TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 02 Octobre 2026

N° RG 26/03980 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MHQO

Jugement du 02 Octobre 2026
N°: 26/938

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[V] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à S.A ESPACIL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Octobre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 26 Juin 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [N] [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [V] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2021, à effet au même jour, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [J] sur des locaux (escalier 1, appartement 0004) situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 639,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2026, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6 237,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [J] le 9 janvier 2026.

Par assignation du 29 avril 2026, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est bien acquise,En conséquence, constater la résiliation du bail à la date du 7 mars 2026 et l’occupation sans droit ni titre de Mme [V] [J], Ordonner l’expulsion de Mme [V] [J] des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner Mme [V] [J] à verser à ESPACIL HABITAT la somme de 8.987,03 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 24 avril 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement, Condamner Mme [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en vigueur comme si le bail avait subsisté, à compter du 25 avril 2026 jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés, Condamner Mme [V] [J] à la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,N’accorder aucun délai de paiement à Mme [V] [J], Condamner Mme [V] [J] aux frais et dépens qui comprendront le coût du commandement du 7 janvier 2026, les frais d’assignation et tous les frais de mise à exécution de la décision à intervenir par application de l’article 696 du Code de procédure civile.
A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, de dire qu’à défaut d’un seul règlement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mai 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2026.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [N] [H] dûment muni d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignations, la société ESPACIL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 juin 2026, s’élève désormais à 10 578,49 euros.

La société ESPACIL HABITAT précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, celui-ci n’étant au demeurant plus réglé depuis plusieurs mois.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [V] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 28 juin 2021, et il contient en l’article 4.5.1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois.

La société bailleresse justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 janvier 2026. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 237,56 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mars 2026.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 795,73 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mars 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3.1 des conditions générales, précise que le loyer et ses annexes sont payables à terme à échoir le premier jour du mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 juin 2026, Mme [V] [J] lui devait la somme de 10 578,49 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2026 sur la somme de 6.237,56 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.749,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les demandes accessoires

Mme [V] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de condamner Mme [V] [J] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 janvier 2026 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2021 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme [V] [J], d’autre part, concernant les locaux (escalier 1, appartement 0004) situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 8 mars 2026,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [V] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux (escalier 1, appartement 0004) situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 795,73 euros (sept cent quatre-vingt-quinze euros et soixante-treize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 mars 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [J] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 10 578,49 euros (dix mille cinq cent soixante-dix-huit euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2026 sur la somme de 6 237,56 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 749,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE l’établissement ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 janvier 2026, de l’assignation du 29 avril 2026 et du timbre fiscal,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge