RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 06 Octobre 2026

N° RG 26/01762 – N° Portalis DBYN-W-B7K-FCAZ
Minutage électronique

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] représentée par son syndic en exercice, la société COGECO, SA coopérative de gestion et de construction à capital variable, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°595 820 242 dont le siège social se situe [Adresse 2] [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Me Angela VIZINHO-JONEAU (Avocat au barreau de BLOIS)

DEFENDERESSE :

Madame [O] [T] [S] [I]
née le 23 Février 1998 à [Localité 3] (CONGO)
demeurant [Adresse 7]
[Localité 2]
non comparante

DEBATS : à l’audience publique du 01 Septembre 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexis MIHMAN, Président
siégeant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 839 du code de procédure civile.

Avec l’assistance de Johan SURGET, Greffier

GROSSE : Me Angela VIZINHO-JONEAU
Copie Dossier
EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [T] [S] [I] est propriétaire du lot n°401 et n°417 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 1] (41).

Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété et la gestion de celle-ci est assurée par la société COGECO ès qualité de syndic.

Alléguant l’existence de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représentée par son syndic en exercice, la société COGECO (selon contrat de syndic du 21 juin 2025) a, par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2026, assigné Madame [O] [T] [S] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de :
-Vu les dispositions de l’article 839 du Code de Procédure Civile,
-Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
-Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
-Condamner Madame [O] [S] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, les sommes suivantes :
-7 550,52 € sauf à parfaire au titre des arriérés de charges de copropriété, des provisions non échues devenues exigibles et des frais de contentieux et de recouvrement exclusivement imputable au copropriétaire défaillant, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure par LR-AR en date du 21 janvier 2022.
-2 500 € en réparation du préjudice distinct dû au retard causé par le défaut de paiement,
-Condamner Madame [O] [S] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
-Condamner Madame [O] [S] [I] aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2026.

Madame [O] [T] [S] [I] n’était pas présente ni représentée, de telle sorte que la décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Concernant les charges échues

Aux termes de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété :  » I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale « .

L’article 14-2-1 de la loi susvisée dispose que :  » I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.
II.- L’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot « .

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite la condamnation de Madame [O] [T] [S] [I] à lui verser la somme de 5 583,15 euros arrêtée au 2 juin 2026, outre intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 janvier 2022. Il expose que Madame [O] [T] [S] [I] est redevable de cette somme d’argent, celui-ci n’ayant pas payée les sommes dues.

Il est constant que Madame [O] [T] [S] [I] est propriétaire des lots n°401 et n°417 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 1] (41).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fournit des procès-verbaux d’assemblée générale des années 2024 à 2026 et des appels de fonds pour les années 2022 à 2026.

Il est constant que les dépenses votées lors de ces assemblées générales ont été appelées et que Madame [O] [T] [S] [I] n’a pas réglé les sommes demandées, tel que cela ressort notamment de la mise en demeure versée aux débats en date du 19 mars 2026 et du relevé de compte versé aux débats.

Ainsi, les sommes dues par Madame [O] [T] [S] [I] et dont il est justifié par les procès-verbaux des assemblées générales, les appels de fonds et le décompte versé aux débats s’élèvent à 5 583,15 euros, somme arrêtée au 30 juin 2026.

Toutefois, les frais de mise en demeure, de relance, de mise au contentieux et la sommation de payer ne relèvent pas des sommes dues au titre des charges.

Il conviendra ainsi de déduire du décompte la somme totale de 130 euros correspondant aux éléments suivants :
 » Mise en demeure en date du 19 mars 2026 (30 euros).
 » Frais de recouvrement en date du 2 juin 2026 (100 euros).

Madame [O] [T] [S] [I] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 453,15 euros (5 583,15-130), au titre des charges échues, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure, soit le 19 mars 2026.

Concernant les charges non encore échues

Selon l’article 19-2 de la loi susvisée :
 » A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.
Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 « .

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [O] [T] [S] [I] à lui verser le montant des charges non encore échues au titre du budget voté pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, soit la somme de 2 828,69 euros.

Aux termes de l’assemblée générale du 10 janvier 2026, le budget prévisionnel de l’année 2026, couvrant la période du 1er janvier 2026 au 31 juin 2027, a été approuvé pour la somme de 380 500 euros.

Il est constant que, malgré la mise en demeure du 19 mars 2026, Madame [O] [T] [S] [I] n’a pas procédé au règlement des charges échues. Le délai de trente jours de l’article 19-2 précité étant écoulé à la date du présent jugement, il y a lieu de retenir que les charges non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Selon le décompte versé aux débats, au 2 juin 2026, Madame [O] [T] [S] [I] devait la somme de 2 828,69 euros.

Elle ne rapporte pas la preuve du versement de cette somme.

Madame [O] [T] [S] [I] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 828,69 euros au titre des provisions non échues, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 19 mars 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,  » Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […] « .

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [O] [T] [S] [I] à lui verser les sommes suivantes :
– 30 euros au titre de la mise en demeure,
– 100 euros au titre des frais de recouvrement.

L’article 8 du contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société COGECO prévoit une tarification spécifique pour les frais et honoraires, imputables au seul copropriétaire concerné. Une tarification est ainsi prévue pour les mises en demeure effectuées par lettre recommandée avec accusé de réception à hauteur de 30 euros toutes taxes comprises. Une tarification est également prévue pour les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l’avocat à hauteur de 83,33 euros hors taxes, soit 100 euros toutes taxes comprises.

L’extrait de compte en date du 2 juin 2026 fait apparaître des frais de mise en demeure correspondant à la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mars 2026 à hauteur de 30 euros ainsi que des frais de recouvrement à hauteur de 100 euros.

Dès lors, il convient de considérer que ces frais sont imputables à Madame [O] [T] [S] [I].

Par conséquent, Madame [O] [T] [S] [I] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, la somme de 130 euros.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, une simple résistance ne suffisant pas à la caractériser.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Madame [O] [T] [S] [I] à lui verser la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice distinct dû au retard causé par le défaut de paiement. Il expose avoir subi un préjudice du fait de la carence de Madame [O] [T] [S] [I] dans le règlement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, ses défauts de paiement se reportant sur l’ensemble de la copropriété et mettant en péril la gestion financière du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui du simple retard de paiement.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [T] [S] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens relatifs à la présente instance.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE Madame [O] [T] [S] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO :
– la somme de 5 453,15 euros au titre des charges échues, arrêtée au 30 juin 2026,
– la somme de 2 828,69 euros au titre des charges non encore échues, pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027,
– la somme de 130 euros au titre des frais de recouvrement,
avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026, date de la mise en demeure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [O] [T] [S] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [T] [S] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Jugement prononcé le 06 Octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT