République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 08/10/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 25/05656 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WPOB

Ordonnance (N° 25/00271) rendue le 15 octobre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTE

Société Akropa

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Ludovic Hemmerling, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉE

S.A.S. Younès Food

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]

défaillante, à qui la déclaration d’appel et avis de fixation ont été signifiés le 2 décembre 2025 (à étude), à qui les conclusions ont été signifiées le 9 janvier 2026 (PV 659 du code de procédure civile)

DÉBATS à l’audience publique du 10 juin 2026 tenue par Pauline Mimiague, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Béatrice Capliez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Déborah Bohée, présidente de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Carole Catteau, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Béatrice Capliez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 mai 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 avril 2023, la société civile immobilière Akropa a consenti à M. [Q] [F] « représentant d’une société en création » un bail portant sur un local commercial situé à [Localité 3] pour une durée de neuf années à compter du 17 avril 2023.

Le 20 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la société Younes food, immatriculée sous le numéro de RCS 952.617.868, un commandement de payer visant la clause résolutoire en vertu de ce bail et l’a assignée en référé le 18 août 2025 devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir constater la résiliation du bail et ses suites.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 15 octobre 2025 le président de cette juridiction a renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront, dit n’y avoir lieu à référé, a débouté la société Akropa de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée aux dépens de l’instance et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 14 novembre 2025 la société Akropa a relevé appel aux fins d’infirmation de l’ensemble des chefs de cette ordonnance.

La déclaration d’appel et l’avis d’orientation de l’affaire prévu à l’article 906 du code de procédure civile, ont été signifiés à la société Younes food par acte du 2 décembre 2025, remis à domicile.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 12 janvier 2026 et signifiées à l’intimée par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2026 délivré dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, la société Akropa demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions (chefs énoncés dans le dispositif),

statuant à nouveau,

– la dire et juger recevable et fondée à l’égard de la société Younes food,

– constater que la clause résolutoire contenue au bail liant les parties est désormais acquise,

En conséquence,

– constater la résiliation de plein droit du bail signé le 14 avril 2023, à compter du 20 juillet 2025 date des effets de la clause résolutoire,

– dire et juger la société Younes food occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis à [Localité 3] [Adresse 3], objet du bail en date du 14 avril 2023,

– ordonner en conséquence son expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

– la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter d’août 2025 d’un montant 1 035 euros HT jusqu’à l’entière libération des lieux,

– la condamner à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes :

’ arriéré de loyer et indemnité occupation de décembre 2024 à juillet 2025 : 5 520 euros HT, soit 6 624 euros TTC, outre 662,40 euros au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal majoré de 4 points à compter du commandement,

’ provision sur indemnités d’occupation : 1 035 euros x 6 mois (à janvier 2026), soit 6 210 euros HT, outre les indemnités de février 2026 à la date de l’arrêt,

– la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens d’instance incluant les frais de commandement et l’état des inscriptions délivré par le greffe, des dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, la société Akropa expose que le bail a été signé par M. [F] représentant une société en cours de formation qui avait vocation à se substituer à lui et qui a été constituée le 11 mai 2023, que le bail porte sur la cellule n° 2 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3], comportant quatre cellules données en location. Elle estime qu’il est démontré que la société Younes food, qui a pour représentant légal M. [F], a été constituée dans les semaines suivant la signature du bail, exploite le local objet du bail et a versé les loyers, est bien son locataire. Elle expose que le bail contient une clause résolutoire et une clause pénale pour non-paiement des loyers, que la société Younes food a été défaillante dans le règlement du loyer à compter du 1er décembre 2024 et ne s’est pas manifestée après la délivrance du commandement de payer. Elle sollicite en conséquence le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, une provision au titre des loyers impayées, une indemnité provisionnelle d’occupation et l’expulsion de la société Younes food.

La société Younes food n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2026 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 10 juin suivant.

MOTIFS

A titre liminaire la cour relève que le bail désigne les lieux loués comme étant un local commercial situé à [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 6], mais que les références cadastrales font référence à une adresse située au [Adresse 7]. Il doit donc être admis que l’immeuble désigné dans le dossier, parfois comme étant situé au n° [Cadastre 1] et parfois au n° 258, est le même immeuble, objet du bail commercial dont la société Akropa se prévaut.

Le premier juge a relevé que le bail communiqué par la société Akropa mentionnait M. [F] comme preneur et qu’il n’était pas justifié que la société assignée, la société Younes food, serait son cocontractant ni même que cette société exercerait une activité commerciale dans le local litigieux, et qu’en conséquence elle ne justifiait pas d’une créance non sérieusement contestable.

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Selon l’article L. 210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

En l’espèce il est justifié de la constitution d’une société par actions simplifiée dénommée « Younes food » par M. [F], associé unique et nommé président, selon les statuts signés le 11 mai 2023 versés aux débats, et de son immatriculation le 19 mai 2023 au registre du commerce et des sociétés d’Arras sous le numéro 952.617.868.

Les statuts constitutifs de cette société mentionnent une adresse de siège social située [Adresse 8] à [Localité 5], qui est toujours le lieu de son siège social selon l’extrait Kbis de la société Younes food au 8 septembre 2026, communiqué à la demande de la cour en cours de délibéré. Elle a pour objet, selon ces différents documents, l’exploitation de tout établissement de restauration, vente à emporter et en livraison, sans vente de boisson alcoolisée.

L’article 21 des statuts stipulent :

« Il est annexé aux présents Statuts un état des actes passés pour le compte de la Société en formation et l’engagement qui en résulte pour la société.

Leur signature emportant reprise des engagements. Les actionnaires ont pris connaissance de cet état avant la signature des statuts »

Par ailleurs le bail commercial signé par M. [F] précise : « Les engagements souscrits et les déclarations faites ci-après seront toujours indiqués comme émanant directement des parties au présent acte, même s’ils émanent du représentant légal ou conventionnel de ces dernières ».

Enfin, la société Akropa verse aux débats un relevé de compte faisant état de virements en juin, juillet et octobre 2024 provenant de la société Younes food pour un montant de 690 euros correspondant au montant mensuel du loyer fixé dans le bail (7 920 euros annuels) et des charges (30 euros par mois).

Il résulte de ces éléments, dont n’a pas eu connaissance le premier juge, que la société Younes food a repris les engagements résultant du bail en cause.

Ce bail contient une « clause résolutoire » prévoyant qu’à défaut, notamment, de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de remboursement de taxes locatives, impositions, ou charges qui en constituent l’accessoire, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cette clause dispose également que si, dans le cas d’une résiliation de plein droit, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra avec lieu en vertu d’une décision ou d’un jugement rendu par juge le statuant selon la procédure accélérée au fond ou en référé.

Par ailleurs, le bail contient une « clause pénale » ainsi rédigée :

« A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier de justice/au commissaire de justice et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autre dues ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur, ayant ou non provoqué cette résiliation.

L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %. »

Le commandement de payer délivré le 20 juin 2025 cite la clause résolutoire et fait commandement à la société Younes food de régler les loyers impayés des mois de décembre 2024 à mai 2025 inclus dans le délai d’un mois. La société Younes food ne comparaît pas pour justifier d’un quelconque paiement suite à la délivrance de ce commandement, la charge de la preuve reposant sur elle.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 juillet 2025, d’ordonner l’expulsion de la société Younes food, qui sera tenue en outre au paiement des loyers impayées et d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation.

La cour rappelle que si le juge des référés a le pouvoir d’allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n’est pas contestable, la clause pénale, qui prévoit plusieurs indemnisations qui se cumulent, apparaît en l’espèce sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond compte tenu de l’avantage qui résulterait de son application pour le créancier qui peut prétendre par ailleurs à une indemnité d’occupation tant que la restitution des clés n’est pas intervenue et à la prise en charge des frais de procédure par le locataire.

Au regard de ces considérations et des pièces produites, il convient d’allouer à la société Akropa, à titre de provision :

– la somme de 5 520 euros au titre des loyers et des charges sur la période de décembre 2024 à juillet 2025 inclus ’ étant précisé que selon le bail le montant mensuel du loyer de 660 euros correspond à un loyer TVA incluse ’ avec application d’un intérêt au taux légal à compter du commandement sur la somme de 3 960 euros,

– une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2025 qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tels que fixé dans la clause « loyer »,

– la somme de 4 140 euros au titre des indemnités d’occupation pour les mois d’août 2025 à janvier 2026 inclus,

et de rejeter le surplus de ses demandes. L’ordonnance sera infirmée en conséquence.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le sens de l’arrêt conduit à mettre les dépens de première instance et d’appel, qui incluront les frais du commandement et de l’état des inscriptions délivré par le greffe, à la charge de la société Younes food. Il convient en outre d’allouer à l’appelante la somme de 1 500 euros à titre d’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate à compter du 20 juillet 2025 l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti par la société Akropa le 14 avril 2023 portant sur un local situé [Adresse 9] à [Localité 3] ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de la société Younes food et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec, si besoins, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivant et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe à la charge de la société Younes food une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer majoré des charges et taxes qui aurait été dû, selon la clause « loyer », si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la condamne au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er février 2026 ;

Condamne la société Younes food à payer à la Société Akropa la somme de 5 520 euros à titre de provision sur les loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2025 sur la somme de 3 960 euros ;

Condamne la société Younes food à payer à la Société Akropa la somme de 4 140 euros à titre de provisions sur les indemnités d’occupation de la période d’août 2025 à janvier 2026 inclus ;

Déboute la société Akropa du surplus de ses demandes ;

Condamne la société Younes food aux dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du commandement de payer délivré le 20 juin 2025 et de l’état des inscriptions délivré par le greffe le 15 mai 2025 ;

Condamne la société Younes food à payer à la société Akropa la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.