TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 09 Juin 2026

GROSSE :

Le 06 Octobre 2026
à Me Pascale BARTON-SMITH
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :

Le 06 Octobre 2026
à Me Olivier GIRAUD
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

N° RG 25/01490 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6E4H

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT venat aux droits de L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [S]
né le 14 Mars 1971 à [Localité 1] (TUNISIE)
domicilié : chez M. [K] [S], [Adresse 2]

représenté par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er avril 1974, l’office public d‘Habitations à Loyers Modérés des Bouches du Rhône a donné à bail à Monsieur [X] [K] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Monsieur [X] [K] [S] est décédé le 21 avril 2015.

Par courrier du 31 mai 2024, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 HABITAT venant aux droits de l’office public d‘Habitations à Loyers Modérés des Bouches du Rhône a notifié à Monsieur [T] [S] le rejet de sa demande de transfert de bail de faute d’adéquation de la typologie du logement à la composition familiale, s’agissant d’un logement de type 4 occupé par une personne seule.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est avec le concours de la force publique de Monsieur [T] [S] ;Supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ou à tout le moins de le réduire ; Condamner Monsieur [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la valeur locative des lieux loués jusqu’au départ des lieux loués, soit la somme de 573,01 euros par mois ; Condamner Monsieur [T] [S] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; Ne pas écarter l’exécution provisoire.
Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, soutient oralement les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le transfert du bail n’a pu s’opérer compte tenu de la sous occupation du logement en application de l’article 40-1 de la loi du 6 juillet 1989 soulignant le délai de huit ans entre le décès du locataire et l’information donnée par le requérant.

Monsieur [T] [S], selon conclusions en défense soutenues oralement, sollicite du juge des contentieux de la protection de :
– à titre principal : de déléguer la mission à un conciliateur ;
– à titre subsidiaire de bénéficier de délais pour quitter les lieux ;
– en tout état de cause : de débouter 13 HABITAT de toutes ses demandes,
– le condamner au paiement de 1000 euros en application de l’article 700
du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il occupe le logement loué par son père depuis l’âge de 3 ans, qu’il occupe les lieux paisiblement, étant investi dans la vie de quartier et s’acquittant régulièrement du loyer ; Il en déduit qu’une résolution amiable du litige doit être privilégiée, et qu’à défaut il est indispensable de lui octroyer des délais pour quitter les lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de conciliation préalable

Alors que l’instance judiciaire est déjà en cours et que la demande tend à faire constater la résiliation du bail depuis plus de 10 ans, que les dispositions légales tenant aux conditions d’attribution des logements HLM s’imposent tant aux bénéficiaires qu’aux bailleurs sociaux eux-mêmes, il n’apparait pas opportun de faire droit à la demande de conciliation préalable formée par M. [T] [S] qui ne ferait que retarder l’application de la loi sans aucune perspective d’accord qui serait nécessairement contra legem.

La demande de conciliation préalable sera dès lors rejetée.

Sur le transfert du bail et la demande d’expulsion

Il résulte de l’article 14 de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

De plus, aux termes de l’article L 621-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, (…) supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. 
Aux termes de l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitation, « En cas de sous-occupation du logement telle que définie à l’article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l’article L. 441-1 ».

Il est de principe que les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert.
L’article 40 de loi du 6 juillet 1989 prévoit pour le bailleur la faculté et non l’obligation de proposer dans l’hypothèse concernée, un relogement dans un logement plus petit.

En l’espèce, il ressort des courriers du 31 mai 2024 et du 1er juillet 2024 de rejet de transfert de bail au profit de Monsieur [T] [S] que celui-ci est motivé par l’inadaptation de la taille du logement de Type 4 à la composition familiale.
Monsieur [T] [S] soutient héberger ponctuellement un neveu sans en justifier, un logement de type 4 demeurant en tout état de cause inadapté à un foyer de deux personnes.

En conséquence, le logement concerné étant inadapté à la taille du ménage au sens de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 Monsieur [T] [S] ne peut prétendre au transfert du bail à son profit.
Il convient de souligner par ailleurs que l’EPIC 13 HABITAT a formulé une offre de relogement dans un local adapté à la taille du ménage refusé par Monsieur [T] [S].

Par conséquent, les conditions de transfert n’étant pas réunies, le bail d’habitation du 1er avril 1974 s’est trouvé résilié à la date du décès du dernier locataire, Monsieur [X] [K] [S], soit le 21 avril 2015.

Monsieur [T] [S] étant sans droit ni titre pour occuper le logement depuis le 21 avril 2015, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Depuis la loi du 29 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, Monsieur [T] [S] justifie d’une demande de logement social enregistrée 25 juin 2025 et d’un syndrome d’épuisement avec éléments dépressifs réactionnels comorbides.

Si l’impact moral de l’obligation de quitter un logement occupé depuis sa petite enfance n’est pas contesté, la modicité de ses démarches de relogement associée à des ressources mensuelles lui permettant d’accéder à un logement adapté à ses besoins ne rendent pas opportun l’octroi de délais supplémentaires alors que sa qualité d’occupant sans droit ni titre est caractérisée depuis plus de 10 ans et lui a été signalée depuis plus de deux ans, dès mai 2024.

Il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux.

Compte tenu des tensions locatives dans la ville de [Localité 2], les démarches de relogements DALO seront accélérées à la réception du présent jugement ordonnant l’expulsion de l’occupante.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du décompte produit, non contesté, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 avril 2015, au départ de Monsieur [T] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer soit la somme de 573,01 euros actuellement, et de condamner Monsieur [T] [S] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de conciliation de Monsieur [T] [S] ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant l’EPIC 13 HABITAT et Monsieur [X] [K] [S] situé [Adresse 3] à la date du décès du locataire le 21 avril 2015 ;

DIT que Monsieur [T] [S] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 21 avril 2015 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de Monsieur [T] [S] ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, indexé annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit à défaut de justificatif, la somme de 573,01 euros à compter du 21 avril 2015 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à verser à l’EPIC 13 HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 avril 2015 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE

_______________

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE
[Localité 2]
Pôle de Proximité
[Adresse 4]
[Localité 3]

N° R.G. : N° RG 25/01490 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6E4H

Affaire :

E.P.I.C. 13 HABITAT venat aux droits de L’OPAC SUD
Me Pascale BARTON-SMITH

Contre :

[T] [S]
Me Olivier GIRAUD

Décision du 06 Octobre 2026

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

sur 6 pages
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a rendu la décision dont la teneur suit :

EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Me Pascale BARTON-SMITH

Marseille, le 06 Octobre 2026

Le Directeur des services de greffe judiciaires

Po/