ORDONNANCE DU : 12 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02363 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3SWO
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] C/ S.C.I. MURS INVEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1],
représenté par son syndic la Régie GALYO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. MURS INVEST,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Lorraine LERAT de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 18 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2] est soumis au régime de la copropriété.

La SCI MURS INVEST est propriétaire au sein de cet ensemble :

du lot n°2, soit au rez-de-chaussée du bâtiment A, un local commercial au milieu de façade sur la [Adresse 5], comprenant : magasin avec arrière-magasin sur cour, ayant accès et jour sur la cour, la jouissance privative commune avec le lot n°1 d’un WC situé sur cour, et les 33/1000° des parties communes générales ;
du lot n°4, soit au rez-de-chaussée du bâtiment A, un local sur cour à usage d’entrepôt, et les 6/1000° des parties communes générales ;
du lot n°28, soit au sous-sol du bâtiment A, une cave, et les 4/1000° des parties communes générales.
Par acte sous seing privé du 20 octobre 2023, la SCI MURS INVEST a donné à bail son local à la société ATK, exerçant sous l’enseigne « MAXI KEBAB » pour une destination de « Restauration rapide, sur place et à emporter –Livraison avec interdiction de tout accueil de clientèle entre 22 heures et 6 heures ».

Par ordonnance du 3 février 2025, rectifiée par ordonnance du 17 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la société ATK des locaux.

La société ATK a quitté les lieux et la SCI MURS INVEST a publié une annonce en vue de la remise en location du local commercial, décrit comme « idéal pour une activité de restauration ne dépassant pas 22h00 ».

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à la SCI MURS INVEST une sommation, dans un délai de quinze jours, de :

retirer le bloc d’éclairage installé dans la cour de l’immeuble par la société ATK ;retirer les bouteilles de gaz entreposées dans le local ;procéder à la dépose de l’enseigne MAXI KEBAB installée sans autorisation et remettre en état de la façade ;modifier l’annonce immobilière publiée après le départ de la société ATK laquelle indique que le local permet l’activité de restauration.
A compter d’octobre 2025, des affiches ont été placardées sur la devanture du local, indiquant :

« Nous, habitants de cet immeuble nous opposons à l’installation d’une activité de restauration dans ce local tant que le propriétaire n’a pas prouvé qu’il était conforme. Nous exigeons que l’activité, quelle qu’elle soit, respecte le règlement de copropriété et la loi ».

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI MURS INVEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins notamment de :

condamnation de la SCI MUR INVEST sous astreinte à déposer l’enseigne « MAXI KEBAB » apposée sur la façade de l’immeuble et à remettre en état la façade de l’immeuble, à déposer un bloc autonome d’éclairage de sécurité et d’évacuation, à évacuer les bouteilles de gaz stockées dans les locaux (local commercial, entrepôt et cave) et de faire retirer l’annonce de mise en location actuellement en ligne via l’agence OMNIUM ;interdiction sous astreinte de la SCI MUR INVEST d’utiliser et de stocker dans les locaux commerciaux des bouteilles de gaz butane ou propane, de permettre l’exploitation dans l’immeuble de toute activité de restauration, café, débits de boisson.
L’audience a eu lieu le 18 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 23 mars 2026, demandant au juge des référés de :

PRENDRE ACTE de la dépose de l’enseigne « MAXI KEBAB » apposée sur la façade de l’immeuble et en conséquence PRENDRE ACTE DU DESISTEMENT du syndicat des copropriétaires sur cette demande ;

PRENDRE ACTE de la dépose du bloc autonome d’éclairage de sécurité et d’évacuation et en conséquence PRENDRE ACTE DU DESISTEMENT du syndicat des copropriétaires sur cette demande ;

PRENDRE ACTE de l’évacuation des bouteilles de gaz qui étaient stockées dans les locaux (local commercial, entrepôt et cave) et en conséquence PRENDRE ACTE DU DESISTEMENT du syndicat des copropriétaires sur cette demande ;

FAIRE INTERDICTION à la SCI MURS INVEST et à tout occupant de son chef d’utiliser et de stocker dans les locaux commerciaux des bouteilles de gaz butane ou propane, et ce sous astreinte de 300 euros par infraction constatée à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

DIRE ET JUGER que le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] interdit notamment les activités de restauration ;

DIRE ET JUGER que l’exercice d’une activité de restauration n’est pas autorisé dans l’immeuble au regard de l’inadaptation du système de ventilation et d’extraction ;

FAIRE interdiction à la SCI MURS INVEST et à tout occupant de son chef d’exploiter dans l’immeuble toute activité de restauration, café, débits de boisson, avec cuisson sur place et ce sous astreinte de 300 euros par jour d’exploitation non conforme aux termes de l’ordonnance à intervenir, dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;

ORDONNER à la SCI MURS INVEST de faire retirer l’annonce de mise en location actuellement en ligne via l’agence OMNIUM et produite en pièce n°10 de la présente assignation, ou en tout état de cause à justifier de sa modification en ce sens que les activités de restauration ne sont pas compatibles dans l’immeuble [Adresse 1], et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;

DEBOUTER la SCI MURS INVEST de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER la SCI MURS INVEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI MURS INVEST aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de la sommation de faire du 17 octobre 2025 et le procès-verbal de constat du 1er décembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a sollicité en sus, à titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande d’interdiction d’exercer une activité de restauration avec cuisson, que soit ordonné une expertise judiciaire afin de se prononcer sur le respect de la règle des huit mètres avant tout ouvrant, condition de la conformité du local d’extraction d’air des locaux. Il a par ailleurs affirmé que l’affichage dénoncé par la défenderesse a été retiré en décembre 2025, la demande de condamnation sous astreinte à le retirer étant donc sans objet.

La SCI MURS INVEST a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 23 mars 2026, demandant au juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL :

– Dire n’y avoir lieu à référé et à défaut rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GALYO tendant à :

– la dépose du bloc d’éclairage apposé par l’ancien locataire dans la cour commune ;

– l’évacuation des bouteilles de gaz anciennement stockées dans les locaux ;

– l’interdiction d’utiliser et de stocker des bouteilles de gaz dans les locaux ;

ces demandes étant sans objet, ces éléments ayant été retirés avant même l’introduction de la présente instance.

– Dire n’y avoir lieu à référé et à défaut rejeter les demandes relatives au dépôt de l’enseigne « MAXI KEBAB » et à la remise en état de la façade du lot n° 2 de la SCI MURS INVEST, ces demandes étant sans objet et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GALYO, ne rapportant pas la preuve du moindre trouble illicite ou dommage imminent.

– Dire n’y avoir lieu à référé et à défaut rejeter les demandes syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GALYO, tendant à faire « interdiction à la SCI MURS INVEST de permettre l’exploitation dans l’immeuble de toute activité de restauration, café, débits de boissons » et tendant au retrait de l’annonce immobilière de la SCI MURS INVEST.

A TITRE RECONVENTIONNEL :

– Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GALYO, à retirer toute affiche apposée au nom des copropriétaires ou occupants de l’immeuble sur la devanture du local commercial de la SCI MIURS INVEST ayant pour objet ou pour effet de laisser à penser que l’activité de restauration, de café ou débit de boisson serait interdite au sein de l’immeuble ou contraire au règlement de copropriété ou que le local serait impropre à une telle activité et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée passé un délai de 8 jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir.

– Faire interdiction au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GALYO, d’apposer ou de permettre d’apposer sur la devanture du local commercial de la SCI MURS INVEST toute affiche ayant pour objet ou pour effet de laisser à penser que l’activité de restauration, de café ou débit de boisson serait interdite au sein de l’immeuble ou contraire au règlement de copropriété ou que le local serait impropre à une telle activité et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée passé un délai de 8 jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

– Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GALYO, à payer à la SCI MURS INVEST une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GALYO, aux entiers dépens en ce compris le coût de l’inspection de la gaine d’extraction réalisée le 2 février 2026.

La SCI MURS INVEST s’oppose à la tenue d’une expertise judiciaire, qu’elle considère comme dilatoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures des parties précédemment rappelées pour plus ample exposé de leur prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 3 août 2026 et le délibéré a été prorogé au 12 octobre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est précisé qu’il ne sera pas statué sur les demandes de condamnation de la SCI MURS INVEST sous astreinte à déposer l’enseigne « MAXI KEBAB » apposée sur la façade de l’immeuble et à remettre en état la façade de l’immeuble, à déposer un bloc autonome d’éclairage de sécurité et d’évacuation, dont le syndicat des copropriétaires s’est désisté.

Sur la demande d’interdiction de stockage de bouteilles de gaz

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le règlement de copropriété (p.29) interdit l’introduction dans l’immeuble de matière dangereuse, insalubre ou malodorante.
Les gaz butane et propane, stockés en bouteilles, constituent des matières communément usitées, que ce soit en matière industrielle et commerciale ou par des particuliers. Si ces gaz sont inflammables, leur conditionnement en bouteilles rend leur dangerosité tout à fait relative.

La question de l’inclusion des bouteilles de gaz dans les matières dangereuses telles qu’interdites dans le règlement de copropriété ne revêt donc pas l’évidence requise en matière de référé. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’interdiction d’exploiter dans le local commercial toute activité de restauration, café, débits de boisson avec cuisson sur place, et de retrait de l’annonce de mise en location en ligne via l’agence OMNIUM

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires affirme que l’activité de restauration serait contraire aux droits des copropriétaires en raison des nuisances résultant de l’inadéquation des équipements du local, à la destination de l’immeuble et aux clauses du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires invoque une mention figurant sur un devis de travaux transmis par la SCI MURS INVEST, indiquant que « le client est informé que seul un rejet d’air à 8 mètres de tout ouvrant est conforme aux normes en vigueur. SHBTEC technichef se dégage de toute responsabilité en cas de non-respect de la réglementation ». Il ne précise toutefois d’aucune manière quelle serait ladite réglementation, faisant simplement référence à un courrier adressé par le syndic à la SCI MURS INVEST évoquant « le règlement sanitaire départemental du Rhône et les divers textes législatifs se rapportant à l’activité exercée », sans plus de précisions. Par ailleurs, il n’étaie son affirmation selon laquelle le conduit d’évacuation des fumées serait trop proche des ouvrants de certains appartements que par la production d’un procès-verbal de constat, comportant certes une photographie de la cheminée mais aucune mesure précise. L’illicéité de l’activité de restauration au vu de l’inadaptation de l’installation d’extraction d’air n’a, en l’absence de précision de la norme et de justification précise du non-respect de celle-ci, rien de manifeste, ce d’autant que plusieurs établissements de restauration, y compris avec cuisson sur place (par exemple Coffee Pack, proposant à la vente tartiflette maison, raclette ou burger frites, pièce n°21 défendeur, ou Ephemera, proposant une poêlée de champignons au lard, pièce n°25 défendeur), se sont succédés dans les lieux.

La destination de l’immeuble n’apparaît pas davantage en contradiction avec l’activité de restauration, le règlement de copropriété décrivant l’immeuble comme étant à usage d’habitation, commercial et professionnel.

Enfin, si le règlement de copropriété encadre les activités commerciales bruyantes entre 22 h et 6h, il ne saurait être déduit une interdiction pure et simple de l’activité de restauration.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre subsidiaire une expertise, se référant à un courrier officiel du 13 mai 2026. Il ne précise pas le fondement de sa demande mais le courrier officiel auquel le demandeur a fait référence à l’audience précise que cette mesure d’instruction sera sollicitée « dans l’hypothèse où le juge des référés s’estimerait insuffisamment éclairé » sur la conformité de l’installation de ventilation et d’extraction du local commercial, ce qui exclut les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile au profit de celles de l’article 232 dudit code.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’expertise relative à la conformité de l’installation de ventilation et d’évacuation d’air du local commercial, le juge des référés étant juge de l’évidence, ce qui exclut la nécessité de recourir à une expertise susceptible de l’éclairer.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc l’existence ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite et doit donc être débouté de ses demandes.

Sur la demande de retrait de l’affichage en devanture du local commercial
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SCI MURS INVEST sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à retirer un affichage placardé sur la devanture de son local commercial et l’interdiction de procéder à l’apposition de toute affiche ayant pour objet ou pour effet de laisser à penser que l’activité de restauration, de café ou débit de boisson serait interdite au sein de l’immeuble ou contraire au règlement de copropriété ou que le local serait impropre à une telle activité.

La seule preuve de l’existence de l’affiche litigieuse est une photographie non datée ni localisée, mais décrite comme datant d’octobre 2025, soit plusieurs mois avant l’audience. Aucune preuve plus récente n’est rapportée, ce alors que le syndicat des copropriétaires affirme que l’affichage aurait été retiré en décembre 2025. La demande de condamnation à le retirer sera donc rejetée.

Compte tenu du contentieux existant entre les parties, du fait que le syndicat des copropriétaires revendique l’affichage initial, mettant en cause la conformité du local aux normes, à la loi et au règlement de copropriété, et de la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire interdiction au syndicat des copropriétaires d’apposer ou de permettre d’apposer sur la devanture du local commercial de la SCI MURS INVEST toute affiche ayant pour objet ou pour effet de laisser à penser que l’activité de restauration, de café ou débit de boisson serait interdite au sein de l’immeuble ou contraire au règlement de copropriété ou que le local serait impropre à une telle activité. A ce stade, il n’y a pas lieu à astreinte, qui pourra en cas de difficulté être sollicitée ultérieurement auprès du juge de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.
L’équité commande en revanche de dire n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Géraldine DUPRAT, Juge des référés, assistée de Catherine COMBY, Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande d’interdiction de stockage de bouteilles de gaz ;

REJETONS la demande d’interdiction d’exploiter dans le local commercial toute activité de restauration, café, débits de boisson avec cuisson sur place ;

REJETONS la demande d’expertise ;

REJETONS la demande de retrait de l’annonce de mise en location en ligne via l’agence OMNIUM ;

FAISONS INTERDICTION au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Lyon 5ème d’apposer ou de permettre d’apposer sur la devanture du local commercial de la SCI MURS INVEST toute affiche ayant pour objet ou pour effet de laisser à penser que l’activité de restauration, de café ou débit de boisson serait interdite au sein de l’immeuble ou contraire au règlement de copropriété ou que le local serait impropre à une telle activité ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

DEBOUTONS les parties de leurs prétentions formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.