Affaire :
Société VANESSE HOLDING
[T]
/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7]
CITYA CEGITRA

N° RG 26/00003 – N° Portalis DBZO-W-B7K-DN65

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

_____________________

ORDONNANCE DU JUGE DES REFERES

DU 13 Octobre 2026

ENTRE :

Société VANESSE HOLDING
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Hugo FORT, avocat au barreau de LILLE

Madame [G] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Hugo FORT, avocat au barreau de LILLE

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7]
représenté par son syndic en exercice CITYA CEGITRA dont le siège social est [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me Thibaut CRASNAULT, avocat au barreau de VALENCIENNES

S.A.R.L. CITYA CEGITRA
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Thibaut CRASNAULT, avocat au barreau de VALENCIENNES

Nous, Carole DOTIGNY, en remplacement de Bénédicte ROYER, présidente du tribunal judiciaire de CAMBRAI, juge des référés, légitimement empêchée, assistée de Isabelle GUIDEZ, Cadre Greffier, prononce par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction le 13 OCTOBRE 2026, l’ordonnance contradictoire, en premier ressort,

après que l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Septembre 2026 où elle était assistée de Marine LEDUC, et après qu’il en a été délibéré,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier du 12 janvier 2026, la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T] ont assigné la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne CITYA CEGITRA, et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE  » [Adresse 7]  » en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de CAMBRAI, aux fins de :
– ordonner solidairement à la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE – CITYA CEGITRA, en qualité de syndic de la copropriété  » [Adresse 7] « , et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble  » [Adresse 7]  » situé [Adresse 4], [Adresse 8] à [Localité 4] :
o de faire réaliser des devis relatifs à l’installation d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage,
o de convoquer une assemblée générale inscrivant à l’ordre du jour la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet,
– assortir cette injonction d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble  » [Adresse 7]  » et la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE – CITYA CEGITRA, en sa qualité de syndic de la copropriété  » [Adresse 7] « , à verser à la SAS VANESSE HOLDING la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,
– condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble  » [Adresse 7]  » et la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE – CITYA CEGITRA, en sa qualité de syndic de la copropriété  » [Adresse 7] « , à verser à Madame [G] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 10 février 2026, puis renvoyée six fois à la demande des parties, pour être retenue le 22 septembre 2026.

A l’audience, la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T], représentées par leur conseil, sollicitent désormais de :
– débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence  » [Adresse 7]  » ainsi que la SARL CITYA CEGITRA, ès qualités de syndic, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
– ordonner à la SARL CITYA CEGITRA, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence  » [Adresse 7] « , de :
o inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet,

o à défaut, produire la note justifiant de l’impossibilité technique ou du coût excessif, prévue par les articles R. 174-3 et R. 174-4 du Code de la construction et de l’habitation,
– assortir cette injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble  » [Adresse 7]  » et la SARL CITYA CEGITRA, ès qualités de syndic de la copropriété  » [Adresse 7] « , à verser à la SAS VANESSE HOLDING la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,
– condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble  » [Adresse 7]  » et la SARL CITYA CEGITRA, ès qualités de syndic de la copropriété  » [Adresse 7] « , à verser à Madame [G] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs demandes, elles expliquent être propriétaires de plusieurs lots au sein d’un immeuble en copropriété dénommé  » [Adresse 7] « , situé au [Adresse 4] à [Localité 4], immeuble pourvu d’un chauffage collectif mais démuni de compteurs individuels d’énergie pour les cellules commerciales au rez-de-chaussée, étant précisé que la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T] sont toutes deux respectivement propriétaires de cellules commerciales situées au rez-de-chaussée de cet immeuble.

Les demanderesses déclarent que la propriété de la SAS VANESSE HOLDING ne bénéfice plus du chauffage collectif mais dispose à l’inverse de son propre système de chauffage privatif depuis plus de douze ans, sur accord du syndicat des copropriétaires, alors que celle de Madame [G] [T] est démunie de compteurs individuels d’énergie thermique en violation de l’article R. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, elles exposent avoir sollicité la mise en conformité de l’immeuble, la SAS VANESSE HOLDING par courriers des 1er mars 2024 et 19 février 2025 et Madame [G] [T] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 mai 2023, indiquant expressément que cette mise en conformité était obligatoire depuis le 25 octobre 2020. Toutefois, le syndicat a répondu, le 4 août 2023, faisant état d’une difficulté technique tenant à la configuration du chauffage, sans présenter aucun devis.

La SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T] relèvent qu’au cours de l’assemblée générale annuelle du 29 avril 2025, la résolution n°18 relative à l’individualisation des frais de chauffage pour les cellules commerciales du rez-de-chaussée a été portée à l’ordre du jour, avant que le syndic ne commette une double faute en faisant part de l’impossibilité de procéder à la pose de compteurs individuels en l’état actuel, sans toutefois apporter de justification technique ni présenter un devis conformément à l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 d’une part, et en soumettant la résolution à la majorité de l’article 26 de cette même loi, alors même qu’elle devait être soumise à la majorité prévue à l’article 25, 1° de cette loi, sous le bénéfice de la passerelle de l’article 25-1 d’autre part.

Par ailleurs, les demanderesses relèvent que le syndic a mis en demeure de la SAS VANESSE HOLDING de régler la somme de 3.900,08 euros au titre des charges de copropriété, par courriel en date du 13 mai 2025, puis Madame [G] [T] à hauteur de 1.990,18 euros, par lettre en date du 22 octobre 2025. Le conseil de la société VANESSE HOLDING a dès lors adressé au syndic plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception en date des 23 juin 2025 et 17 octobre 2025 afin de solliciter la mise en œuvre de l’individualisation des frais de chauffage et l’abandon des appels de fonds relatifs à ces charges, en vain.

Ainsi, et en l’absence de compteurs individuels, la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T] expliquent qu’elles continuent à être appelées à des charges de chauffage collectif dont elles contestent bénéficier, la société par actions simplifiées précisant que son lot n°78 est autonome en matière de chauffage, puisqu’équipé d’une climatisation réversible.
En conséquence, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, elles sollicitent notamment la réalisation de devis relatifs à l’individualisation des frais de chauffage pour les cellules commerciales au rez-de-chaussée et la convocation d’une assemblée générale inscrivant à l’ordre du jour la question de ces travaux, le tout sous astreinte, amoindrie toutefois à la somme de 100 euros par jour de retard au regard des récentes diligences accomplies par la SARL CITYA CEGITRA, et plus particulièrement du vote intervenu lors de l’assemblée générale du 31 mars 2026 portant sur la réalisation d’un audit technique.

S’agissant de l’argumentation des défendeurs, et tout d’abord de la prétendue incompétence du juge des référés consécutive à l’existence d’une contestation sérieuse résultant de difficultés techniques et de l’invocation d’un cas de dispense, elles affirment que l’obligation pesant sur le syndic au titre de l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 est impérative et d’ordre public et l’oblige à inscrire à l’ordre du jour la question des travaux d’individualisation accompagnée de la présentation de devis et que la violation persistante de cette obligation depuis le 25 octobre 2020 constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile. Elles relèvent qu’en l’espèce l’invocation d’une prétendue dispense n’est accompagnée d’aucune note justificative au sens des articles R. 174-3 et R. 174-4 du Code de la construction et de l’habitation et ne suffit dès lors à caractériser une contestation sérieuse.

Concernant le caractère prétendument  » sans objet  » des demandes résultant de l’inscription de cette question à deux reprises à l’ordre du jour des assemblées générales des 12 mars 2024 et 29 avril 2025 et étant à l’origine d’une nouvelle inscription à l’assemblée générale du 31 mars 2026, elles déclarent que le syndic a méconnu l’obligation tirée de l’article 24-9 précité en s’abstenant de présenter, lors de l’assemblée générale du 29 avril 2025, des devis pourtant disponibles, dont celui établi le 20 février 2024 par la société ENGIE, et en se contentant d’indiquer que l’installation de compteurs individuels  » n’était pas possible en l’état actuel « . Par ailleurs, elles notent que la tardivité de la demande d’inscription à l’ordre du jour présentée le 1er mars 2024 à l’assemblée générale du 12 mars 2024 n’emporte aucune déchéance. De plus, elles indiquent que le vote favorable à la résolution n°18 de l’assemblée générale du 31 mars 2026 ne vaut pas reconnaissance implicite de difficultés techniques, puisque la résolution adoptée a pour seul objet la réalisation d’un audit technique de l’installation de chauffage confié au bureau d’étude ETEIC et ne témoigne d’aucune renonciation, l’obligation prévue à l’article 24-9 précité pesant sur le seul syndic et non sur un vote de copropriétaires. Enfin, elles affirment qu’il ne peut leur être reprochées de ne pas avoir exercé une action en contestation, puisqu’elles n’étaient pas recevables à demander l’annulation des décisions prises en assemblée générale.

S’agissant ensuite de la prétendue dispense pour coût excessif au sens de l’article R. 174-3 du Code de la construction et de l’habitation, elles soutiennent que cette argumentation ne peut prospérer pour plusieurs raisons cumulatives. D’abord, elles relèvent que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune note formelle justifiant d’une dispense prévue aux articles R. 174-3 et R.174-4 précités et que la seule allégation d’une difficulté technique liée à la configuration du chauffage du sol est insuffisante à caractériser cette impossibilité. Ensuite, elles expliquent que le syndicat ne démontre pas, par la production d’une seconde note formelle, que l’installation de répartiteurs de frais de chauffage, obligation alternative, est elle-même impossible ou entrainerait un coût excessif au regard des économies d’énergie attendues. Enfin, elles déclarent qu’aucune décision d’assemblée générale des copropriétaires n’est venue entériner cette prétendue dispense, laquelle demeure une simple allégation du syndic. En réponse à l’argumentation adverse prétendant que l’absence de note justificative touche au fond du droit et excède donc le pouvoir du juge des référés, elles soutiennent qu’aucune analyse approfondie n’est nécessaire pour constater l’établissement d’un tel document, un simple constat matériel et immédiat suffit, sans qu’il soit indispensable de procéder à une appréciation technique.

Concernant la prétendue application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 enfin, elles affirment que cette demande est manifestement infondée, puisque la présente action vise à faire respecter une obligation légale d’ordre public qui impose au syndic d’inscrire à l’ordre du jour la question des travaux d’individualisation des frais de chauffage avec la présentation effective des devis conformément à l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation. Au contraire, elles soutiennent pouvoir bénéficier de la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi précitée lorsque leurs prétentions seront déclarées fondées, les frais de procédure devant ainsi être répartis entre les autres copropriétaires.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE  » [Adresse 7]  » et la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne CITYA CEGITRA, en sa qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE  » [Adresse 7] « , représentés par leur conseil, demandent quant à eux au juge des référés de :
– se déclarer incompétent pour connaître des demandes formées par la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T],
– à tout le moins, juger n’y avoir lieu à référé,
– renvoyer en conséquence la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T] à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,
– débouter la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
– faire application à l’encontre de la SAS VANESSE HOLDING et de Madame [G] [T] des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE  » [Adresse 7] « , représenté par son syndic en exercice, ainsi qu’à la SARL CITYA CEGITRA une indemnité procédurale de 3.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils confirment que l’immeuble de la Résidence  » [Adresse 7] « , construit en 1952, est équipé d’un système de chauffage collectif et que la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T], propriétaires de cellules commerciales situées au rez-de-chaussée, invoquent des problématiques liées à l’individualisation des frais de chauffage.

A titre liminaire, les défendeurs invoquent l’incompétence du juge des référés sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile. Ils déclarent que le syndic a réalisé le nécessaire afin d’étudier la question de l’individualisation des frais de chauffage, en ce que deux sociétés ont conclu à l’existence de difficultés techniques importantes, que la société ENGIE a établi un devis de travaux dont le montant avoisine les 560.000 euros et qu’un bureau d’études ETEIC a récemment été sollicité afin de réaliser un audit technique du système de chauffage de la résidence.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE  » [Adresse 7]  » et la SARL CITYA CEGITRA déclarent que, reconnaissant implicitement une difficulté quant au bien-fondé de leurs demandes, les demanderesses invoquent désormais le bénéfice de l’article 835 du Code de procédure civile. Toutefois, ils affirment que ce fondement est tout aussi inopérant, puisque le syndic a réalisé le nécessaire pour étudier les questions qui lui étaient soumises, en les inscrivant notamment à l’ordre du jour de plusieurs assemblées générales.

Par ailleurs, les défendeurs invoquent le bénéfice de la dispense prévue à l’article R. 174-3 du Code de la construction et de l’habitation, arguant que le projet d’individualisation engendre des difficultés techniques conséquentes et un coût de travaux particulièrement excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées, comme le reconnaissent d’ailleurs les demanderesses qui ont voté favorablement pour la réalisation préalable d’un audit lors de la dernière assemblée générale. Ainsi, ils affirment qu’il se pose une difficulté sérieuse quant à l’obligation même de procéder à l’individualisation des frais de chauffage, excédant dès lors la compétence du juge des référés.

Concernant enfin la question des arriérés de charges, ils déclarent que les demanderesses ne sont pas à jour du règlement de leurs charges. Toutefois, ils ne formulent aucune demande de condamnation provisionnelle dans le cadre de la présente instance compte tenu de l’existence de procédures en cours.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE  » [Adresse 7]  » et la SARL CITYA CEGITRA sollicitent notamment que le juge des référés se déclare incompétent, ou à tout le moins, renvoie les parties à mieux se pourvoir.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La présente ordonnance sera contradictoire conformément à l’article 467 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 13 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la compétence du juge des référés

L’exception d’incompétence ayant été soulevée par la défenderesse avant toute défense au fond, elle est recevable.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile,  » Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.  »

En application de l’article 835 du même code,  » Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (…)  »

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que, depuis plusieurs années, la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T], propriétaires de cellules commerciales situées au rez-de-chaussée de l’immeuble dénommé la Résidence  » [Adresse 7] « , sis au [Adresse 4] à [Localité 4], sollicitent l’installation de compteurs individuels d’énergie conformément à l’article R. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Toutefois, et en dépit de l’inscription à l’ordre du jour de cette question lors de plusieurs assemblées générales de la résidence, dont la dernière en date du 31 mars 2026, la SARL CITY CEGITRA, agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de ladite résidence, n’a pas satisfait aux obligations légales imposées par les articles R. 174-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965, bien que ce dernier ait entrepris divers démarches, telles que la sollicitation de la société OCEA pour réaliser une étude de faisabilité des travaux et de la société ENGIE SOLUTIONS afin d’établir des devis pour évaluer le coût de la modification des installations, et plus récemment le vote favorable pour la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux incluant un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique.

En effet, la SARL CITY CEGISTRA ne justifie pas avoir présenté lors des assemblées générales des devis établis pour chiffrer le coût de travaux permettant de munir l’immeuble d’un dispositif d’individualisation des frais en application de l’article L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation, pas plus qu’il n’a dressé une note justifiant de l’impossibilité technique de réaliser lesdits travaux ou du coût excessif de ces derniers en application de l’article L. 174-3 du même code, et encore moins l’établissement d’une seconde note justifiant de l’impossibilité technique ou du coût excessif de recourir à des répartiteurs de frais de chauffage, lesquels représentent une obligation alternative à l’installation d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage collectif lorsque celle-ci s’avère techniquement impossible ou trop onéreuse.

Dans ces conditions, il apparaît qu’un trouble manifestement illicite est causé à la SAS VANESSE HOLDING et à Madame [G] [T] qu’il convient de faire cesser, étant précisé que les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile permettent d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état destinées à faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse.

Dès lors, il y a lieu de rejeter l’exception d’incompétence et de dire y avoir lieu à référé.

II. Sur les demandes tendant à obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage et la présentation des devis élaborés à cet effet, et à défaut, la production la note justifiant de l’impossibilité technique ou du coût excessif

En application de l’article 835 du même code,  » Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.  »

Conformément à l’article R. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation,  » I. – Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.
II- Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de froid ou alimenté par un réseau de froid est muni d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de refroidissement collectif.  »

Aux termes de l’article 174-3 du même code,  » I. – Les dispositions de l’article R. 174-2 ne sont pas applicables :
1° Aux logements foyers ;
2° Aux immeubles dans lesquels, pour des motifs et dans des cas précisés par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction, il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif ;
3° Aux immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction ;
4° Aux autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifient que l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note est jointe aux carnets d’information des logements.
– Un arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction précise les modalités de mise en œuvre du présent article, notamment les cas d’impossibilité mentionnés au 2°, et le contenu de la note établie, en application du 4°, par le propriétaire ou, le cas échéant, par le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.  »

En application de l’article R. 174-4 du même code,  » I. – Dans les cas mentionnés aux 2°, 3° et 4° de l’article R. 174-3, dans lesquels l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique ne serait pas techniquement possible, ou entraînerait des coûts excessifs au regard des économies d’énergie attendues, des répartiteurs de frais de chauffage sont installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur.
Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables : (…)
3° Aux autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifient que l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de répartiteurs de frais de chauffage se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note expose, le cas échéant, la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement. (…)  »

Aux termes des articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. Elle est provisoire ou définitive, et est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réserve le pouvoir. Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.
En l’espèce, en raison des éléments mentionnés dans les précédents développements, il est caractérisé l’existence d’un trouble manifestement illicite dont il appartient au juge des référés de faire cesser en prescrivant les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent conformément à l’article 835 précité, l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs pourvus d’une installation centrale de chauffage s’imposant depuis le 25 octobre 2020 conformément à l’article R. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne CITYA CEGITRA, agissant en qualité de syndic des copropriétaires de la Résidence  » [Adresse 7] « , à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet, et à défaut, à produire la note justifiant de l’impossibilité technique ou du coût excessif, prévue par les articles R. 174-3 et R. 174-4 du Code de la construction et de l’habitation, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance, pendant un délai de quatre-vingt-dix jours à l’issu desquels il pourra à nouveau être statué.

III. Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il peut également condamner cette partie à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans tous les cas, il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens sont mis à la charge de la partie perdante à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, l’équité justifie que la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne CITYA CEGITRA, agissant en qualité de syndic des copropriétaires de la Résidence  » [Adresse 7] « , soit condamnée à verser à la SAS VANESSE HOLDING et Madame [G] [T] la somme de 700 euros (sept cents euros) à chacune, ainsi qu’aux entiers dépens, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole DOTIGNY, en remplacement de Bénédicte ROYER, présidente du tribunal judiciaire de CAMBRAI, juge des référés, légitimement empêchée, statuant par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, exécutoire par provision, rendue publiquement par mise à disposition au greffe ;

REJETONS l’exception d’incompétence et DISONS y avoir lieu à référé ;

Au principal ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ;

Vu l’article 835 du Code de procédure civile ;

ENJOIGNONS à la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne CITYA CEGITRA, agissant en qualité de syndic des copropriétaires de la Résidence  » [Adresse 7] « , à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet, et à défaut, à produire la note justifiant de l’impossibilité technique ou du coût excessif, prévue par les articles R. 174-3 et R. 174-4 du Code de la construction et de l’habitation ;

ASSORTISSONS cette injonction d’une astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance, pendant un délai de quatre-vingt-dix jours à l’issu desquels il pourra à nouveau être statué ;

SE RÉSERVONS la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne CITYA CEGITRA, agissant en qualité de syndic des copropriétaires de la Résidence  » [Adresse 7] « , à verser à la SAS VANESSE HOLDING et à Madame [G] [T] à chacune la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision ;

CONDAMNONS la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne CITYA CEGITRA, agissant en qualité de syndic des copropriétaires de la Résidence  » [Adresse 7]  » aux dépens ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT.