COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 OCTOBRE 2026

N° RG 24/05075 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WWAL

AFFAIRE :

[M] [N] [I] [J] épouse [F]

et autre

C/

[H] [V] épouse [T] [Q]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Octobre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/00807

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Hristina DEMIROVA,

Me Sonia EL MIDOULI,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [M] [N] [I] [J] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Hristina DEMIROVA, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 240

Monsieur [S] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Hristina DEMIROVA, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 240

APPELANTS

****************

Madame [H] [V] épouse [T] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Sonia EL MIDOULI, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 71

Monsieur [P] [T] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Sonia EL MIDOULI, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 71

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Selon acte sous seing privé daté du 19 juillet 2016, M. et Mme [T] [Q] (vendeurs) et M. et Mme [F] (acquéreurs) ont conclu un compromis de vente portant sur une parcelle à bâtir sise [Adresse 3] à [Localité 4], d’une contenance de 369 m², pour un prix de 141 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt immobilier. La vente définitive n’a pas été réalisée, en raison d’un refus des vendeurs.

M. et Mme [F] ont assigné M. et Mme [T] [Q] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise en vue d’obtenir le paiement de la clause pénale, motif pris de ce que l’inexécution du contrat leur était imputable, car les conditions suspensives avaient été levées, en ce qu’ils avaient obtenu leur permis de construire ainsi que leur financement, et réglé les frais de bornage.

Par jugement en date du 2 octobre 2023, le Tribunal a :

– dit que la vente est résolue du fait de M. et Mme [F], qui ne justifient pas du respect de la condition particulière relative à la servitude de passage ;

– débouté en conséquence M. et Mme [F] de leur demande au titre de la clause pénale ;

– condamné M. et Mme [F] à payer à M. et Mme [T] [Q] la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– débouté M. et Mme [F] de leur demande en remboursement de la facture du géomètre (1 500 euros) ;

– débouté M. et Mme [T] [Q] de leur demande en remboursement de la facture du géomètre (2 500 euros) ;

– condamné M. et Mme [F] à payer à M. et Mme [T] [Q] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

– condamné M. et Mme [F] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l’essentiel, que si les conditions suspensives avaient été levées, M. et Mme [F] devaient respecter la clause relative à la servitude, et que les intéressés ne produisaient ni les plans de leur projet immobilier, ni le projet d’implantation de la maison sur le terrain acquis.

Par déclaration en date du 1er août 2024, M. et Mme [F] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 29 octobre 2024, ils exposent :

– que les deux conditions suspensives relatives à l’obtention du permis de construire et du prêt ont été levées ;

– qu’il existait également des conditions particulières relatives au paiement du plan de bornage, à l’abattage et au dessouchage des arbres, et à la servitude, mais elles ne permettaient pas la résolution du contrat en cas de non exécution, au titre de l’article VI ;

– qu’à l’époque des faits, les intimés ne se sont nullement prévalus du non respect des clauses du compromis de vente ; qu’ils n’ont jamais critiqué le plan de bornage où la servitude de passage était indiquée ; qu’ils ont, en réalité, décidé du jour au lendemain qu’ils ne vendaient plus leur bien ; qu’ils n’ont donc pas respecté la promesse de vente ;

– que la résolution de la convention pour faute des vendeurs doit être prononcée, et la clause pénale de 13 300 euros est due.

M. et Mme [F] demandent en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement ;

– prononcer la résolution du contrat en date du 19 juillet 2016 aux torts de M. et Mme [T] [Q] ;

– les condamner au paiement de la clause pénale, soit 13 330 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020 ;

– les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais de géomètre ;

– les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. et Mme [T] [Q] ont déposé des conclusions en réplique le 31 octobre 2025, mais selon ordonnance datée du 11 décembre 2025, laquelle n’a pas été frappée d’un déféré, le conseiller de la mise en état les a déclarées irrecevables.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

MOTIFS

En application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. Par ailleurs les pièces versées aux débats par les intimés sont irrecevables, comme il est dit à l’article 906 dernier alinéa du même code en sa version alors applicable.

Etait stipulée une condition suspensive relative au financement, qui n’est pas ici en litige.

Une autre clause n°V intitulée ’conditions suspensives’ prévoyait que la réalisation de la vente était soumise formellement à ce que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible, que l’état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège d’un montant total supérieur au prix de vente convenu qui soit de nature à faire échec à l’obtention d’un crédit éventuel, qu’il n’y ait pas d’exercice d’un droit de préemption, et qu’un permis de construire soit obtenu.

Enfin une clause n° VI intitulée ’autres conditions particulières’ prévoyait d’une part que le plan de bornage avec cotes altimétriques était à la charge des acquéreurs, d’autre part que l’abattage et le dessouchage des arbres étaient également à leur charge, enfin qu’existait une servitude de passage de 1,50 m de large sur les 15 premiers mètres au profit du lot A, comme prévu sur le plan.

Force est de constater que cette dernière clause ne constituait pas une condition suspensive dont la défaillance aurait eu pour conséquence l’anéantissement de la convention. Reste à trancher la question de savoir si cette clause a été respectée par les vendeurs, et dans la négative s’il s’agit là d’une inexécution contractuelle suffisamment grave pour motiver la résolution du compromis de vente.

M. et Mme [F] ont payé les frais de bornage, et s’agissant de la servitude de passage il n’est nullement justifié d’une difficulté qui constituerait un obstacle à la signature de l’acte de vente définitif.

Dans ces conditions, il n’est nullement démontré que les époux [F] n’auraient pas respecté les stipulations du contrat susvisé ; le compromis de vente doit donc recevoir entière application. Sa résolution sera prononcée aux torts de M. et Mme [T] [Q], qui ont refusé de signer l’acte de vente définitif, et les intéressés seront par voie de conséquence, par infirmation du jugement, condamnés à payer à la partie adverse, conformément à la clause pénale, la somme de 13 300 euros. Ladite somme portera avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2020, date de réception de la lettre de mise en demeure à eux adressée par le conseil des appelants.

M. et Mme [F] réclament la somme de 1 500 euros au titre des frais de géomètre. Une clause pénale constitue la fixation de l’indemnisation d’un préjudice, de façon forfaitaire et à l’avance. Elle englobe l’intégralité des dommages subis, si bien que M. et Mme [F] ne sont pas fondés à réclamer des sommes complémentaires ; la demande y relative doit être rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

M. et Mme [T] [Q], qui succombent, seront condamnés au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

– INFIRME le jugement en date du 2 octobre 2023 en toutes ses dispositions sauf celles ayant débouté M. [S] [F] et Mme [M] [N] [I] [J] épouse [F] de leur demande en remboursement de la facture du géomètre (1 500 euros) et ayant débouté M. [P] [T] [Q] et Mme [H] [V] épouse [T] [Q] de leur demande en remboursement de la facture du géomètre (2 500 euros) ;

et statuant à nouveau :

– PRONONCE la résolution du compromis de vente en date du 19 juillet 2016 aux torts de M. [P] [T] [Q] et Mme [H] [V] épouse [T] [Q] ;

– DEBOUTE M. [P] [T] [Q] et Mme [H] [V] épouse [T] [Q] de leurs prétentions ;

– CONDAMNE M. [P] [T] [Q] et Mme [H] [V] épouse [T] [Q] à payer à M. [S] [F] et Mme [M] [N] [I] [J] épouse [F] la somme de 13 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2020 ;

– CONFIRME le jugement pour le surplus ;

– CONDAMNE M. [P] [T] [Q] et Mme [H] [V] épouse [T] [Q] à payer à M. [S] [F] et Mme [M] [N] [I] [J] épouse [F] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE M. [P] [T] [Q] et Mme [H] [V] épouse [T] [Q] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT