RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00413 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWFN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/09745

APPELANTS

Monsieur [J] [H]

né le 06 janvier 1969 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Madame [N] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Me Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2118

INTIMÉE

S.A.S.U. COMPAGNIE FRANCAISE D’EXPLOITATION INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE (CIFREX)

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B 602 002 750

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 28 octobre 2014, la Compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale (CIFREX) a donné a donné à bail à M. [J] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 5 800 euros hors charges, outre 400 euros de charges forfaitaires mensuelles.

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

– Rejette la demande de Mme [N] [H] et M. [J] [H] de mise hors de cause de Mme [N] [H]

– Déclare irrecevable car prescrite la demande reconventionnelle de Mme [N] [H] et de M. [J] [H] de requalification du bail ayant pris effet le 28 octobre 2014 en un bail soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

– Rejette la demande de Mme [N] [H] et de M. [J] [H] tendant à dire que le bail est d’une durée de six ans et qu’il a été reconduit tacitement jusqu’au 27 octobre 2027

– Rejette la demande de Mme [N] [H] et de M. [J] [H] tendant à appliquer au bail l’indice de référence des loyers

– Rejette la demande de Mme [N] [H] et de M. [J] [H] tendant à fixer le montant du loyer hors charges révisé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 6 002,62 euros

– Rejette la demande de Mme [N] [H] et de M. [J] [H] tendant à la restitution sous astreinte de la somme de 2 302,42 euros

– Ordonne la résiliation du bail consenti par la compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale à M. [J] [H] aux torts exclusifs de Mme [N] [H] et M. [J] [H]

– Condamne M. [J] [H] et Mme [N] [H] à payer à la compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale la somme de 5 376,56 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 7 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2022

– Ordonne l’expulsion de M. [J] [H] et Mme [N] [H] de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 1] au [Adresse 4] avec au besoin le concours de la force publique

– Dit que faute de départ volontaire de M. [J] [H] et de Mme [N] [H], et de tous occupants de leur chef, des lieux occupés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, la compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi que tous les occupants de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie

– Rejette la demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte

– Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

– Condamne M. [J] [H] et Mme [N] [H] à payer à la compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé, augmenté des charges tel que M. [J] [H] et Mme [N] [H] le réglaient et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise

– Rejette la demande de M. [J] [H] et Mme [N] [H] tendant à enjoindre à la compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale de communiquer les avis d’échéance portant la mention de « loyer » sous astreinte

– Rejette la demande de M. [J] [H] et de Mme [N] [H] tendant à bénéficier de délais de paiement pendant quatre mois

– Condamne M. [J] [H] et Mme [N] [H] à verser à la compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– Rejette pour le surplus les demandes

– Condamne M. [J] [H] et Mme [N] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer

– Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit

M. [J] [H] et Mme [N] [H] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 15 décembre 2023 et par conclusions signifiées électroniquement le 1er juin 2026, M. [J] [H] et Mme [N] [H] demandent à la cour de l’infirmer sauf en ce qu’il a débouté la compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale de sa demande d’astreinte et de ses autres demandes et statuant de nouveau,

o DÉBOUTER la société Compagnie Française d’Exploitation Industrielle et Commerciale de l’ensemble de ses demandes ;

o JUGER que le bail litigieux est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

o JUGER que la clause de reconduction figurant à l’article 4.2 du bail est réputée non écrite ;

o JUGER que le bail litigieux a été tacitement reconduit une première fois le 28 octobre 2015 pour une durée de six années expirant le 27 octobre 2021 puis une seconde fois le 28 octobre 2021 jusqu’au 27 octobre 2027 ;

o JUGER que la clause d’indexation fondée sur l’indice du coût de la construction est réputée non écrite ;

o JUGER que seul l’indice de référence des loyers est applicable au bail litigieux ;

o JUGER que le montant du loyer hors charges révisé à compter du 1er janvier 2023 s’établit à la somme mensuelle de 6.002,62 euros ;

o CONSTATER l’absence de tout arriéré locatif susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail ;

o DIRE n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail ni à expulsion ;

o ENJOINDRE à la société Compagnie Française d’Exploitation Industrielle et Commerciale de délivrer des avis d’échéance portant la mention « loyer », sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

o CONDAMNER la société Compagnie Française d’Exploitation Industrielle et Commerciale à rembourser à Monsieur [J] [H] l’intégralité des sommes perçues en excédent du loyer légalement révisé selon l’indice de référence des loyers depuis le 1er janvier 2023, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, avec intérêts au taux légal ;

o CONDAMNER la société Compagnie Française d’Exploitation Industrielle et Commerciale au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC au profit de Monsieur [J] [H] ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Filiz TINAS.

La CIFREX , par conclusions signifiées électroniquement le 22 mai 2026, demande à la cour de :

– DECLARER les demandes de la société CIFREX recevables et bien fondées ;

– CONFIRMER le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

– DEBOUTER M. [J] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

statuant à nouveau :

– ORDONNER l’expulsion de M. [J] [H] et Mme [N] [H] et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

– CONDAMNER M. [J] [H] et Mme [N] [H] à payer à la société CIFREX une indemnité d’occupation d’un montant de 487,00 euros par jour de retard, à compter de la date de résiliation du Bail et jusqu’à la libération entière et effective des Locaux Loués au titre du Bail ;

– CONDAMNER M. [J] [H] et Mme [N] [H] à payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNER M. [J] [H] et Mme [N] [H] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Les appelants ne soutiennent pas leur demande d’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande de mise hors de cause de Mme [N] [H] et, surtout, il ne demande pas à la cour statuer à nouveau de ce chef, de sorte que la cour n’en est pas saisie.

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la loi applicable au bail et les clauses non écrites alléguées

Au terme du bail précité du 28 octobre 2014:

– les locaux loués sont destinés à usage exclusif d’habitation principal du preneur et se composent d’une cuisine, d’un séjour, de trois chambres, d’un bureau, de trois WC, de trois salles de bain, d’une buanderie, avec une superficie totale de 238 m² .

– le bail a été consenti pour un loyer de 5.800 € hors charges, payable mensuellement d’avance le 1er jour de chaque mois, outre une provision pour charges de 400 €, payable en même temps que chaque terme de loyer.

– le bail a été conclu pour une durée d’un (1) an et était renouvelable tacitement, étant précisé qu’il a pris effet le 28 octobre 2014.

Il s’en déduit qu’en vertu de l’articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, cette dernière est applicable au bail litigieux, s’agissant d’un bail de locaux à usage d’habitation qui constitue la résidence principale des locataires.

Sur la dette locative

Les appelants soutiennent que compte tenu d’une indexation à compter de janvier 2023 sur la base de l’ICC et non de l’IRL, le loyer mensuel s’élève à 6 002,62 euros et qu’aucune dette locative ne justifie la résiliation du bail, l’indexation contestée étant l’unique désaccord des parties tout en contestant également les régularisations de charges faute de clé de ventilation prévue au bail.

L’intimée soutient que le montant du loyer mensuel révisé pour 2023, provision pour charges comprise, s’élève à 7.255,84 euros et limite sa demande au titre de la dette locative à la somme retenue par le jugement entrepris.

La cour retient ce qui suit.

Selon l’article 17-1 I. de la loi du 6 juillet 1989, la variation qui résulte de la révision du loyer ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Au vu des pièces produites, les appelants se sont abstenus de manière réitérée, dès le début d’exécution du bail, de régler intégralement et régulièrement les loyers dus, comme en attestent les trois procédures déjà initiées en 2015, 2019 et 2020, ainsi que les commandements de payer délivrés :

*en février 2015 pour 24 600 euros,

*en juin 2018 pour 68 330 euros,

* en février 2020 pour 114 780 euros

* en juin 2021 pour 38 586,71

* en janvier 2022 pour 65 014,70 euros.

La régularisation de charges 2024, postérieure au jugement entrepris, n’est pas en débats en l’absence de demande à ce titre de l’intimée et l’appelant ne justifie pas du paiement des ’sommes’, sans plus de précision, prétendument trop perçues au titre des consommations d’eau et d’électricité, ni même, au demeurant, de l’appel de sommes à ce titre.

Les appelants restent donc devoir la somme de 5 376,56 euros au 30 septembre 2023 justement retenue par le jugement entrepris, dont à déduire leur versement de 7 709, 85 euros en juin 2024 au titre de l’exécution provisoire (pièces intimée 26-27).

Certes, les appelants invoquent, sur le fondement des articles 10 et 4 de la loi du 6 juillet 1989, l’argument selon lequel – dès lors que leur contrat de bail est soumis à cette loi, indépendamment de toute qualification conventionnelle – la clause 5-2 de ce bail relative à l’indexation du loyer sur la base de l’ICC , effectuée pour la première fois le 1er janvier 2023 serait réputée non écrite puisque l’IRL serait seul applicable, de même que la clause 4.2 prévoyant la reconduction annuelle tacite, une durée minimale de six ans s’imposant aux bailleurs personnes morales, si bien que le contrat serait tacitement reconduit jusqu’au 27 octobre 2027.

Néanmoins, l’indexation n’est pas visée à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux clauses non écrites, la cour n’est valablement saisie d’aucune demande subsidiaire en nullité de la clause d’indexation et en tout état de cause, les appelants ne mettent pas la cour en mesure d’apprécier le mérite de leur contestation. En effet, ils ne justifient pas utilement du différentiel prétendument en leur défaveur entre l’indexation sur la base de l’indice contractuel appliqué (ICC) pour la période de janvier à septembre 2023 et l’indexation sur la base de l’IRL revendiqué comme limite maximale d’augmentation prévue par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont ils demandent le remboursement sans en préciser le montant, en se bornant à fixer à 6 002,62 euros le ’loyer révisé conformément aux dispositions légales’ sur la formule passablement incompréhensible ainsi reproduite :

’ IRL T3 2022 : 136,27

IRL T3 2021 : 136,27 5800X136,27,13167=6.002,625800X131,67136,27=6002,62″.

En tout état de cause, l’indexation du loyer à compter de janvier 2023 apparaît sans incidence déterminante sur la gravité de leur manquements, bien antérieurs à cette date avant laquelle aucune indexation n’a été appliquée en dépit des dispositions contractuelles applicables, étant rappelé que nul ne peut se faire justice à lui-même. Il en est de même de la durée de contrat de bail, étant observé que les locataires se maintiennent dans les lieux.

En effet, ces manquements sont d’autant plus graves qu’ils sont continuels et injustifiés en l’état de la situation financière des appelants, l’avis d’imposition sur le revenu 2018 faisant apparaître un revenu de 104 220 euros ( pièce intimée 9) et aucune de leurs pièces ne justifiant de leur situation financière actuelle et passée. Il s’ensuit que la disproportion alléguée entre cette situation et l’expulsion encourue est exclue, étant rappelé qu’elle doit en tout état de cause, être mise en balance avec le droit de l’intimée, qui a su faire preuve de patience après trois précédentes procédures en 2015, 2029 et 2022, de percevoir les loyers et charges à terme convenu.

En définitive, il résulte de tout ce qui précède que les manquements continuels des appelants depuis l’origine du bail, à leur obligation essentielle de locataires de payer le loyer à terme convenu, sont suffisamment graves, peu important l’apurement in extremis de la dette au principal en cours de procédure d’appel, pour justifier sa résiliation et la libération des lieux.

La nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation conduit à la fixer, non pas au double, comme demandé, mais au simple montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il a jugé sur la résiliation du bail, la dette locative, l’indemnité d’occupation mensuelle et la libération des lieux.

Y ajoutant, vu les articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et la résistance des appelants, il est fait droit comme suit à la demande d’astreinte.

Sur la communication d’avis d’échéance avec mention ’loyer’ et non indemnité d’occupation’

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le jugement entrepris rejette cette demande. En tout état de cause, le sens de l’arrêt conduit à ce rejet.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Les appelants, partie perdante, doivent supporter les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de la saisine,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il :

* a déclaré prescrite la demande reconventionnelle de Mme [N] [H] et de M. [J] [H] de requalification du bail ayant pris effet le 28 octobre 2014 en un bail soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;

* a rejeté la demande de Mme [N] [H] et de M. [J] [H] tendant à dire que le bail est d’une durée de six ans et qu’il a été reconduit tacitement jusqu’au 27 octobre 2027 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare le bail ayant pris effet entre les parties le 28 octobre 2014 soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;

Déclare non écrite mais sans emport la clause 4.2 de reconduction du bail ;

Assortit la condamnation de M. [J] [H] et Mme [N] [H] et de tous occupants de leur chef à libérer les lieux loués, situés [Adresse 3], d’une astreinte de 400 euros par jour de retard pendant trois mois, à compter du mois suivant la signification du présent arrêt ;

Condamne M. [J] [H] et Mme [N] [H] aux dépens d’appel et à payer à la Compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale (CIFREX) une indemnité de procédure de 5 000 euros ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,