Expéditions le : Minute n° 26/00229

Grosse :

ORDONNANCE DU : 07 Octobre 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00218 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GDXQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

Madame [F] [N] veuve [A], demeurant [Adresse 1] [Localité 1] – CANADA

représentée par Me Lou BROVARONE, avocat au barreau d’ANNECY, substituant Me Diane ASSOKO-EHOUMAN, avocat au barreau de LYON

DÉFENDERESSE

Madame [B] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 Septembre 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 07 Octobre 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 7 janvier 2022, Mme [F] [N] a donné en location à Mme [B] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1019,92 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, Mme [F] [N] a fait assigner Mme [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander de :
prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pour défaut de paiement,ordonner son expulsion et tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du demandeur,la voir condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 753,54 euros au titre des arriérés de loyer et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la voir condamner à lui payer à titre provisionnel une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux, ordonner que les intérêts qui ont plus d’un an ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,la voir condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2026.

A l’audience, Mme [F] [N], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 379,49 euros au 3 août 2026, le mois d’août inclus. Elle indique qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le 1er novembre 2025.

Bien que régulièrement assignée en personne Mme [B] [X] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les moyens en fait et en droit justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés sont réunies, notamment celles tenant à l’urgence, eu égard au montant conséquent de la dette, à l’existence d’un trouble manifestement illicite du fait de l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés et que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Par ailleurs, conformément à l’article 24 III suivant, le bailleur justifie d’avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 mars 2026 pour une audience fixée au 2 septembre 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire, que par acte du 8 janvier 2026, le bailleur a fait délivrer à la locataire sur la base de cette clause, un commandement de payer la somme en principal de 1019,92 euros dans le délai des deux mois.

Le décompte arrêté au 3 août 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 8 janvier 2026 et le 8 mars 2026, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 8 mars 2026 et que Mme [B] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Attendu que selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 3 août 2026, Mme [B] [X] est redevable d’une somme totale de 5 379,49 euros.

N’ayant pas comparu, Mme [B] [X] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, que cette dette est en outre pas sérieusement contestable au vu du contrat de bail et du décompte produit.

Néanmoins, il convient de relever que ce montant comprend une facturation de 82.50 euros en mars 2026 au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2025, ainsi qu’à compter du mois d’avril jusqu’au mois d’août 2026, la somme de 7 euros par mois au titre de provisions pour taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue, en principe, une charge récupérable auprès du locataire, son remboursement demeure subordonné à la justification de la dépense effectivement exposée par le bailleur et du montant effectivement imputable au locataire.

Or, le bailleur ne produit en l’espèce aucun justificatif permettant d’établir le montant de la TEOM réclamée au titre de l’année 2025, ni aucun document permettant de vérifier son calcul ou sa répartition.

De même, concernant les provisions mensuelles de 7 euros, il convient de rappeler ici qu’il résulte des stipulations prévues expressément par le contrat de bail que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sera facturée au locataire en sus du loyer, chaque année, et non sous la forme d’une provision mensuelle.

Par conséquent, ces montants de 7 euros comptabilisés à compter du mois d’avril 2026 ne reposent sur aucune stipulation contractuelle et ne sont, en tout état de cause, assorties d’aucun justificatif établissant la réalité et le montant de la dépense correspondante.

Il convient dès lors d’écarter du décompte locatif la somme de 82,50 euros ainsi que les cinq provisions mensuelles de 7 euros, soit 35 euros, soit la somme totale de 117,50 euros.

En conséquence, Mme [B] [X] sera condamnée à payer à Mme [F] [N], à titre provisionnel, la somme de 5 261,99 euros (5 379,49 – 117,50) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’août 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai, la suspension de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [B] [X] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis le 2 octobre 2025.

De surplus, absente à l’audience, elle n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation et ne peut faire état d’aucune demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire. En outre, sa carence aux convocations de l’enquêteur social ne permet pas d’avoir d’informations sur sa situation et sa capacité à régler la dette locative.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement et a fortiori la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [B] [X] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [B] [X], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, en réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [B] [X] sera condamnée, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 518,19 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, afin de compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, les intérêts au taux légal apparaissent de nature à répondre à ce double objectif.

La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [X] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer,

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [B] [X] sera donc condamnée à payer à Mme [F] [N] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de Mme [F] [N],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 janvier 2022 entre Mme [F] [N] d’une part, et Mme [B] [X] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 8 mars 2026,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [B] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [B] [X] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [B] [X] de s’exécuter volontairement, Mme [F] [N] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à Mme [F] [N], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 518,19 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à Mme [F] [N], à titre provisionnel, la somme de 5 261,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 3 août 2026, échéance du mois d’août 2026 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [B] [X] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à Mme [F] [N] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS