N° RG 26/00225 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C3T5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00225 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C3T5

LE SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [J], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [C] [O], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 10 Avril 2026
Première audience : 03 Juillet 2026

DÉBATS
Audience publique du 03 Juillet 2026.

JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en dernier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00225 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C3T5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2020 , la société SAGIM, devenue la société LOGISSIA , a donné à bail à Madame [C] [O] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 495,67 euros révisable annuellement outre provision sur charges locatives.

La locataire a quitté le logement le 10 octobre 2025.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 3 février 2026, la société LOGISSIA a mis en demeure Madame [C] [O] de payer la somme de 1 920,25 euros au titre du solde locatif.

Par requête reçue le 13 avril 2026, la société LOGISSIA a saisi le Juge de contentieux de la protection d’[Localité 1] aux fins de voir condamner Madame [C] [O] à lui payer la somme de 1 920,25 euros au titre des loyers et charges impayés et des frais de remise en état.

Madame [C] [O] a été régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 12 mai 2026.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 3 juillet 2026.

À cette audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, a maintenu sa demande dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Madame [C] [O] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré autorisée reçue le 3 juillet 2026, la société LOGISSIA a communiqué les avis de régularisation de charges 2024 et 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [C] [O], régulièrement convoquée, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Bien que la décision ne soit pas susceptible d’appel, Madame [C] [O] ayant été citée à personne, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

1. Sur la demande en paiement

La société LOGISSIA sollicite la somme de 1 920,25 euros selon décompte locatif en date du 31 décembre 2025.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

– les loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 17 novembre 2020 et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et provisions de charges, et après application du prorata d’occupation sur le mois d’octobre 2025, d’un montant de 487,87 euros.

Par ailleurs, la société LOGISSIA justifie par les pièces produites aux débats de la régularisation des charges 2024 et 2025 pour un solde dû de 299,10 euros.

Madame [C] [O], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ces montants.

Dès lors, Madame [C] [O] est tenue à la somme de 786,97 euros (487,87 + 299,10 ) au titre des loyers et charges impayés.

– les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.
Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l’absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, et concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

En l’espèce, la société LOGISSIA sollicite la somme de 1 628,95 euros au titre des réparations locatives incluant :
– la désinfection du logement,
– une indemnité pour dégradation mineure de la peinture des murs de la chambre 1,
– la réfection du sol de la chambre 4 ;
– la réfection des peintures ou papiers peint des murs de l’entrée, de la cuisine, du cellier, du séjour, des WC, de la chambre 2 et du dégagement,
– les peintures des plafonds de la cuisine, du cellier, de la salle de bain, de la chambre 1,
– les peintures de trois portes de la cuisine, d’une porte de la chambre 1, d’une porte de la chambre 2, et d’une porte de la chambre 4,
– le remplacement de la serrure de la porte d’entrée, d’une douille du séjour, de deux prises de courant du séjour, d’une prise de courant de la chambre 1, d’une poignée de porte/serrure de la chambre 2, et des serrures de la boîte aux lettres et de la porte de la cave.

Pour justifier du montant de sa demande, la société LOGISSIA communique:
– l’état des lieux d’entrée 19 novembre 2020 ;
– l’état des lieux sortant du 10 octobre 2025 signé de la locataire ;
– un état récapitulatif des indemnités dues pour les réparations locatives, avec chiffrage de chaque poste, signé par la locataire ;
– un barème actualisé des réparations locatives et la grille de vétusté élaborés par les membres représentants de la défense des locataires et la SA LOGISSIA, et qu’il convient de retenir.

Madame [C] [O] a occupé le logement pendant plus de 5 années.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux sortant que l’ensemble des sols et des peintures des murs, portes et plafonds pour lesquels il est sollicité des indemnités, étaient à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux et qu’ils ont été restitués dans un état dégradé (tâches, trous, rebouchages, crayonnages, dégradations etc.) justifiant leur réfection.

Par ailleurs, les éléments dont il est sollicité le remplacement étaient effectivement présents lors de l’entrée et absent lors de la libération.

L’état du logement au regard de l’état des lieux de sortie justifie également les frais de nettoyage sollicités.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie établit ainsi le bien fondé des réparations locatives facturées et la juste évaluation effectuée par le bailleur qui a justement tenu compte du coefficient de vétusté pour une occupation de plus de cinq années s’agissant des réfections des murs, plafonds et sols.

Au surplus, aux termes de l’état récapitulatif qu’elle a signé, Madame [C] [O] a reconnu et accepté le montant de ces réparations locatives. Elle ne conteste d’ailleurs nullement sa dette devant la présente juridiction.

Dès lors, l’ensemble des réparations locatives sont justifiées de même que les tarifs appliqués et conformes au barème retenu.

En conséquence, il convient de mettre à la charge de Madame [C] [O] la somme de 1 628,95 euros au titre des réparations locatives.

– le montant de la condamnation

Dès lors, et après déduction du dépôt de garantie de 495,67 euros versé par la locataire, il sera fait droit à la demande de la société LOGISSIA et Madame [C] [O] sera condamnée à lui payer la somme de 1 920,25 euros (786,97+ 1 628,95 – 495,67), au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 3].

2. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [C] [O], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE Madame [C] [O] à payer à la société LOGISSIA la somme de 1 920,25 euros au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE Madame [C] [O] aux dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION