Cour d’appel, Pôle 5 – Chambre 3, 24 septembre 2026, RG n° 23/10503

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2026

(n° 138 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10503 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZCM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2023 – Tribunal judiciaire de BOBIGNY – Chambre 5 section 1 – RG n°20/09484

APPELANTE

S.A.S.U. ASIATEX, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Immatriculée au rcs de [Localité 2] sous le numéro 349 384 131

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque B 1055

Assistée de Me Bruno PERRACHON plaidant pour la SELARL CARNOT AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque 757

INTIMÉES

S.A.R.L. [M] [K], venant aux droits de la SARL LOCABER, prise en la personne de sa gérante, Mme [Z] [Y] épouse [E], domiciliée en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Immatriculée au rcs de [Localité 2] sous le numéro 491 291 969

Représentée par Me Carole SIRAT de la SCP SIRAT BILLI, avocate au barreau de PARIS, toque P 176

S.A.S.U. ARTEXTYL, prise en la personne de son président, M. [B] [Q], domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 3]

[Localité 3]

Immatriculée au rcs de [Localité 4] sous le numéro 402 387 328

Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque J 151

Assistée de Me Emlyn PAPASTRATIDÈS plaidant pour la SELAS AKUBOWICZ & ASSOCIES et substituant Me Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX, avocate au barreau de LYON, toque 350

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Edouard LOOS, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé d’instruire l’affaire, lequel a préalablement été entendu en son rapport

M. Edouard LOOS a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère

M. Edouard LOOS, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière lors des débats : Mme Carole TREJAUT

ARRET :

– Contradictoire

– Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– Signé par Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, empêchée, et par Mme Faïda ABDOU-RAOUF, Greffière, présente lors de la mise à disposition, et à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 02 août 2012, la société Icade a donné en location à la société Locaber des locaux situés dans le bâtiment n°262 sur le site du [Adresse 4] à [Localité 5], [Adresse 5], et l’a autorisée à sous-louer ces locaux à toute société de son choix.

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2019, la société Locaber a conclu avec la société Asiatex un contrat de sous-location commerciale portant sur le lot n° 1 du bâtiment 262, prenant effet à compter du 1er juillet 2020, le local étant jusqu’à cette date loué à la société Artextyl.

En exécution de ce contrat de sous-location commerciale, la société Asiatex a réglé à la société Locaber :

– le 18 juillet 2019, 190.000 euros correspondant au droit d’entrée hors taxe,

– le 3 septembre 2019, 38.000 euros correspondant à la TVA sur le droit d’entrée,

– le 5 décembre 2019, 24.600 euros correspondant au dépôt de garantie.

Le 08 juin 2020, la société Asiatex a versé le loyer et la provision sur charges du mois de juillet 2020.

Par lettre du 2 juin 2020, la société Locaber a rappelé à la société Artextyl la prochaine échéance de son bail, fixée au 30 juin 2020, et l’informait du rendez-vous d’état des lieux de sortie et de remise des clefs.

Le 11 juin 2020, la société Artextyl a informé son bailleur par courriel de sa volonté de se maintenir dans les locaux, estimant pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux compte tenu des deux baux dont elle avait successivement bénéficié pendant plus de trois ans.

La société Locaber a informé la société Asiatex par courriel du 12 juin 2020 du refus de la société Artextyl de restituer le local.

Le 24 juin 2020, la société Asiatex a informé la société Locaber de sa volonté de prendre possession des lieux le 1er juillet suivant. Elle lui a adressé le 29 juin 2020 une sommation d’avoir à lui remettre les clefs du local au 1er juillet 2020 à 10h00 à l’adresse des lieux loués.

Le 1er juillet 2020, un huissier de justice, à la demande de la société Asiatex, a constaté le maintien dans les lieux de la société Artextyl et l’impossibilité de fait pour la société Locaber de remettre les clefs du local. Le représentant de la société Locaber a proposé la remise des sommes versées lors de la conclusion du bail du 12 juillet 2019, ce que le représentant de la société Asiatex a refusé.

Par courrier reçu par la société Asiatex le 08 juillet 2020, la société Locaber a proposé la résiliation amiable du bail conclu 12 juillet 2019, à effet du 1er juillet 2020 et la restitution des sommes versées en exécution de ce contrat.

Le 17 juillet 2020, la société Asiatex s’immatriculait à l’adresse du [Adresse 6] à [Localité 6], soit dans les locaux objet du bail conclu avec la société Locaber.

Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2020, la société Asiatex a fait assigner la société Locaber devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de faire condamner celle-ci sous astreinte à lui délivrer les locaux sis [Adresse 7], lot 1 à Aubervilliers (93), ainsi que de la faire condamner sous astreinte à exécuter son obligation de jouissance paisible.

Par virement du 03 août 2020, la société Locaber a remboursé à la société Asiatex 252.600 euros correspondant aux sommes versées suite à la signature du bail ainsi que la somme de 11.316 euros correspondant au règlement du loyer et des charges au titre du mois de juillet 2020.

Le juge des référés a rejeté les demandes de la société Asiatex par ordonnance du 30 octobre 2020 au motif que celles-ci se heurtaient à des contestations sérieuses, à savoir d’une part le droit de la société Artextyl à se maintenir dans les lieux loués et d’autre part à une impossibilité matérielle et juridique d’exécuter en l’état. Par ailleurs, la question de la résiliation du bail du 12 juillet 2019 constituait également une contestation sérieuse, la société Locaber ayant procédé au remboursement des sommes par virement le 3 août 2020 sans opposition de la part de la société Asiatex.

Par exploit d’huissier délivré les 20 et 28 octobre 2020, la société Asiatex a fait assigner la société Artextyl et la société Locaber devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins essentielles de déclarer la société Asiatex obliquement fondée à exercer une action en expulsion contre la société Artextyl.

Par jugement en date du 31mai 2023, le tribunal a :

– déclaré irrecevable la fin de non recevoir soulevée par la société Locaber et la société Artextyl ;

– débouté la société Asiatex de ses demandes tendant à voir la société Artextyl déclarée occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), à obtenir son expulsion sous astreinte ainsi qu’au transport et séquestre de ses meubles ;

– débouté la société Asiatex de ses demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice subi ;

– débouté la société Artextyl de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

– condamné la société Asiatex à payer à la société Locaber la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société Asiatex à payer à la société Artextyl la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la société Asiatex de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société Asiatex au paiement des entiers dépens de l’instance ;

– rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par acte en date du 13 juin 2023 remis au greffe de la cour d’appel de Paris, la société Asiatex a interjeté appel du jugement.

La clôture a été prononcée le 20 mai 2026 et l’affaire appelée à l’audience du 22 juin 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées et notifiées le 11 mars 2024, la société Asiatex, appelante, demande à la cour de :

– confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

o déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Locaber, aux droits de laquelle vient [M] [K], et Artextyl ;

o débouté la société Artextyl de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

– reformer le jugement attaqué en ce qu’il a :

o débouté la société Asiatex de ses demandes tendant à voir la société Artextyl déclarée occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), à obtenir son expulsion sous astreinte ainsi qu’au transport et séquestre de ses meubles ;

o débouté la société Asiatex de ses demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice subi ;

o condamné la société Asiatex à payer à la société Locaber, aux droits de laquelle vient [M] [K], la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné la société Asiatex à payer à la société Artextyl la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o débouté la société Asiatex de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné la société Asiatex au paiement des entiers dépens de l’instance.

Statuant a nouveau :

– Déclarer la société Asiatex obliquement fondée à exercer une action en expulsion contre la société Artextyl ;

Y faisant droit :

A titre principal :

– Déclarer la société Artextyl occupante sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2020 ;

– Constater et juger que l’inexécution de la société Locaber, aux droits de laquelle vient [M] [K], à ses obligations contractuelles de délivrance et de jouissance paisible ont causé un préjudice à la société Asiatex ;

En conséquence :

– Ordonner l’expulsion immédiate de la société Artextyl des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5] ;

– Ordonner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion immédiate et sans délai de la société Artextyl des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5], avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ;

– Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code de procédure civile ;

– Condamner solidairement la société Locaber, aux droits de laquelle vient [M] [K], et la société Artextyl à payer à la société Asiatex, à titre de dommages et intérêt, en réparation du préjudice subi, la somme de :

o 5.845.000 euros dans l’hypothèse où la société Asiatex pourrait prendre possession du local au 1er juillet 2022 ; cette demande de condamnation sera révisée au fur et à mesure du temps écoulé jusqu’à ce que la société Asiatex puisse prendre pleine possession des locaux qui lui ont été donnés à bail en vertu du bail de sous-location commerciale du 12 juillet 2019 ;

A titre subsidiaire, si la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de la société Artextyl des locaux n’étaient pas prononcées :

– Condamner solidairement la société Locaber, aux droits de laquelle vient [M] [K], et la société Artextyl à payer à la société Asiatex, à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi, la somme de 18.147.000 euros HT en réparation du préjudice financier consécutif à l’impossibilité définitive de prendre possession du local.

En tout état de cause :

– Débouter les sociétés Locaber, aux droits de laquelle vient [M] [K], et Artextyl de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comportant appel incident ;

– Condamner solidairement les sociétés Artextyl et Locaber, aux droits de laquelle vient [M] [K], à payer à la société Asiatex la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 18 mai 2026, la société Artextyl, intimée, demande à la cour de :

– Débouter la société Asiatex de son appel principal comme étant mal fondé ;

Déclarer recevable et bien fondée la société Artextyl en son appel incident de la décision rendue le 31 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny ;

Y faisant droit,

– Infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

o Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Locaber, aux droits de laquelle vient la société [M] [K], et la société Artextyl ;

o Débouté la société Artextyl de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Et, statuant à nouveau,

– Juger irrecevable la société Asiatex en son action oblique visant à obtenir l’expulsion de la société Artextyl ;

En conséquence,

– La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– Condamner la société Asiatex à verser la somme de 10.000 euros à la société Artextyl, à titre de dommages-intérêts ;

– Confirmer pour le surplus le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 mai 2023, en ce qu’il a :

o débouté la société Asiatex de ses demandes tendant à voir la société Artextyl déclarée occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), à obtenir son expulsion sous astreinte ainsi qu’au transport et séquestre de ses meubles ;

o débouté la société Asiatex de ses demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice subi ;

o condamné la société Asiatex à payer à la société Locaber, aux droits de laquelle vient la société [M] [K], la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné la société Asiatex à payer à la société Artextyl la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o débouté la société Asiatex de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné la société Asiatex au paiement des entiers dépens de l’instance ;

o rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

En tout état de cause,

– Débouter la société Asiatex de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

– Condamner la société Asiatex au paiement de la somme de 10.000 euros à la société Artextyl au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Edmond Fromantin.

Par conclusions notifiées le 11 mai 2026, la société [M] [K], venant aux droits de la société Locaber par transmission universelle de patrimoine, demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

En conséquence,

– débouter la société Asiatex de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner la société Asiatex à payer à la société [M] [K], venant aux droits de la société Locaber, la somme de 10.000 euros ;

– la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Carole Sirat de la S.C.P. d’avocats Charles Sirat – Jean-Paul Gilli & Associés du Barreau de Paris, sur ses affirmations de droit.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

A) Sur la recevabilité de l’action oblique

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, la société Asiatex fait valoir, sur le fondement des articles 789 et 122 du code de procédure civile, que la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Locaber et Artextyl est irrecevable en ce qu’elle a été soulevée devant le tribunal et non devant le juge de la mise en état. En tout état de cause, elle fait valoir que la société Asiatex est recevable à exercer une action oblique en expulsion contre la société Artextyl dès lors que la jurisprudence reconnaît qu’il n’est nullement besoin que la carence du débiteur se rattache à un contrat liant l’ensemble des parties et qu’en l’espèce la société Artextyl a bien commis une faute en se maintenant sans droit dans les locaux ayant été donnés à bail à la société Asiatex.

La société Artextyl, intimée, fait valoir sur le fondement des articles 122 et 123 du code de procédure civile, ainsi que de l’article 1341-1 du code civil, que l’action oblique de la société Asiatex est irrecevable pour défaut de qualité à agir, en ce que :

– bien qu’écartée en première instance, elle peut légitimement être soumise à la cour en tout état de cause en vertu de l’effet dévolutif de l’appel ;

– la prétendue carence de la bailleresse n’est pas caractérisée dès lors que le propriétaire ne pouvait engager aucune action en expulsion contre la société Artexyl, cette dernière étant devenue titulaire d’un bail commercial de plein droit sur le fondement de l’article L. 145-1 du code de commerce à la suite de baux dérogatoires successifs, rendant toute procédure d’expulsion vaine ;

– la décision d’agir contre un occupant relève des prérogatives exclusives d’administration du propriétaire, auxquelles la société Asiatex ne peut s’immiscer, d’autant que cette dernière a déjà accepté le remboursement intégral des sommes versées lors de la conclusion de son bail ;

– les décisions invoquées par la société Asiatex sont inopérantes en ce qu’elles concernent des manquements contractuels de locataires nuisant à des tiers, situation totalement étrangère au cas d’espèce qui porte exclusivement sur un droit légal au maintien dans les lieux.

La société [M] [K], venant aux droits de la société Locaber, intimée, fait valoir, sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, que le juge de la mise en état est seul compétent pour connaître des fins de non-recevoir, cette attribution revêtant un caractère exclusif et d’ordre public. Bien que le premier juge ait soulevé d’office cette incompétence sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations conformément à l’article 16 du code de procédure civile, la confirmation de la décision s’impose.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile que :

’Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, (…)’

Dans la présente espèce, les sociétés Locaber et Artextyl devaient présenter au juge de la mise en état la fin de non recevoir relative au défaut de qualité de la société Asiatex à agir sur le fondement de l’action oblique. L’effet dévolutif de l’appel est inopérant puisque le juge d’appel doit apprécier la situation telle que présentée devant les premiers juges.

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non recevoir soulevée par les sociétés Locaber et Artextyl .

B) Sur le bien fondé de l’action oblique

Moyens des parties

La société Asiatex fait valoir, sur le fondement des articles 1341-1 et 1719 du code civil, qu’à la date de l’échéance du contrat de sous-location entre les sociétés Locaber, aux droits de laquelle vient [M] [K], et Artextyl, la société Locaber ne justifie d’ aucune diligence, ni sommation ou mise en demeure de partir auprès de la société Artextyl pour la contraindre à laisser les locaux libres. Elle soutient qu’elle s’est fermement opposée à la résiliation du contrat de sous-location conclu avec la société Locaber, dans la mesure où elle a toujours refusé la restitution par cette dernière des sommes versées en exécution du contrat, ainsi qu’il ressort des termes du constat d’huissier en date du 1er juillet 2020 et de l’assignation en référé qu’elle a fait délivrer à son encontre. La société Locaber, ne peut donc en aucun cas prétendre avoir légitimement cru que le contrat de sous-location conclu avec la société Asiatex avait été résilié d’un commun accord.

Elle conteste que la société Artextyl serait en droit de revendiquer l’application du statut des baux commerciaux et soutient que la société Locaber aurait été parfaitement fondée à solliciter son expulsion des locaux.

La société [M] [K], venant aux droits de la société Locaber, fait valoir, sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil et de l’article L. 145-5 du code de commerce, que la condition essentielle tenant à la carence du débiteur fait défaut. En effet, la société Locaber avait pallié toute inertie en organisant la remise des clés un mois avant le terme par lettre recommandée du 2 juin 2020 et en mandatant un huissier de justice pour le 1er juillet 2020. La renonciation du bailleur à demander la libération des locaux ne peut se déduire de sa seule inaction postérieure au terme, d’autant que la société Artextyl a dissimulé sa revendication du statut jusqu’au 11 juin 2020. De surcroît, la société Asiatex a adopté un comportement équivoque en encaissant sans aucune réserve le remboursement par virement du 3 août 2020 et en s’abstenant de régler le moindre loyer, actant ainsi la résolution amiable du contrat. Elle soutient également que l’action oblique serait infondée puisque la locataire en place serait titulaire de la propriété commerciale. Les deux baux dérogatoires successifs portaient sur le même local indépendant, avec des conditions identiques et un loyer inchangé de 9.350 euros. En effet, le différentiel de superficie résultait de l’omission matérielle de l’étage dans le premier bail, l’état des lieux d’entrée du 1er juin 2015 et l’aménagement d’un tapis roulant démontrant que la mezzanine servait déjà de réserve. Dès lors, le maintien dans les mêmes locaux pour la même activité commerciale ayant excédé trois ans, une procédure d’expulsion se serait inéluctablement heurtée au droit au renouvellement acquis par l’occupante. Par conséquent, le tribunal a retenu à bon droit que la seconde condition de l’action oblique faisait défaut, ce qui commande la confirmation du jugement entrepris.

La société Artextyl soutient également que, plusieurs baux dérogatoires successifs d’une durée supérieure à 36 mois ayant été conclus entre elle même et la société Locaber, elle a bénéficié du droit au maintien dans les lieuxà l’issue du bail dérogatoire du 28 juillet 2017. Elle en déduit que la société Locaber n’étant ainsi pas fondée à réclamer son expulsion, l’action oblique présentée à cette fin par la société Asiatex n’est pas fondée.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce que :

’ Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. (…)’

Dans la présente espèce, les sociétés Locaber et Artextyl ont conclu le 6 mai 2015 une ’location d’un emplacement de corner’ d’une durée de 6 mois renouvelable par tacite reconduction portant sur un ’emplacement d’une surface au sol de 140 m2 situé au [Adresse 8] , lot n°1 d’une surface totale de 180 m2″, moyennant un loyer mensuel de 9 350 euros HT et HC (112 200 euros HT et CC).

Un état des lieux contradictoire a été dressé le 1er juin 2015 attestant que les locaux donnés en location situés [Adresse 2], bâtiment 262, lot n°1 comportent un rez de chaussée et une mezzanine située au 1er étage. Au vu de cet état des lieux et du contenu du contrat, la location porte sur un véritable local commercial et non sur un emplacement éphèmère de type ’corner’.

Un second contrat de sous location commerciale a été conclu entre les mêmes parties le 28 juillet 2017 d’une durée de 36 mois à compter du 1er juillet 2017 portant sur ’un local, lot n° 1 d’une surface totale de 337 m2 dépendant du bâtiment 262″ moyennant un loyer mensuel de 9 350 euros HT et HC (112 200 euros HT et CC).

Contrairement à ce que soutient la société Asiatex, il ne peut pas être déduit de la différence de surface entre les 2 contrats que les locaux ne seraient pas les mêmes puisque la surface de la mezzanine située au 1er étage n’est pas nécessairement reprise dans les 2 baux. De plus le 1er bail distingue la surface au sol (140 m2) de la surface totale (180 m2) alors que le 2eme bail chiffre une surface totale sans mention de la surface au sol.

Ces locaux correspondent également à ceux donnés en location par la société Icade à la société Locaber selon contrat du 2 août 2012 et avenant du 9 décembre 2014 avec autorisation de sous location ( bâtiment [Adresse 9] à [Localité 7].

Cette partie locative est distincte de la location portant sur les locaux situés dans le bâtiment 270 à la même adresse donnés en location par la société Icade à la société Artextyl le 21 octobre 2010.

Il se déduit de ce qui précède que la société Artextyl, locataire depuis le 6 mai 2015 et toujours occupante des locaux postérieurement au 30 juin 2020, date d’échéance du second bail dérogatoire, était en droit d’opposer à la société Locaber devenue [M] [K] les dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce dont le contenu a été ci dessus rappelé. Par courrier électronique du 11 juin 2020 adressé à la société Locaber, la société Artextyl a fait part de son intention de se prévaloir d’un bail commercial à échéance du 30 juin 2020.

Au vu de cette situation et du droit au maintien dans les lieux de la société Artextyl, la société Locaber devenue [M] [K] ne pouvait pas poursuivre son expulsion.

La société Asiatex est dés lors infondée à agir sur le fondement de l’action oblique et à réclamer l’expulsion de la société Artextyl à la place de la société Locaber qui n’a pas été défaillante.

Le jugement déféré doit être confirmé de ce chef .

C) Sur les demandes subsidiaires

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse de rejet de la demande de résiliation du bail et de rejet de la demande d’expulsion de la société Artextyl, la société Asiatex sollicite la condamnation solidaire de cette dernière et de la société Locaber devenue [M] [K] à lui verser la somme de 18 147 000 euros en répararion du préjudice financier consécutif à l’impossibilité définive de prendre possession du local.

Moyens des parties

Selon la société Asiatex, si la société Artextyl est en droit de revendiquer la propriété commerciale, cette situation était alors « raisonnablement prévisible » pour la société Locaber au moment de consentir les baux à la société Asiatex. Elle caractérise ses préjudices comme suit :

– Elle a engagé d’importants frais d’installation en amont dès lors que durant une année de préparatifs, elle a planifié la mutation de salariés, signé des promesses d’embauche, acté le transfert de son siège social dès le 2 juin 2020 et investi 3,8 millions d’euros dans une collection spécifique à ce site, dont les marchandises ont dû être redirigées et stockées à [Localité 8] ;

– Elle a subi une perte de chance dès lors qu’un rapport d’expert-comptable démontre que la privation de ce local, idéalement situé au c’ur d'[Localité 6], carrefour européen incontournable du textile l’empêche de dépasser son rayonnement régional actuel et de réaliser les bénéfices majeurs que lui offrait cet emplacement stratégique unique.

La société Artextyl sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté la société appelante de sa demande indemnitaire au motif que :

– Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aucune faute ne peut être imputée à la société Artextyl, laquelle est un tiers à la relation contractuelle de la société Asiatex et s’est légitimement maintenue dans les lieux en vertu de son droit statutaire à la propriété commerciale et la responsabilité contractuelle ne peut pas non plus être retenue, aucun lien de droit n’existant entre les deux sociétés ;

– Le rapport produit par la société Asiatex procède par affirmations juridiques erronées en qualifiant indûment le titre de la société Artextyl de bail précaire, caractérisant un parti manifeste et une subjectivité ;

– Les préjudices invoqués ne sont pas établis ;

– La société Asiatex a délibérément aggravé la situation dès lors qu’elle n’a entrepris des démarches de recherche de locaux alternatifs qu’en juillet 2021, soit un an après l’échéance et uniquement pour les besoins de la cause, manquant ainsi à son obligation de minimiser ses pertes professionnelles.

La société [M] [K], venant aux droits de la société Locaber, fait valoir, sur le fondement des articles 1231-1 et 1719 du code civil, qu’elle doit être totalement déchargée de la demande indemnitaire formulée par la société Asiatex. Le défaut de livraison du local procède exclusivement du maintien dans les lieux opposé par la société Artextyl, caractérisant une cause extérieure et une impossibilité d’exécuter insurmontable. En effet, la bailleresse ne saurait se voir reprocher un manquement contractuel alors que l’appelante a elle-même failli à son obligation essentielle en s’abstenant de s’acquitter des loyers ou d’en ordonner la séquestration. De surcroît, le préjudice financier allégué n’est nullement démontré, l’intégralité des sommes versées lors de la signature ayant été remboursée sans réserve.

Réponse de la cour

a) Sur les demandes dirigées contre la société Artextyl

En réponse à la demande de la société Locaber du 2 juin 2020 d’avoir à libérer les locaux le 30 juin 2020, par courrier électroique du 11 juin 2020, la société Artextyl a informé la société Locaber qu’ayant bénéficié de 2 baux dérogatoires, ’nous entendons nous prévaloir d’un bail commercial 3/6/9 (…)’. Ce faisant, la société Artextyl a entendu bénéficier des dispositions de l’article 145-5 du code de commerce dont le contenu a été ci dessus rapelé.

La revendication d’un droit reconnu par la loi n’est pas constitutif d’une faute et la société Artextyl s’en est prévalu dés que son bailleur a entendu mettre fin au second bail dérogatoire. La société Artextyl qui n’a conclu aucun contrat avec la société Asiatex et n’a pris aucun engagement à son encontre et dont il n’est pas prouvé qu’elle avait connaissance du bail conclu entre la société Locaber et la société Asiatex n’a commis aucun comportement fautif. La société Asiatex doit être déboutée des demandes d’indemnisation présentées à son encontre tant sur un fondement contractuel que délictuel.

b) Sur les demandes présentées à l’encontre de la société Locaber devenue [M] [K]

Par acte du 12 juillet 2019 la société Locaber a consenti à la société Asiatex un contrat de sous location commerciale 3/6/9 portant sur les locaux situés dans le bâtiment 262 situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93) avec prise d’effet au 1er juillet 2020.

Ces locaux sont ceux occupés par la société Artextyl en vertu des deux baux dérogatoires qui lui ont été consentis par la société Locaber dans les conditions qui ont été ci dessus rappelées .

Suite au courrier électronique du 11 juin 2020 par lequel la société société Artextyl a fait part de son intention de se prévaloir d’un bail commercial à échéance du 30 juin 2020, par courrier électronique du 12 juin 2020 la société Locaber a informé la société Asiatex du refus du locataire de restituer le local.

Par constat d’huissier du 1er juillet 2020 la société Asiatex a fait constater la non remise des clés par la société Locaber et a refusé la restitution des chéques en remboursement des sommes versées.

Par courrier recommandé receptionné le 3 juillet 2020, la société Locaber a proposé à la société Asiatex la résiliation du bail signé le 12 juillet 2019.

Il résulte de cette chronologie que la société Asiatex a été informée le 12 juin 2020 de la non libération des locaux et, le 3 juillet 2020, de la résiliation du bail qui devait prendre effet le 1er juillet 2020.

En consentant le 28 juillet 2017 à la société Artextyl un second bail dérogatoire d’une durée de 36 mois à compter du 1er juillet 2017 ayant permis à celle-ci de demeurer dans les lieux à compter du 1er juillet 2020 en invoquant les dispositions de de l’article 145-5 du code de commerce, la société Locaber a privé la société Asiatex du bénéfice du bail commercial qui lui avait été consenti le 12 juillet 2019 à compter du 1er juillet 2020. Cette faute est d’autant plus préjudiciable que la société Asiatex a appris cette situation au plus tôt le 12 juin 2020 alors que le contrat de location devait prendre effet le 1er juillet 2020.

Si la société Locaber a également appris tardivement soit le 11 juin 2020 le refus de libération des locaux par la société Artextyl , cette situation n’est pas exonératoire de responsabilité pour la société Locaber qui se trouve à l’origine de cette juxtaposition des contrats de location.

Si la société Asiatex a finalement accepté la restitution des sommes versées à la société Locaber (228 000 euros et 24 600 euros), ces remboursements n’ont été accompagnés d’aucune renonciation à réclamer des dommages et intérêts complémentaires.

La faute contractuelle de la société Locaber se trouve ainsi caractérisée

c) Sur le préjudice

La société Asiatex se fonde principalement sur une expertise effectuée à sa demande par M. [J] et réclame la somme de 18 147 000 euros résultant des chefs de préjudice suivants :

– frais engagés en vue de son installation,

– perte de chance manquée.

La société [M] [K] venant aux droits de la société Locaber s’oppose à ces demandes en faisant valoir que la société Asiatex valorise un préjudice futur et incertain.

Ceci étant exposé, la société Asiatex est fondée à réclamer le remboursement des frais qu’elle a engagés pour son installation en pure perte dans les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 9]. Ces dépenses justifiées (annexes de l’expertise ni judiciaire ni contradictoire de M. [J]) portent notamment sur des frais d’huissier et d’annonce légale (1 646,58 euros), PV de constat du 01/07/2020 (564,09 euros), sommation du 01/07/2020 ( 241,99 euros), constat de catalogue de collection du 21/09/2019, montant arrondi à 2 000 euros dans le rapport de M. [J] dont la société Asiatex sollicite l’homologation.

La société Asiatex peut également faire valoir, au vu du rapport d’expertise de M. [J] et de la comptabilité de la société, que la baisse du taux de marge brute de la société en 2020 a pour origine l’inaccessibilité du site d'[Localité 6] alors que des achats plus importants avaient été engagés au cours de cet exercice dans la perspective de la nouvelle implantation. Si M. [J] impute la perte de marge 2020 d’un montant de 246 000 euros à l’absence d’implantation de la société à [Localité 6], il doit être également tenu compte de l’impact de l’épidémie du Covid 19 qui a réduit le volume des commandes passées auprès des grossistes.

Au vu de ces éléments, la perte de marge 2020 imputable à l’absence d’installation à [Localité 6] sera chiffrée à 150 000 euros.

Concernant la dépréciation exceptionnelle du stock chiffrée à 102 000 euros, M. [J] expose que les articles avaient été spécialement commandés pour 2 clients sous condition de la présence de la société Asiatex sur le site d'[Localité 6]. Il n’est toutefois pas justifié que ces stocks n’auraient fait l’objet d’aucune commecialisation. La somme de 20 000 euros doit seulement être alloué à ce titre.

Le préjudice corerspondant aux frais d’installation et aux gains manqués du fait de l’absence d’installation à [Localité 6] doit être ainsi chiffré à 172 000 euros (2000 + 150 000 +20 000) .

Concernant la perte de chance manquée dans l’hypothèse ’d’impossibilité définitive de prendre possession du local’, le postulat selon lequel la société Asiatex s’est trouvée dans l’impossibilité d’occuper d’autres locaux à [Localité 6] est contestable puisque la société [M] [K] justifie de nombreuses propositions locatives au 20 octobre 2021 sur la commune d'[Localité 6].

La perte de chance porte également sur l’hypothèse erronée selon laquelle toute l’activité devant se dérouler sur le site d'[Localité 6] aurait été définitivement perdue alors que d’autres établissements secondaires étaient susceptibles de les poursuivre au [Adresse 11] à [Localité 10], au [Adresse 12] à [Localité 11], au [Adresse 13] à [Localité 12] et au [Adresse 14] à [Localité 13] .

De plus la société Asiatex chiffre son manque à gagner par comparaison avec les résultats obtenus par la société Artextyl avec un taux de croissance de 10% sur les années 2020 à 2029. Il doit être noté qu’il n’est aucunement acquis que la société Asiatex aurait dés son installation réalisé les mêmes performances que celles de son prédecesseur installé depuis 5 années. De plus il n’est pas établi, ainsi que relevé par la société [M] [K] que les activités commerciales des 2 sociétés soient identiques ou comparables ni qu’elles possèdent la même zone de chalandise, détiennnent la même structure ou organisation, disposent des mêmes moyens de commercialisation.

La perte chance ainsi invoquée n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant.

Il se déduit de ce qui prècède que la société [M] [K] doit être condamnée à verser à la société Asiatex la somme de 172 000 euros à titre de dommages et intérêts, cette dernière société étant déboutée du surplus de ses réclamations.

D) Sur les autres demandes

Il n’est pas établi que la procédure engagée par la société Asiatex à l’encontre de la société Artextyl, au delà de son caractère mal fondée, aurait présenté un caractère abusif. La demande de dommages et intérêts présentée à ce titre doit être rejetée.

La société [M] [K] qui succombe doit être condamnée à verser une indemnité à la société Asiatex sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et doit être déboutée de sa demande présentée sur ce même fondement.

La société Asiatex qui n’est pas condamnée aux dépens ne peut être tenue à indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande présentée à ce titre par la société Artextyl doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Reçoit la société [M] [K] venant aux droits de la société Locaber ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

– déclaré irrecevable la fin de non recevoir soulevée par les sociétés Locaber et Artextyl ;

– débouté la société Asiatex de sa demande d’expulsion de la société Artextyl ;

– débouté la société Asiatex de sa demande de dommages et intérêts contre la société Artextyl,

– débouté la société Artextyl de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Infirme le jugement déféré pour le surplus des dispositions soumises à la cour et statuant de nouveau :

Condamne la société [M] [K] à verser à la société Asiatex la somme de 172 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société [M] [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde à Maître Edmond Fromantin, avocat , le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société [M] [K] à verser à la société Asiatex la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société Artextyl sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant pour les frais de première instance que pour les frais de la procédure d’appel ;

Rejette la demande de la société [M] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant pour les frais de première instance que pour les frais de la procédure d’appel ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE

LA CONSEILLÈRE