ORDONNANCE DU : 12 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01434 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3AUO
AFFAIRE : S.D.C. Ensemble Immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] C/ [B] [U], [I] [O] épouse [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des Cpropriétaires de l’ Ensemble Immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SAINT-LOUIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES “DPA”, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [B] [U]
demeurant [Adresse 3]

représenté Maître Cédric VIAL de la SELARL BCV, avocat au barreau de LYON.

Madame [I] [O] épouse [U]
demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

représentée Maître Cédric VIAL de la SELARL BCV, avocat au barreau de LYON.

Débats tenus à l’audience du 04 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Les immeubles sis [Adresse 5] à [Localité 2] sont soumis au régime de la copropriété.
Le 21 juillet 2021, Monsieur et Madame [U] ont fait l’acquisition d’un appartement situé au premier étage du [Adresse 6].
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 mars 2024, le syndic FONCIA SAINT-LOUIS, agissant au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble mitoyen, sis [Adresse 1], alertait le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de la présence d’une jambette fixée depuis un appartement du n°5 sur la descente d’eau pluviale du n°7.
Le syndic FONCIA SAINT-LOUIS, syndicat de copropriété du [Adresse 1] a, en conséquence, demandé que la REGIE MOUTON, syndic de copropriété du [Adresse 6], intervienne auprès des propriétaires dudit appartement afin que ces derniers prennent les mesures nécessaires pour procéder au retrait de ce branchement illicite.
Par courriel du 26 avril 2024, la REGIE MOUTON a répondu au syndic FONCIA SAINT-LOUIS en mentionnant avoir transmis l’injonction aux consorts [L], propriétaires de l’appartement litigieux.
Par courrier du 16 mai 2024, le syndic FONCIA SAINT-LOUIS réitérait sa position demandant la dépose de la jambette, ajoutant un délai butoir pour réaliser la remise en état de la façade fixé au 30 août 2024. Ce courrier a été suivi d’une lettre recommandée en date du 17 mai 2024, reprenant les mêmes éléments.
Par lettre recommandée du 11 juin 2024, Monsieur et Madame [U] ont indiqué, sans contester leurs obligations de remise en état, qu’ils ne seraient pas en mesure de respecter le délai fixé par le syndic, sollicitant un report du délai au 31 décembre 2024.
Le 3 mars 2025 un commissaire de justice a été mandaté par le syndic FONCIA SAINT-LOUIS afin de dresser un procès-verbal de constat.
Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] a assigné Monsieur et Madame [U] devant le juge des référés de [Localité 3] aux fins de remise en état.
L’audience a eu lieu le 4 mai 2026.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] s’est, par l’intermédiaire de son conseil, référé aux termes de ses dernières conclusions notifiées le jour de l’audience, demandant au juge des référés de :
Condamner Monsieur et Madame [U] à déposer l’intégralité des équipements composant la jambette installée sur la façade de l’immeuble et piquée sur l’immeuble mitoyen, et à reprendre toute dégradation induite par la mise en œuvre de ces derniers, Assortir la condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé 15 jours suivant la signification de l’ordonnance intervenue, Condamner Monsieur et Madame [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance. Monsieur et Madame [U] se sont, par l’intermédiaire de leur conseil, référés à leurs dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 30 avril 2026, demandant au juge des référés de :
Rejeter l’ensemble des demandes, fins et moyens présentés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] aux entiers dépens ;En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures de la demanderesse pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens.
Le délibéré a été fixé au 10 août 2026 et prorogé au 12 octobre 2026.

MOTIFS
Sur la recevabilité de l’action
Les défendeurs, bien qu’ils ne le reprennent pas dans le dispositif de leurs écritures, invoquent l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en l’absence de conciliation préalable, qu’il convient d’envisager.
L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires est une demande de remise en état au sens de l’article 835 du code de procédure civile, donc de condamnation à une obligation de faire, considérée comme indéterminée quel que soit le coût des réparations sollicitées. Il ne s’agit pas davantage d’un trouble anormal de voisinage mais d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
Par conséquent, la fin de non-recevoir tenant à l’absence de conciliation préalable doit être rejetée.

Sur la qualité de partie commune de la jambette
L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes […] le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.
En l’espèce, Monsieur et Madame [U] ne produisent pas aux débats le règlement de copropriété du [Adresse 6] qui permettrait de catégoriser la jambette comme partie commune. Il est constant que la jambette, dont il est expliqué qu’elle aurait été installée par le précédent propriétaire de l’appartement de Monsieur et Madame [U], ne dessert que celui-ci. Elle doit donc être considérée comme une partie privative à la charge des défendeurs.

Sur la remise en état
L’article 835 du code de procédure civile dispose « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Il ressort du constat du 3 mars 2025 qu’une jambette issue d’un percement de la façade du [Adresse 6] est raccordée à la descente d’eaux pluviales de l’immeuble situé au n°7 de la rue. Il est constant qu’aucune autorisation n’a été délivrée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en ce sens. L’empiètement, le percement de la descente d’eaux pluviales et l’utilisation de celle-ci sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite justifiant une remise en état.
Monsieur et Madame [U] justifient d’un envoi de fonds de la part d’un dénommé [X], pour un montant de 1 909,08 €, avec pour référence « travaux plomberie/zinguerie [Adresse 6] ([G]/[N]). Ils expliquent que ce transfert d’argent émane des anciens propriétaires, qui ont pris en charge les travaux de reprise qui ont été réalisés en février 2026.
Si les vendeurs de l’appartement sont Monsieur [X] [G] et Mme [Y] [N], le rapprochement entre les éléments du transfert et leur identité rendant plausible qu’ils soient à l’origine des fonds, il n’en demeure pas moins que la référence du transfert est trop vague pour s’assurer de la véracité des explications des défendeurs.
En tout état de cause, Monsieur et Madame [U] ne justifient de la réalisation des travaux que par une photographie non localisée et non datée, insuffisante pour s’assurer de la réalité du retrait de la jambette et de la réalisation de travaux de reprise corrects.
Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires.
Monsieur et Madame [U], qui succombent, seront condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Géraldine DUPRAT juge des référés, assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Condamnons Monsieur [B] [U] et Madame [I] [O] épouse [U] à déposer l’intégralité des équipements composant la jambette installée sur la façade de l’immeuble et piquée sur l’immeuble mitoyen, et à reprendre toute dégradation induite par la mise en œuvre de ces derniers dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé ce délai, dans la limite de 90 jours ;

Condamnons Monsieur [B] [U] et Madame [I] [O] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1], la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur et Madame [U] aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026.
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIÈRELE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.