COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE

MINUTE N°

CHAMBRE CIVILE
N° RG 25/00015 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGCT

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION
– statuant en saisie immobilière- phase d’orientation-
DU 02 Octobre 2026

DEMANDEUR : créancier poursuivant

S.A. LA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Laurent PHILIBIEN de la SELARL THESA AVOCATS, avocats au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH ,Maître Olivier SPERA, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR : débiteurs saisis

Madame [A] [L] [W] épouse [Q]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Monsieur [J] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentés par Maître Isabelle LAURET, avocate au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

JUGE DE L’EXÉCUTION : Barthélémy HENNUYER
Greffier : Magalie GRONDIN

Saisine du : 02 Mai 2025
Débats du : 28 Août 2026
Décision du :02 Octobre 2026

JUGEMENT autorisant la vente forcée,
_____________________________________________________________________

COPIE EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE

A Me Isabelle LAURET, Me Olivier SPERA, Maître Laurent PHILIBIEN de la SELARL THESA AVOCATS

EXPOSE DU LITIGE
Par jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) du 28 février 2020, signifié le 20 mai 2020 et devenu définitif à la suite d’une ordonnance de caducité de l’appel du 10 novembre 2020 et d’un certificat de non-déféré délivré par le greffe de la cour d’appel de Saint-Denis le 23 avril 2024, Monsieur [J] [Q] et Madame [A] [L] [R] [W] épouse [Q] ont été condamnés à payer à la société anonyme COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (ci-après la CEGC) la somme de 214 739,49 euros, outre intérêts au taux conventionnel de 4 % l’an à compter du 11 mai 2018, au titre d’un prêt à taux fixe, et la somme de 5 807,02 euros au titre d’un prêt à taux zéro.
Par acte de Maître [H] [C], commissaire de justice associé de la SCP [C]-RULLIER, du 10 janvier 2025, la CEGC a fait signifier à Madame [A] [W] épouse [Q] et à Monsieur [J] [Q] un commandement de payer valant saisie immobilière, publié le 4 mars 2025 au service de la publicité foncière de Saint-Denis (Réunion), volume 2025 S n° 16.
La saisie porte sur le bien suivant : sur la commune de [Localité 5], [Adresse 2], une parcelle de terrain et la maison d’habitation y édifiée, figurant au cadastre section AE n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 3], pour une contenance de 03 a 90 ca.
Par actes de commissaire de justice du 29 avril 2025, la CEGC a fait assigner les débiteurs saisis à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion). Le cahier des conditions de vente, qui fixe la mise à prix à la somme de 60 000 euros, a été déposé au greffe le 2 mai 2025.
Par jugement d’orientation du 28 novembre 2025, le juge de l’exécution a notamment débouté Monsieur [J] [Q] et Madame [A] [W] épouse [Q] de leur prétention relative à la nullité du commandement de payer, dit que la créance de la CEGC s’élève à la somme de 250 212,28 euros suivant décompte arrêté au 21 juillet 2025, soit 243 899,24 euros au titre du prêt à 4 % et 6 313,04 euros au titre du prêt à taux zéro, autorisé les débiteurs à vendre à l’amiable l’immeuble saisi, fixé à 350 000 euros le prix en deçà duquel le bien ne peut être vendu, taxé à la somme de 2 806,19 euros les frais de poursuite selon état de frais du 27 novembre 2025 et fixé le rappel de l’affaire à l’audience du vendredi 10 avril 2026.
Un compromis de vente portant sur le bien saisi a été signé le 7 octobre 2025 au profit de Monsieur [P] [U], moyennant le prix de 498 000 euros, sous les conditions suspensives de l’obtention d’un financement par l’acquéreur et de la constitution d’une société civile immobilière appelée à se substituer à lui.
A l’audience de rappel du 10 avril 2026, l’affaire a été renvoyée au 24 avril 2026, puis au 28 août 2026.
Dans ses dernières conclusions n° 2 communiquées par RPVA le 7 novembre 2025, la CEGC demande au juge de l’exécution de :
– Constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies et constater en conséquence la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables,
– Constater que le créancier poursuivant, agissant en vertu d’un titre exécutoire est titulaire d’une créance liquide et exigible,
– Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,
– Débouter Madame [A] [W] épouse [Q] et Monsieur [J] [Q] de toutes leurs prétentions, fins et demandes,
– Déterminer les modalités de poursuite de la vente,
– Fixer le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires : mentionner que Madame [A] [L] [R] [W] épouse [Q] et Monsieur [J] [Q], sont débiteurs au 30 novembre 2024 de la somme 278 780,40 euros (DEUX CENT SOIXANTE-DIX HUIT MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT EUROS ET QUARANTE CENTIMES) sous réserve et sans préjudice de tous autres dus et sous réserve d’actualisation lors de l’audience,
– Ordonner la vente forcée des droits et biens immobiliers appartenant à Madame [A] [L] [R] [W] épouse [Q] et Monsieur [J] [Q] consistant en un bien immobilier, situé [Adresse 4][Localité 6] [Adresse 5]) [Adresse 2], une parcelle de terre d’une surface de 520 m2, et une maison y édifiée comprenant 7 pièces, wc, Salle de bains, un garage avec pièce au-dessus, Bien enregistré sous les références cadastrales suivantes : Commune [Localité 7], Section AE, N° [Cadastre 1], Lieudit [Adresse 3], Contenance 03 a 90 ca
– Fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de soixante mille euros (60 000 €),
– Fixer la date d’audience de vente dans un délai de quatre mois maximums,
– Déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence d’un Commissaire de justice de la SCP [C]-RULLIER, Commissaires de justice associés à SAINT-LOUIS ou par tout autre Commissaire territorialement compétent, avec le concours su besoin est de la force publique,
– Dire que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les quinze jours précédant la date de vente et que les frais seront passés en frais privilégiés de vente,
– Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente dont distraction au profit Maître Olivier SPERA sur son affirmation de droit,
– A défaut, si le Juge autorise Madame [A] [L] [R] [W] épouse [Q] et Monsieur [J] [Q], à vendre à l’amiable l’immeuble saisi,
– Statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi, en cas d’autorisation de ladite vente amiable, en fixer les modalités de réalisation,
– Fixer le prix minimum de vente (prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, le cas échéant les conditions de la vente et au montant des créances),
– Dire que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du Notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente,
– Dire que la vente amiable devra intervenir dans un délai maximum de quatre mois,
– Fixer le prix de la vente amiable du bien à un minimum de 350 000 euros,
– Dire que les débiteurs devront rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,
– Dire que le notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés,
– Fixer l’audience de rappel,
– Rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,
– Dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R322-25 du Code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le Juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations après constatation de la vente à la CARPA (séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente),
– Taxer les frais de poursuite qui devront être réglés à Maître Olivier SPERA, avocat poursuivant, au jour du jugement d’orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieur et nonobstant les émoluments revenant à l’avocat du créancier poursuivant.

Le créancier poursuivant n’a pas déposé de nouvelles conclusions postérieurement au jugement d’orientation du 28 novembre 2025.
A l’audience du 28 août 2026, le conseil des débiteurs saisis a indiqué que le prêt de l’acquéreur avait été accordé mais que certains éléments faisaient encore défaut, et a sollicité la mise en délibéré de l’affaire en vue d’une vente de gré à gré. Le conseil du créancier poursuivant a indiqué ne pas avoir reçu les justificatifs et a donné son accord de principe.
L’affaire a été retenue à l’audience du 28 août 2026 et mise en délibéré au 11 septembre 2026, prorogé au 2 octobre 2026.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’issue de la vente amiable et la demande de délai supplémentaire
Aux termes de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.
Selon l’article R. 322-25 du même code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées et que le prix a été consigné ; il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. A défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article R. 322-22.
Ce dernier texte prévoit que, lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication, qui se tient dans un délai compris entre deux et quatre mois, et que la décision qui ordonne la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel. Le jugement par lequel le juge de l’exécution, après avoir autorisé la vente amiable d’un bien immobilier, ordonne la poursuite de la procédure n’est ainsi pas susceptible d’appel, ni, en l’absence d’excès de pouvoir, d’un pourvoi en cassation immédiat, dès lors qu’il ne tranche pas le principal et ne met pas fin à l’instance.
Il résulte de ces dispositions que la vente amiable autorisée par le jugement d’orientation doit être réalisée dans un délai de quatre mois, prolongé le cas échéant d’un délai supplémentaire qui ne peut excéder trois mois, et qu’à l’issue de ce délai, le juge qui ne peut constater la vente est tenu d’ordonner la vente forcée.
En l’espèce, le jugement du 28 novembre 2025 a fixé l’audience de rappel au 10 avril 2026. Si les débiteurs justifiaient à cette date d’un engagement écrit d’acquisition, résultant du compromis de vente du 7 octobre 2025, le délai supplémentaire susceptible de leur être accordé à ce titre ne pouvait excéder trois mois et a expiré au plus tard le 10 juillet 2026.
Or, à l’audience du 28 août 2026, soit plus de quatre mois après l’audience de rappel, aucun acte authentique de vente n’a été produit et la consignation du prix n’est pas justifiée. Le conseil des débiteurs a lui-même indiqué que certains éléments faisaient encore défaut, tandis que le créancier poursuivant a précisé ne pas avoir reçu les justificatifs de l’avancement de la vente.
La vente amiable ne pouvant être constatée, il y a lieu, conformément à l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, d’ordonner la vente forcée du bien saisi.
Il sera toutefois observé qu’aux termes de l’article L. 322-1 du même code, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits visés par ce texte, les biens saisis peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères. La vente forcée ordonnée par le présent jugement ne fait donc pas obstacle à la finalisation de la vente envisagée avec Monsieur [P] [U] dans ce cadre, qui ne requiert pas l’autorisation du juge de l’exécution et auquel se rattache l’accord de principe exprimé par le créancier poursuivant à l’audience.

Sur les modalités de la vente forcée
En application de l’article R. 322-22, alinéa 4, du code des procédures civiles d’exécution, l’audience d’adjudication sera fixée dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du présent jugement, dans les conditions précisées au dispositif.
Aux termes de l’article L. 322-6 du même code, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. Le cahier des conditions de vente fixe la mise à prix à la somme de 60 000 euros et les dernières conclusions des débiteurs ne comportent aucune contestation de ce montant. L’adjudication aura donc lieu sur cette mise à prix.
Les modalités de visite de l’immeuble seront fixées conformément à la demande du créancier poursuivant, dans les conditions précisées au dispositif.
Les frais de poursuite ayant été taxés par le jugement du 28 novembre 2025, il n’y a pas lieu de procéder à une nouvelle taxation à ce stade de la procédure.
Sur les dépens
Conformément à la demande du créancier poursuivant, les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxation, avec distraction au profit de Maître Olivier SPERA, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONSTATE que la vente amiable autorisée par le jugement du 28 novembre 2025 n’a pas été réalisée dans les délais prévus par l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;
ORDONNE la vente forcée du bien saisi appartenant à Madame [A] [L] [R] [W] épouse [Q] et à Monsieur [J] [Q], sis sur la commune de [Localité 5], [Adresse 2] : une parcelle de terrain, ensemble la maison d’habitation y édifiée, figurant au cadastre section AE n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 3], pour une contenance de 03 a 90 ca ;
AUTORISE la société anonyme COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS à en poursuivre la vente ;
DIT que l’adjudication aura lieu sur la mise à prix de 60 000 euros fixée au cahier des conditions de vente ;
FIXE la date d’adjudication à l’audience du vendredi 11 décembre 2026 à 10 heures, à la barre du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), [Adresse 6];
DIT que le créancier poursuivant organisera la visite du bien saisi dans les quinze jours précédant l’adjudication, par le ministère de la SCP [C]-RULLIER, commissaires de justice associés à Saint-Louis (Réunion), ou de tout autre commissaire de justice territorialement compétent, avec, en cas de difficulté ou d’opposition des débiteurs saisis, le concours de la force publique ;
DIT que les frais de visite et les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxation, avec distraction au profit de Maître Olivier SPERA, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est notifié au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits, conformément à l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution.

Le présent jugement a été signé par Barthélémy HENNUYER, vice-président, et par Magalie GRONDIN, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXECUTION