 qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise telle que formulée par les requérantes et entend formuler ses plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée.
 » Réserver les dépens.

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et des faits.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes formulées par Mesdames [H] et [S]

Selon l’article 31 du code de procédure civile,  » L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.  »

Selon l’article 122 du code de procédure civile,  » Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.  »

En l’espèce, il ressort du contrat de bail et de son avenant du 20 avril 2026, que seul la société le pôle Ophtalmologique et médical de Sucy est effectivement preneuse au bail et qu’à ce titre elle est également la seule bénéficiaire de l’obligation de délivrance conforme.

Pour autant, il n’est pas non plus contesté que la destination des lieux loués est l’accueil d’un cabinet d’ophtalmologie qui va être exploitée à titre individuel par Madame [H] et Madame [S]. Or les dégradations éventuelles subis par le local ainsi que l’origine des désordres intéressent manifestement, en leur nom personnel, Madame [H] et Madame [S].

Ainsi le présent litige est manifestement en lien avec les intérêts de Madame [H] et Madame [S] qui sont donc recevables pour agir.

En conséquence, leurs demandes seront jugées recevables.

– Sur la demande de suspension des loyers

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution permet à une partie  » de refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave « .

La notion de l’  » inexécution suffisamment grave  » en matière de baux des locaux à usage d’habitation, commercial ou professionnel, s’entend de l’impossibilité totale pour le locataire d’habiter ou d’exploiter les lieux loués.

En l’espèce, il est établi que lors de la prise de possession des lieux intervenus le 22 octobre 2025, le pôle Ophtalmologique et médical de Sucy avait pour projet d’effectuer d’importants travaux d’aménagement pour rendre les lieux susceptibles d’accueillir un cabinet médical.

Cette perspective de travaux a abouti à l’accord entre les parties sur une franchise de loyer de six mois à compter de la prise de possession outre une réduction du loyer sur les premières années d’effet du bail.

Il ressort du rapport de maîtrise d’œuvre dressé par la société Atelier [O], en charge des travaux d’aménagement que d’importantes infiltrations sont présentes sur le chantier et ce depuis le début de l’année 2026 entraînant un retard de chantier estimé à 14 à 16 semaines.

Il ressort du procès-verbal de constat du 21 mai 2026 dressé par les demandeurs, que d’importants traces de moisissures sont présentes au sein du local commercial.

Si ces éléments constituent manifestement des désordres, ils ne permettent pas de déterminer, avec l’évidence requise en référé, leur origine et les conséquences concrètes qu’ils ont eu sur les travaux entrepris par le pôle Ophtalmologique et médical de Sucy.
De plus, les derniers éléments produits datent du 21 mai 2026 et aucun élément produit par le pôle Ophtalmologique et médical de Sucy ne permet d’établir que les désordres perdurent encore à ce jour.

Ainsi en l’absence d’élément suffisant permettant de prouver le caractère inexploitable des locaux et la responsabilité du bailleur, il y a lieu de rejeter la demande de suspension des loyers.

– Sur la demande d’expertise,

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. Peu importe à ce stade la carence dans l’administration de la preuve puisque précisément la mesure ordonnée sur ce fondement a pour but de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Le motif légitime prévu par l’article 145 du Code de procédure civile étant ainsi établi, la mesure d’instruction sollicitée sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.
En l’espèce, il ressort des éléments précités que des désordres affectent le local loué par le pôle Ophtalmologique et médical de Sucy, désordre dont l’origine et l’étendue restent à déterminer.

Ces éléments constituent manifestement un motif légitime au sens des dispositions précités et il y aura donc lieu de faire droit à la demande d’expertise.

– Sur les autres demandes,

Le pôle Ophtalmologique et médical de Sucy, Madame [H] et Madame [S] conserveront à leur charges les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

Déclarons recevable les prétentions formulées par Madame [H] et Madame [S],

Rejetons les demandes formulées au titre de la suspension des loyers,

Ordonnons une mesure d’expertise.

Désignons en qualité d’expert :
[Z] [D]
patric.egreteau@orange.fr
17 rue de Villeneuve
94370 SUCY EN BRIE

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

– relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

– en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

– indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

– dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

– donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les
parties ;

– donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

– rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

– donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

– convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

– se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

– se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

– à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

– au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux.

Fixons à la somme de 3.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie de ce tribunal dans le mois de l’avis de consignation adressé par le greffe.

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet.

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal de Grande Instance dans les six mois de la réception de l’avis de consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle.

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code.

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Condamnons les parties demanderesses aux dépens.

Fait au Palais de Justice de CRETEIL, le 1er octobre 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES