TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AFFAIRE N° RG 25/00007 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HA5L
NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT RENDU LE 13 Octobre 2026

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DEMANDERESSE

Société LE GRATIN
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [M] [X] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : Madame Anne BAUDIER, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire
Greffier : Mme Dévi POUNIANDY, Greffière

Audience Publique du : 18 Août 2026

LORS DU DELIBERE

Jugement contradictoire rendu le 13 Octobre 2026, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Anne BAUDIER, Vice-présidente
assistée de Dévi POUNIANDY, Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 12 décembre 2012, M. [K] [X] [Y] a donné à bail commercial, à la SARL Le Gratin des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de 9 ans ayant commencé le 1er décembre 2011 pour se terminer le 30 novembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 2 600 euros TTC.

Par acte notarié du 21 juin 2019, M. [K] [X] [Y] a vendu l’immeuble objet du bail à son fils M. [M] [X] [Y].

Suivant acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, M. [M] [X] [Y] a notifié à la SARL Le Gratin un congé pour le 31 décembre 2024 avec offre de renouvellement moyennant un loyer mensuel de 5 500 euros HT et hors charges.

La SARL Le Gratin a acquiescé au renouvellement du bail, mais s’est opposée à l’augmentation du loyer, de sorte que Mme [N] [T] lui a notifié le 27 décembre 2024 un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la SARL Le Gratin a fait assigner le 21 février 2025 M. [M] [X] [Y] devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, fixer à la somme de 32 860,92 euros par an soit 2 738,41 euros par mois le montant du loyer dû à raison de la location du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3] et le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été plaidée le 18 août 2026, lors de laquelle la SARL Le Gratin et M. [M] [X] [Y], représentés par leurs conseils respectifs, s’en sont rapportés à leurs écritures.

Dans le cadre de son mémoire intitulé « conclusions n°2 », la SARL Le Gratin demande au juge des loyers commerciaux de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
– constater le principe du renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er janvier 2025,
Avant dire droit sur la fixation définitive du loyer du bail renouvelé :
– lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas au principe d’une expertise portant exclusivement sur la valeur locative des locaux,
– déclarer que l’expert devra examiner le titre de propriété de M. [M] [X] [Y] qui a dévalorisé le bien comme vétuste au jour de son entrée en propriété et pour une transmission plus avantageuse au titre de la législation fiscale,
– débouter M. [M] [X] [Y] de sa demande tendant à mettre l’avance des frais d’expertise à la charge de la SARL Le Gratin,
– dire que M. [M] [X] [Y] devra consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai fixé par la décision à intervenir,
– dire qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du juge saisi d’un motif légitime,
Dans l’attente du rapport d’expertise,
– débouter M. [M] [X] [Y] de sa demande tendant à voir fixer le prix du loyer provisionnel à la somme mensuelle de 3 500 euros,
– fixer le loyer applicable pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 32 860,92 euros en principal soit 2 738,41 euros par mois, correspondant au montant actuellement acquitté par elle,
– dire que ce loyer provisionnel demeurera applicable jusqu’à la fixation définitive du prix du bail renouvelé,

Sur le fond,
– réserver l’ensemble des demandes au fond des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,
– renvoyer l’affaire à telle audience de mise en état qu’il plaira au juge des loyers de fixer après le dépôt du rapport d’expertise, pour ses conclusions,
– réserver les demandes fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et le sort des dépens, en ce compris les frais définitifs d’expertise.

Elle explique que l’augmentation du montant du loyer telle que sollicitée par M. [M] [X] [Y] correspond à 100 % du loyer initial, sans que ne soit produite la moindre étude de la valeur locative ni la moindre référence à des locaux comparables ni la démonstration d’une évolution particulière des facteurs locaux de commercialité, de travaux ou d’améliorations réalisés par lui ou d’une modification des caractéristiques propres des locaux loués, susceptibles de justifier une telle hausse.

Elle ne s’oppose pas à une mesure d’expertise permettant au juge des loyers commerciaux de disposer d’éléments objectifs et contradictoirement débattus, mais elle conteste devoir supporter l’avance des frais d’expertise en l’absence totale d’éléments probants produits par M. [M] [X] [Y].

Elle rappelle la position de la cour d’appel de Saint Denis de la Réunion, notamment précisée dans son arrêt du 2 novembre 2022, qui consiste à maintenir le loyer à son montant actuel en l’absence d’éléments suffisants pour établir la valeur locative. Elle précise que la proposition de fixer le loyer à 3 500 euros par mois – refusée par M. [M] [X] [Y] – a été faite par elle dans une démarche amiable afin de permettre une augmentation raisonnable du loyer et d’éviter la procédure judiciaire, alors même qu’aucun élément objectif ne justifiait une telle augmentation. Elle considère que cette proposition ne constitue ni une reconnaissance de la valeur locative des locaux ni un accord pour supporter immédiatement un loyer provisionnel de 3 500 euros pendant la durée de l’expertise.

En défense, par mémoire déposé au greffe le même jour intitulé « conclusions », M. [M] [X] [Y] demande au juge des loyers commerciaux de :

– déclarer que les éléments permettant l’appréciation de la valeur locative au sens de l’article L. 145-33 du code du commerce ne peuvent être déterminés au vu des seules pièces produites et des expertises amiables éventuelles,
En conséquence,
– ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’estimation de la valeur locative des locaux loués à la SARL Le Gratin situés [Adresse 1] à [Localité 3]
– dire que l’expert débutera sa mission dès avis de la consignation de la provision et déposera son rapport au greffe dans le délai fixé par la juridiction, sauf prorogation dûment autorisée,
– fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner par la SARL Le Gratin dans le délai fixé,
– dire que les parties produiront à première demande de l’expert l’ensemble des pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
Sur le loyer provisionnel,
– fixer le loyer provisionnel dû par la SARL Le Gratin pendant la durée de l’instance à la somme de 3 500 euros, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive du loyer,
Sur le fond,
– « réserver à statuer » sur la fixation définitive du loyer ainsi que sur les intérêts, la capitalisation, les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,
EN tout état de cause,
– réserver les dépens y compris les éventuels frais et honoraires d’expertise pour qu’il y soit statué au fond.

Au soutien de ses prétentions, il rappelle que le bail a été consenti il y a plus de 15 ans sans que le loyer n’ait jamais été révisé alors que l’analyse du marché démontre une hausse constante des prix depuis 2012. Il précise que les lieux loués sont situés à une intersection de rues particulièrement passantes, ce qui renforce son attractivité commerciale. Il considère que la proposition de la société preneuse de fixer le loyer à 3 500 euros par mois démontre qu’elle a conscience du caractère sous-évalué du loyer initialement consenti par l’ancien propriétaire. Il affirme qu’elle ne peut se prévaloir de la vétusté des lieux dès lors qu’il lui appartenait d’assurer les travaux d’entretien nécessaires.

Il estime que l’intervention d’un expert est indispensable pour fixer le montant du loyer et propose que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 3 500 euros que la SARL Le Gratin reconnaît devoir acquitter au titre du bail renouvelé. Il note que l’article 269 du code de procédure civile n’impose pas au juge de mettre à la charge du demandeur à l’expertise la provision à valoir sur les honoraires de l’expert mais lui laisse un pouvoir d’appréciation sur ce point. Il considère que l’expertise permettra d’évaluer objectivement la valeur locative et présente un intérêt commun aux deux parties et rappelle que la partie qui avance les frais d’expertise n’est pas nécessairement celle qui supportera définitivement le coût de la mesure d’instruction.

Il conteste avoir dévalorisé le bien donné à bail et assure qu’en tout état de cause, la valeur retenue dans le cadre d’une opération patrimoniale ou fiscale ne peut déterminer la valeur locative du local au jour du renouvellement du bail. Il rappelle en outre n’être devenu propriétaire des lieux que 9 ans après la signature du bail.

MOTIVATION :

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Au cas d’espèce, les éléments produits aux débats ne permettent pas à la juridiction de disposer des éléments suffisants sur les items de l’article L. 145-33 du code du commerce pour lui permettre d’apprécier la valeur locative du local (à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage).

Une mesure d’instruction s’impose en conséquence et sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

S’il n’est pas contestable que l’expertise sera utile pour les deux parties, il convient de mettre à la charge de M. [M] [X] [Y], qui la sollicite au premier chef, la provision à valoir sur les frais d’expertise.

Sur la demande de fixation de loyer à titre provisionnel

Selon l’article L.145-57 du code du commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.(…) »

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger au principe selon lequel le loyer est, pendant la durée de l’instance, payé au prix ancien alors même qu’ainsi qu’il a été indiqué plus haut, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour lui permettre de fixer le montant du loyer, y compris en l’espèce à titre provisionnel.

Comme la SARL Le Gratin l’indique à juste titre, la proposition de fixer le montant à la somme de 3 500 euros n’a été formulée dans un cadre amiable que pour éviter une procédure coûteuse, mais ne saurait être analysée en une reconnaissance du montant du loyer du bail renouvelé.

Sur les frais du procès

Il y a lieu de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans l’attente des résultats de l’expertise ordonnée ce jour.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement avant dire droit, contradictoirement et en premier ressort :
 
Ordonne une expertise et désigne Madame [C] [L] [Adresse 4] – [Localité 2] ; [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02] ; [Courriel 1] avec pour mission de :
 
– se rendre sur les lieux en présence des parties intéressées
– se faire remettre tous les documents de nature à permettre la détermination de la valeur locative
– déterminer les caractéristiques du local loué
– préciser la destination des lieux
– décrire les obligations respectives des parties
– déterminer les facteurs de commercialité
– évaluer les prix couramment pratiqués dans le voisinage en vertu des articles R.145-3 à R.145-7 du code de commerce
– faire toutes propositions d’évaluation du local loué, sans tenir compte des investissements réalisés par le preneur, ni des plus-values ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours
 
Fixe à la somme de 1 500 euros le montant de la consignation que M. [M] [X] [Y] devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Saint Denis, au plus tard, le 13 novembre 2026 sous peine de caducité de la présente désignation,
 
Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toutes personnes, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,
 
Désigne le juge chargé du contrôle de l’expertise pour en suivre le déroulement à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,
 
Dit que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans les trois mois de sa saisine en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
 
Dit que lors de la première réunion, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
 
Dit qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,
 
Dit que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,
 
Dit que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse ou les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,
 
Rappelle qu’en application de l’article R.145-31 du code du commerce, si une conciliation intervient au cours de la mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet, en fait rapport au juge qui en fait mention au dossier et retire l’affaire du rôle sauf pour les parties à solliciter du juge qu’il donne force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

Rappelle que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application des dispositions de l’article 235 al 2 et de celles de l’article 284 du code de procédure civile,
 
Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur,
 
Dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,
 
Ordonne le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.
 
Réserve les dépens ainsi que les plus amples prétentions des parties.
 
En foi de quoi le président et le greffier ont signé la présente décision

La greffière Le juge des loyers commerciaux

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.