CIV. 3

DB

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 8 octobre 2026

Cassation partielle

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 556 F-D

Pourvois n°
Z 24-10.261
K 24-17.355 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 OCTOBRE 2026

I. La société SNC du Rieucoulon, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1], représentée par son liquidateur, la société Chaptal, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 24-10.261 contre un arrêt rendu le 16 novembre 2023 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l’opposant à M. [L] [Y], domicilié [Adresse 2],défendeur à la cassation.

II. M. [L] [Y], a formé le pourvoi n° K 24-17.355 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant à la société Philéa solutions, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],défenderesse à la cassation.

Dans le pourvoi n° Z 24-10.261, M. [Y] a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, trois moyens de cassation.

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Dans le pourvoi n° K 24-17.355, le demandeur invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société SNC du Rieucoulon, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de M. [Y], de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Philéa solutions, après débats en l’audience publique du 1er septembre 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° Z 24-10.261 et K 24-17.355 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 16 novembre 2023), [D] et [V] [Y], propriétaires d’un terrain, ont, par acte authentique du 26 avril 1985, conclu un bail à construction avec la société civile immobilière La Biste II, qui l’a cédé à la société Murabail, laquelle a consenti un crédit-bail d’une durée de quinze ans à la société du Rieucoulon, à l’expiration de laquelle la société Murabail s’est engagée à céder l’immeuble à édifier à la société du Rieucoulon.

3. Le bail à construction, dont la date d’expiration était fixée au 31 janvier 2015, stipulait une promesse unilatérale du bailleur à consentir au preneur un bail commercial portant sur les constructions édifiées par celui-ci, moyennant un loyer annuel ayant pour base le loyer annuel de la dernière année du bail à construction auquel devait être appliqué un coefficient multiplicateur de 3,5.

4. M. [L] [Y] (le bailleur), devenu propriétaire du bien, objet du bail à construction, au décès de ses parents, a adressé, par lettre du 2 janvier 2015, une proposition de bail commercial à la société du Rieucoulon, devenue preneur du bail à construction à l’expiration du crédit-bail à elle consentie par la société Murabail, qui l’a refusée.

5. Le bailleur a assigné la société du Rieucoulon, ainsi que la société Philéa solutions, occupant des lieux, en paiement d’une indemnité d’occupation et de diverses sommes.

6. Pour s’opposer à ces demandes, la société du Rieucoulon a invoqué la levée de l’option de la promesse unilatérale de bail aux conditions stipulées dans le bail à construction.

Examen des moyens

Sur le troisième moyen, pris en ses cinquième et sixième branches, du pourvoi principal n° Z 24-10.261, et sur le moyen du pourvoi incident n° Z 24-10.261

7. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal n° Z 24-10.261, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

8. La société du Rieucoulon fait grief à l’arrêt de dire que, en l’absence de bail commercial, elle est occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2015, de la condamner à payer une certaine somme au bailleur à titre d’indemnité d’occupation et de rejeter ses demandes indemnitaires, alors :

« 1°/ que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de contrat lève l’option,
emportant formation du contrat, dès lors qu’il manifeste sa volonté d’y consentir dans les conditions prévues par la promesse ; qu’il résulte des propres constatations de l’arrêt que la SNC du Rieucoulon, bénéficiaire, aux termes du bail à construction, d’une promesse unilatérale de bail commercial que le bailleur s’était engagé à conclure à l’expiration du bail à construction,
le 1er février 2015, avait expressément indiqué à l’avocat du bailleur, par courrier officiel du 16 janvier 2015, qu’en « tout état de cause », elle levait « l’option prévue au bail à construction pour devenir locataire commercial dans les termes et conditions prévues au bail à construction » ; qu’en retenant néanmoins qu’elle n’aurait pas levé l’option, comme en aurait « témoigné » son courrier du 25 février 2015, « étant en total désaccord sur la chose mais aussi sur le prix », la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que la levée de l’option consiste dans l’acceptation, par le bénéficiaire de la promesse, du contrat que le promettant s’est engagé à conclure, dans les termes et conditions fixés par la promesse ; qu’en retenant, pour dire que l’option n’aurait pas été levée, que la société SNC du Rieucoulon aurait été « en total désaccord » sur « le prix » du bail commercial, quand il résultait de ses propres constatations qu’elle avait accepté de conclure ce bail moyennant un loyer mensuel correspondant à celui du dernier mois d’exécution du bail à construction, affecté d’un coefficient multiplicateur de 3,5, conformément aux termes de la promesse de bail, et que le loyer annuel de 48 000 euros « proposé » par M. [Y], qu’elle refusait de payer, ne correspondait pas à celui fixé par cette promesse, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

9. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

10. Pour constater l’absence de bail commercial, condamner la société du Rieucoulon à une indemnité d’occupation et rejeter les demandes de celle-ci, l’arrêt retient qu’il ne peut y avoir substitution de plein droit d’un bail commercial à un bail à construction ni même identité des deux baux, que le bail à construction visait exclusivement un immeuble industriel et ne concernait pas la jouissance d’une parcelle de terrain à usage de parking, alors que l’offre de bail commercial portait sur les constructions édifiées plus le terrain de 4 267 m² servant de parking et que l’état en bon entretien des constructions prévu par le bail à construction était discuté, de sorte qu’il n’y avait pas accord sur la chose, que la société du Rieucoulon n’a pas levé l’option comme en témoigne son courrier du 25 février 2015 étant en désaccord sur la chose mais aussi sur le prix et que la promesse de bail commercial est donc devenue caduque.

11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, par la promesse unilatérale stipulée dans le bail à construction, le bailleur

ne s’était pas engagé définitivement à conclure un bail commercial aux conditions fixées par la promesse et si la société du Rieucoulon n’avait pas levé l’option sans réserve dans le délai et aux conditions prévues par celle-ci, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal n° Z 24-10.261, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

12. La société du Rieucoulon fait grief à l’arrêt de la condamner à payer au bailleur une certaine somme au titre de la réfection des parkings et abords, alors « que le preneur d’un bail à construction n’est tenu d’édifier que les constructions convenues et de les maintenir en bon état d’entretien et de réparation ; que la SNC du Rieucoulon soutenait que le bail à construction ne prévoyait la réalisation d’aucun parking enrobé bicouche poids lourds et qu’il ne s’agissait pas là de travaux d’entretien, mais d’une amélioration convenue entre M. [Y] et sa nouvelle locataire, la société DHL, consistant en un aménagement spécifique lié à l’activité exercée par cette dernière, que le bailleur ne pouvait donc prétendre faire supporter par son ancien preneur ; qu’en se bornant à relever que, concernant les frais de « restauration » du parking allégués par M. [Y], la SNC du Rieucoulon prenait en charge la réalisation d’un enrobé poids lourds aux termes du bail qu’elle avait proposé à la société DHL le 16 juin 2015, pour en déduire que « la reconnaissance de ces travaux par la SNC du Rieucoulon » aurait établi « sans conteste la nécessité de ces travaux à sa charge », sans rechercher, comme elle aurait dû le faire, et ainsi qu’elle y était invitée, si la SNC du Rieucoulon s’était engagée à réaliser ces travaux aux termes du bail à construction, ou s’ils relevaient des travaux de maintien des constructions en bon état d’entretien ou de réparation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 251-1, alinéa 1 et L. 251-4, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, et de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

13. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

14. Pour condamner la société du Rieucoulon à payer au bailleur une certaine somme au titre de la réfection du parking, l’arrêt retient qu’elle a proposé un bail commercial à la société DHL le 16 juin 2015 où elle prenait en charge la réalisation d’un enrobé poids lourds en façade du bâtiment et la remise en état de la clôture et que la reconnaissance de ces travaux établit sans conteste la nécessité qu’ils soient à sa charge.

15. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, si le preneur s’était engagé à réaliser ces travaux aux termes du bail à construction ou s’il s’agissait de travaux d’entretien ou de réparation de constructions édifiées ou d’aménagements apportés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le moyen du pourvoi principal n° K 24-17.355

Enoncé du moyen

16. Le bailleur fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables ses demandes à l’encontre de la société Philéa solutions, alors « que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour
défendre un intérêt déterminé ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que la société Philéa solutions « avait une activité dans l’immeuble objet du litige, comme en témoigne le PV d’huissier du 17 juin 2015 », tandis que M. [Y] réclamait à l’encontre de la société Philéa solutions le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er février 2015 au 30 août 2015 et que « la société Philéa se maintenant dans les lieux à l’expiration du bail à construction » ; qu’il en résultait que M. [Y] avait un intérêt légitime à agir à l’encontre de la société Philéa solutions, occupante sans droit ni titre des locaux litigieux après l’expiration du bail à construire ; qu’en jugeant néanmoins que les demandes formées par M. [Y] à l’encontre de la société Philéa solutions étaient irrecevables, aux motifs inopérants que la société Philéa solutions n’était pas titulaire d’un bail de sous-location et qu’« à défaut de démontrer la mauvaise foi de Philéa solutions qui a quitté les lieux, le jugement sera infirmé et débouté de l’intégralité des demandes au titre des indemnités d’occupation à l’égard de la SAS Philéa solutions », la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d’où il résultait que la société Philéa ayant occupé les lieux loués postérieurement à l’expiration du bail à construction, elle était devenue occupante sans droit ni titre des locaux, peu important l’absence de lien contractuel entre la société Philéa solutions et M. [Y], de sorte que ce dernier avait qualité et intérêt à agir contre la société Philéa solutions afin d’obtenir le paiement de dommages et intérêts à titre d’indemnités d’occupation, la cour d’appel a violé l’article 31 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 31 du code de procédure civile :

17. Aux termes de ce texte, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

18. Pour déclarer irrecevables les demandes du bailleur à l’égard de la société Philéa solutions, l’arrêt retient que celle-ci n’est pas son locataire ni celle du preneur qui avait conclu un bail commercial le 6 avril 2005 avec la société Trans SNM, que l’adresse de son siège social est différente de celle du lieu de l’immeuble objet du bail à construction et que, si elle avait une activité dans celui-ci, c’était avec l’accord de la société Trans SNM qui avait aussi apposé son enseigne sur le bâtiment et était le véritable titulaire de la sous-location.

19. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la société Philéa solutions s’était maintenue dans les lieux qu’elle occupait à l’expiration du bail à construction, et qu’un bailleur a intérêt et qualité à agir en paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre d’un occupant sans droit ni titre, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il condamne la société du Rieucoulon à payer à M. [Y] la somme de 2 586,60 euros au titre des travaux d’élagage et déboute M. [Y] de ses demandes au titre des pertes locatives et de la résistance abusive, l’arrêt rendu le 16 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne M. [Y] et la société Philéa solutions aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.