LC / CS

Ordonnance N°
du 06 OCTOBRE 2026

Chambre 6

N° RG 26/00405 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KTO4
du rôle général

[G] [N]
[I] [H]
[E] [R]

c/

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 5]”

GROSSES le

– la SELARL AVK ASSOCIES
, la SARL TRUNO & ASSOCIES

Copies électroniques :

– la SELARL AVK ASSOCIES
, la SARL TRUNO & ASSOCIES

Copies :

– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le SIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffière et de Madame Charline SUCHEYRE, greffière, lors de la mise à disposition,

dans le litige opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [I] [H]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [E] [R]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 5] SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] , [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par la SELAS AJ UP, (immatriculée au RCS de Lyon sous le n° 820 120 657), prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE

La copropriété [Adresse 5], située [Adresse 2] et [Adresse 6], à [Localité 4], est composée de trois bâtiments distincts, à savoir :
– Bâtiment A (14 lots de copropriété – [Adresse 2]), occupé par cinq copropriétaires :
> M. [I] [H] ;
> Mme [X] [Q] ;
> M. [G] [N] ;
> la SCI RB, représentée par Mme [M] [Y] ;
> M. [K] [O].
– Bâtiment B (lots de 10 garages entre les bâtiments A et C) ;
– Bâtiment C (6 lots de copropriété – [Adresse 6]), occupé par deux copropriétaires :
> Mme [T] [W] ;
> M. [A] [J].

Jusqu’en 2021, la copropriété était gérée par le syndic Bonnet lequel a été remplacé par le syndic Taravant Immobilier Syndic.

Au cours de cette période, une expertise judiciaire a été ordonnée en raison d’infiltrations sur le toit terrasse du bâtiment A, situé au 5ème étage et dont M. [N] a la jouissance exclusive.

Ces infiltrations ont causé des désordres à l’appartement de Mme [Q] situé au 3ème étage.

L’expert judiciaire a déposé son rapport en 2023 et a préconisé la réalisation de travaux d’étanchéité qui n’ont pu être réalisés en raison de l’opposition de M. [N] et M. [H] en assemblée générale.

En parallèle des opérations d’expertise, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société LM Immobilier en qualité de syndic le 15 février 2023, représentée par Mme [P] [D].

En raison de difficultés financières liée à des impayés de charges, la société LM Immobilier a initié une procédure de copropriété en difficulté.

La société AJ UP a été nommée mandataire ad hoc par ordonnance sur requête du 10 juin 2023, en application de l’article 29-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Son rapport a été déposé le 29 août 2023 : elle a fait état des impayés de charges des copropriétaires [N] et [H], et des travaux urgents à réaliser sur le toit-terrasse du bâtiment A auxquels les copropriétaires [N] et [H] s’opposent.

Elle a conclu à la nécessité de désigner un administrateur provisoire, ce qui a été fait par ordonnance présidentielle du 20 septembre 2023 désignant M. [L] [S], dont le mandat a été renouvelé pour une durée d’un an à compter du 20 septembre 2024.

Le 5 mai 2023, MM. [N] et [H] ont engagé une action judiciaire afin d’obtenir la nullité de l’assemblée générale désignant la société LM Immobilier en qualité de syndic. Cette action a conduit à l’annulation de l’assemblée générale désignant LM Immobilier selon jugement du 27 mars 2025.

Par ailleurs, les copropriétaires [N] et [H] ont décidé de convoquer les copropriétaires du bâtiment A à une assemblée générale spéciale des copropriétaires, le 29 août 2023, visant à créer un syndicat secondaire sur le bâtiment A.

Par une assemblée générale spéciale du 29 août 2023, un syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A a été créé, MM. [N] et [H] disposant de la majorité des voix, avec la SARL Régie Emery en qualité de syndic.

Suite à autorisation à assigner à jour fixe donnée par ordonnance du 3 mars 2025, Mme [X] [Q], M. [K] [O], M. [V] [U] et la SCI RB ont par acte du 19 mars 2025, fait assigner le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SARL Régie Emery devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins d’obtenir la nullité de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du Bâtiment A de la [Adresse 5] du 29 août 2023 et les résolutions adoptées à cette occasion.

Par jugement en date du 15 septembre 2025, le tribunal a prononcé la nullité de l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment A ainsi que l’ensemble des résolutions adoptées à cette occasion.

La [Adresse 5] s’est retrouvée dépourvue de syndic à partir de ce moment-là et d’administrateur provisoire à compter du 20 septembre 2025, le mandat prolongé de M. [L] [S] prenant fin à cette date.

Le syndicat des copropriétaires a de nouveau sollicité de voir désigner un administrateur provisoire par voie de requête. Cette demande a été accueillie par ordonnance présidentielle en date du 27 novembre 2025, désignant M. [L] [S] ou tout associé de la société AJ UP en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5] pour une durée de 8 mois.

Suivant ordonnance du 9 juin 2026, le juge des référés a :
– reçu les interventions volontaires de M. [H], Mme [R] et M. [J] ;
– déclaré recevable la demande de rétractation ;
– débouté M. [G] [N] de sa demande de rétractation de l’ordonnance sur requête rendue le 20 septembre 2023 ;
– rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
– condamné M. [G] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] située [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par la SELARL AJ UP, la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné M. [G] [N] aux entiers dépens ;
– dit que la présente ordonnance est exécutoire au vu de la minute.

Suivant ordonnance sur requête du 27 novembre 2025, la présidente du tribunal judiciaire a désigné Me [L] [S] ou tout associé de la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5] située commune de [Localité 4], [Adresse 2] – [Adresse 11] pour une durée de 8 mois.

Suivant ordonnance sur requête du 23 janvier 2026, la suppléante de la présidente du tribunal judiciaire a désigné Me [L] [S] ou tout associé de la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5] située commune de [Localité 4], [Adresse 2] – [Adresse 11] pour une durée de 8 mois.

Suivant ordonnance en rectification d’erreur matérielle du 13 février 2026, la suppléante de la présidente du tribunal judiciaire a désigné Me [L] [S] ou tout associé de la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5] située commune de [Localité 4], [Adresse 2] – [Adresse 11] pour une durée de 12 mois.

Par acte du 19 mai 2026, M. [G] [N], M. [I] [H] et Mme [E] [R] ont fait assigner en référé rétractation le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » située [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4] représenté par la SELARL AJ UP, Me [L] [S], aux fins suivantes :
– rétracter les ordonnances sur requête 25/334, 26/20 et 26/68 rendues respectivement les 27 novembre 2025, 23 janvier 2026 et 13 février 2026 aux termes desquelles Me [S] de la SELAS AJ UP a été désigné administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5], avec toutes conséquences de droit,
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » située [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4] à payer à M. [F], M. [H], Mme [R] et M. [J] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,
– dire en tant que de besoin qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Appelée à l’audience du 16 juin 2026, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties.

A l’audience du 8 septembre 2026, les débats se sont tenus.

Au dernier état de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » située [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4] demande au juge des référés de :
A titre principal
– transmettre le dossier relatif à l’immeuble en copropriété « [Adresse 5] » située [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4] aux services du procureur de la République de Clermont-Ferrand en vue de la mise en œuvre de la procédure de copropriété en difficulté,
A titre subsidiaire
– rejeter la demande en rétractation,
– débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs conclusions, demandes, fins et prétentions dirigées à l’endroit du syndicat des copropriétaires,
– condamner les demandeurs à payer et porter au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et assumer les entiers dépens,
– rejeter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il sollicite à titre principal la transmission du dossier au procureur de la République afin que ce dernier puisse saisir la présente juridiction dans les formes prescrites par l’article 29-1 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et solliciter la désignation d’un administrateur provisoire.

A titre subsidiaire, il s’oppose à la rétraction des ordonnances, arguant de l’impossibilité d’assigner le syndicat des copropriétaires puisqu’il était dépourvu de syndic. Il ajoute que le formalisme procédural prescrit par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 est incompatible avec les exigences et l’urgence de la copropriété en difficulté, qu’il n’a que pour effet de rallonger inutilement la procédure et que la nécessité de recourir à un administrateur provisoire pour gérer la copropriété est connue de l’ensemble des copropriétaires depuis plus de trois ans.

Au dernier état de leurs conclusions, M. [G] [F], M. [I] [H] et Mme [E] [R] demandent au juge des référés de :
– constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » reconnait que la désignation de Me [S] de la SELAS AJ UP ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété méconnaît les dispositions d’ordre public des articles 29-1 I de la loi du 10 juillet 1965 et 62-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
– rétracter les ordonnances sur requête 25/334, 26/20 et 26/68 rendues respectivement les 27 novembre 2025, 23 janvier 2026 et 13 février 2026 aux termes desquelles Me [S] de la SELAS AJ UP a été désigné administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5], avec toutes conséquences de droit,
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » située [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4] à payer à M. [F], M. [H], Mme [R] et M. [J] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,
– dire en tant que de besoin qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la demande de désignation d’un administrateur provisoire par des copropriétaires relève uniquement d’une instance introduite par voie d’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic suivant la procédure accélérée au fond conformément aux articles 29-1,I, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 62-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Ils ajoutent qu’il appartenait aux copropriétaires de solliciter la réunion d’une assemblée générale pour nommer un syndic ou de solliciter la désignation d’un syndic auprès de la présidente de la juridiction statuant sur requête afin de pouvoir assigner le syndicat des copropriétaires en application de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 29-1, I, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble quinze pour cent au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

En application de l’article 62-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, lorsque la demande émane du syndic, ou, le cas échéant, de l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 47, le président du tribunal judiciaire est saisi par voie de requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande. En revanche, lorsque la demande est formée par les copropriétaires, le président du tribunal judiciaire est saisi par la voie d’une assignation délivrée au syndicat représenté par le syndic.

Il s’ensuit que la demande de désignation d’un administrateur provisoire par un copropriétaire s’opère par la saisine du président du tribunal judiciaire par la voie d’une assignation délivrée au syndicat des copropriétaires (3e Civ., 11 janvier 2024, pourvoi n°22-12/533).

Les articles 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 46 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoient qu’à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête, notamment, d’un ou plusieurs copropriétaires.

En l’espèce, Mme [Q], M. [O], M. [U] et la SCI RB, copropriétaires au sein de l’immeuble « [Adresse 5] », ont obtenu la désignation d’un administrateur provisoire par ordonnance du 27 novembre 2025, dont la mission a été prolongée par ordonnance du 23 janvier 2026 puis rectifiée par ordonnances du 13 février 2026, ordonnance rendue sur requête alors qu’il leur appartenait de saisir la présidente du tribunal judiciaire par la voie d’une assignation délivrée au syndicat des copropriétaires.

Ils ne sont pas fondés à soutenir qu’il leur était impossible de délivrer une assignation au syndicat des copropriétaires à défaut de syndic en situation de représenter le syndicat des copropriétaires en justice, alors qu’il y avait lieu, dans cette hypothèse, de faire désigner préalablement un syndic, suivant la procédure des articles 46 ou 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, selon le cas.

La circonstance que la copropriété soit en difficulté n’est pas de nature à faire échec à cette procédure.

Il n’appartient pas à la présente juridiction de transmettre le dossier à une partie ayant le pouvoir de la saisir afin de régulariser la procédure.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de saisine du procureur de la République et de rétracter l’ordonnance rendue le 27 novembre 2025 désignant Me [L] [S] en tout associé de la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur provisoire, de rétracter les ordonnances rendues les 23 janvier 2026 et 13 février 2026, et de déclarer nul l’ensemble des actes accomplis en exécution de cette ordonnance.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’instance seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » située [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4].

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

REJETTE la demande de saisine du procureur de la République,

RETRACTE l’ordonnance rendue le 27 novembre 2025 désignant Me [L] [S] en tout associé de la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble « [Adresse 5] » située [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4],

RETRACTE les ordonnances rendues les 23 janvier 2026 et 13 février 2026,

DECLARE nuls les actes accomplis en exécution de cette ordonnance,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » située [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La présidente,