DOSSIER N° RG 25/01762 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NLG2

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
20 boulevard de l’Europe
76100 ROUEN
Représentant : Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [M] [S]
4240 Route de Neufchatel
Res Les Erables, appt 16
76230 BOIS GUILLAUME
Représentant : Me Claire VACHER, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Septembre 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2018, la SA d’HLM La Plaine Normande a donné à bail à Madame [M] [S] un logement situé 4240 route de Neufchâtel – Res. les Érables – Apt. 16 à BOIS GUILLAUME (76230), moyennant un loyer mensuel initial de 429,44 euros, outre une provision sur charges.

Par la suite, CDC HABITAT SOCIAL est venue aux droits de la SA d’HLM La Plaine Normande.

Un commandement de payer la somme en principal de 1525,93 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges, a été signifié à la locataire le 30 mai 2025.

Par notification électronique du 4 juin 2025, CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte du 10 septembre 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Madame [M] [S] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux loués, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
-Condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme principale de 1369,28 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 31 juillet 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;
-Condamner Madame [M] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges prévus contractuellement, qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Madame [M] [S] au paiement des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés aux administrations.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 18 septembre 2025.

Appelée à l’audience du 9 avril 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 septembre 2026.

À l’audience du 4 septembre 2026, CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2217,58 euros, échéance d’août 2026 incluse.

Elle s’est rapportée sur l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience du 4 septembre 2026, Madame [M] [S], représentée par son conseil, demande au tribunal de :
– constater que la dette de loyer au 1er septembre 2026 s’élève à la somme de 1 117,85 euros ;
– lui accorder des délais de paiement et prendre acte de ce que Madame [S] offre de régler la somme de 50 euros par mois en sus du loyer courant ;
– suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– débouter HABITAT SOCIAL de ses demandes.

Madame [M] [S] a fait état du fait que le décompte versé par la CDC HABITAT SOCIAL ne prend pas en compte un règlement effectué par elle le 28 août 2026 par carte bancaire et qu’il convient de déduire la somme de 179,24 euros correspondant aux frais de contentieux.

Elle a sollicité des délais de paiement arguant qu’elle avait repris le paiement du loyer courant et qu’elle s’est notamment trouvée en difficulté à compter de 2024 devant faire face seule aux dépenses pour la scolarité de sa fille alors que son père ne payait plus la pension alimentaire. Elle a précisé que ce dernier avait repris le paiement de sa part contributive et que par conséquent, elle pourra solder sa dette rapidement.

Par note en délibéré, autorisée, la CDC HABITAT SOCIAL, par l’intermédiaire de son conseil, a transmis par mail, un décompte actualisé à la date du 4 septembre 2026, faisant apparaitre une dette de 1 297,09 euros ainsi que le virement effectué par la locataire le 28 août 2026 d’un montant de 1 100 euros.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 18 septembre 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 9 avril 2026.

Par ailleurs, CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [M] [S] le 30 mai 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 31 juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte arrêté au 4 septembre 2026 dont il ressort que la dette est de 1 297,09 euros.

Il ressort toutefois du décompte versé par la bailleresse que le montant réclamé comprend des frais de justice et de recouvrement.

Sur les frais de justice et de recouvrement

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que la bailleresse ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que ce montant comprend des frais pour un montant total de 179,24 euros.

Ces frais ne constituant ni des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

CDC HABITAT SOCIAL ayant produit en délibéré la preuve du versement du septembre 2026, il convient donc de condamner Madame [M] [S] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme résiduelle de 1117,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés à la date du 4 septembre 2026, mois d’août 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé en délibéré que Madame [M] [S] a repris le paiement du loyer courant et a effectué des virements importants d’un montant de 1 000 euros.

Madame [M] [S] demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [M] [S] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 30 juillet 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [S], qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [M] [S] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE CDC HABITAT SOCIAL recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 5 septembre 2018 concernant le logement situé 4240 route de Neufchâtel – Res. les Érables – Apt. 16 à BOIS GUILLAUME (76230), donné en location à Madame [M] [S] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 31 juillet 2025 ;

DIT que Madame [M] [S] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1117,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés à la date du 4 septembre 2026, mois d’août 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

AUTORISE Madame [M] [S] à s’acquitter de cette somme en 22 versements de 50 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 23e versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :
-que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
-que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,
-qu’à défaut pour Madame [M] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-que Madame [M] [S] soit condamnée à verser à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 30 juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2025, de la signification de l’assignation du 10 septembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE