TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/02684 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEUV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [V]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [C] [B] divorcée [D]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Karima HAJJI, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 30 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 29 mai 2018, Mr [Q] [V] a donné en location à Mr [E] [D] et Madame [C] [B] épouse [D] un appartement à usage d’habitation située au 3ème étage à droite, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 564 euros outre une provision sur charges de 84 euros.

Les locataires ont divorcé et seule Madame [C] [B] divorcée [D] a demeuré dans les lieux.

Par courrier du 27 novembre 2023 recommandé avec accusé de réception en date du 23 décembre 2023, Mr [Q] [V] a donné congé du logement pour le vendre, à effet au 28 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, Mr [Q] [V] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 351 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [C] [B] divorcée [D] le 19 décembre 2024.

Par acte du 26 mars 2025, remis à étude, Mr [Q] [V] a fait assigner Madame [C] [B] divorcée [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :
Valider le congé pour vendre notifié le 27 novembre 2023 à Madame [C] [B] divorcée [D], en date du 28 avril 2023 ; Constater que Madame [C] [B] divorcée [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 28 mai 2024 ; Ordonner l’expulsion de Madame [C] [B] divorcée [D] ainsi que de tous occupants de son chef du logement qu’elle occupe au 3ème étage à droite, [Adresse 3], ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamner Madame [C] [B] divorcée [D] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 729 euros compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner Madame [C] [B] divorcée [D] à lui verser la somme de 3 203 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 24 mars 2025 ; Condamner Madame [C] [B] divorcée [D] à lui verser la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Madame [C] [B] divorcée [D] à supporter les entiers dépens, qui comprendront nécessairement le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 décembre 2024 et de la saisine de la CCAPEX soit la somme totale de 179, 06 euros, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;
L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a éclairé la juridiction sur la situation personnelle, sociale et professionnelle de la locataire.

L’affaire a été appelée à une première audience, qui s’est tenue le 04 décembre 2025 mais qui a fait l’objet d’un renvoi, à la demande des parties.

A l’audience utile du 30 juin 2026, la question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [V] maintient sa demande principale de validation du congé mais sollicite également à titre subsidiaire qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail. Il a actualisé sa créance locative à la somme de 3 667 euros arrêtée au 31 mai 2026. Il expose que les allocations de la CAF ne lui ont pas été versées en 2022, ni en novembre et décembre 2025. Il reconnait que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant et ne se dit pas opposé à l’octroi de délai de paiement. Il refuse en revanche que ces délais suspendent les effets de la clause résolutoire.

Madame [C] [B] divorcée [D], par le truchement de son conseil, conteste le montant de la dette locative et sollicite en tout état de cause des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ayant d’ores et déjà initié des démarches de relogement. Elle estime avoir besoin de dix-huit mois pour quitter le logement et pouvoir apurer la dette à raison de mensualité de 100 euros. Elle indique s’en rapporter à ses écritures pour le surplus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé
Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’un commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, Monsieur [Q] [V] a donné congé à Madame [C] [B] divorcée [D] du logement dont elle est locataire, par courrier recommandé avec 27 novembre 2023 et à effet au 28 mai 2024, et cela aux fins de vente.

La date du 28 mai 2024 étant celle du terme du bail, la notification du congé est bien intervenue six mois avant l’expiration du bail, puisque la locataire a reçu la lettre recommandée le 23 décembre 2023 selon la date présente sur l’avis de réception.

Cependant, le congé ne contient pas exhaustivement les mentions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En effet s’il est suffisamment précis pour s’assurer qu’il porte bien sur l’objet exact du bail, s’il contient l’offre de vente, et un prix, il ne rappelle pas le délai de validité de l’offre.

Il résulte de ces constatations, que le congé pour vendre délivré le 23 décembre 2023 est de nul effet, si bien que le bail du 29 mai 2018 n’a pas été résilié par l’effet du congé et s’est poursuivi dans le temps.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 décembre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 17 décembre 2024 prévoyant un délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il conviendra de faire application du délai de 2 mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce la somme de 3 351 euros n’a été réglé par la locataire ni dans le délai de six semaines, ni dans le délai de deux mois ; de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 février 2025.

2.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 738 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

3. Sur la dette locative

3.1 Sur le montant de la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [Q] [V] produit le décompte de sa créance arrêtée au 31 mai 2026 et établissant une dette locative de 3 667 euros.

Pour contester la somme sollicitée par le bailleur, Madame [C] [B] divorcée [D] expose avoir personnellement verser la somme de 174 euros à ce dernier et la CAF la somme de 534 euros pour les mois de novembre 2023 et décembre 2023, couvrant ainsi l’intégralité de ces deux mensualités. Au soutien de sa prétention, elle produit l’attestation CAF établissant le versement à un tiers des sommes de 534 euros respectivement en novembre 2023 et décembre 2023.

Si le demandeur reproduit la somme versée directement par la locataire pour les mois de novembre 2023 et de décembre 2023, force est de constater qu’il a omis les sommes versées par la CAF pour compléter ses deux mensualités.

Il convient de retrancher 1 068 euros à la somme de 3 667 euros sollicitée par le demandeur et de porter sa créance locative au montant de 2 599 euros.

Faute pour Madame [C] [B] divorcée [D] de justifier s’être libérée de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, elle doit être condamnée à payer ladite somme à Monsieur [Q] [V].

3.2 Sur la demande en délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [B] divorcée [D] sollicite le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en exposant vouloir se maintenir dans le logement. Si le demandeur ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement, il ne souhaite pas que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Madame [C] [B] divorcée [D] expose ne pas exercer d’activité professionnelle, ses revenus se composant intégralement des prestations sociales et allocations familiales servies par la CAF. Elle justifie ainsi par une attestation du mois d’avril 2026 percevoir la somme mensuelle de 1 063, 26 euros. A cet égard une retenue pour trop-perçu est réalisée à hauteur de 97 euros par mois. Elle doit honorer un loyer résiduel de 284 euros auquel s’ajoutent les charges de la vie courante dont elle justifie telles que l’assurance de sa voiture, ses contrats d’énergie et d’abonnement téléphonique. Elle rappelle qu’elle élève deux enfants dont elle assure totalement la charge. Elle propose d’apurer sa créance locative selon des mensualités de 100 euros par mois.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de Madame [C] [B] divorcée [D] en lui permettant d’apurer la dette locative au moyen de mensualités de 100 euros et d’une dernière apurant le reliquat de la dette.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [C] [B] divorcée [D] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée et ce jusqu’à la libération des lieux.
Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [C] [B] divorcée [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter le principe de l’exécution provisoire, compte tenu des délais de paiement accordés.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 23 décembre 2023 par Monsieur [Q] [V] à Madame [C] [B] divorcée [D] en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et dans le cadre du bail du 29 mai 2018 consenti sur le logement situé au 3ème étage à droite, [Adresse 4] – [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mai 2023 entre Monsieur [Q] [V] d’une part et Madame [C] [B] divorcée [D] d’autre part ; sur des locaux situés 3ème étage à droite, [Adresse 4] – [Localité 4], est résilié depuis le 18 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [B] divorcée [D] à payer à Monsieur [Q] [V], la somme de 2 599 euros avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISE Madame [C] [B] divorcée [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que si Madame [C] [B] divorcée [D] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges et respecte les délais de paiement accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [C] [B] divorcée [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Q] [V] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [C] [B] divorcée [D] sera condamnée à verser à Monsieur [Q] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 738 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE [Q] [V] de la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [B] divorcée [D] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais du commandement de payer du 17 décembre 2024 et de l’assignation du 26 mars 2025 ainsi que leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge