Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Madame [P] [Y], munie d’un pouvoir
D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G] [W] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marie-Pierre KIOSSEFF
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 Février 2022
date des débats : 05 Février 2026
délibéré au 23 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03968 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFMK

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à [Localité 3] HABITAT
CCC à Mme [W] [K] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 août 2018 à effet au même jour, [Localité 4] Métropole Habitat a donné à bail à [G] [W] [K] un logement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 320 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 61,88 €. 
Par décision du 7 septembre 2023, le Tribunal judiciaire de Nantes a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé la locataire à apurer une dette locative de 5 268,48 euros en 35 mensualités.
Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, [Localité 4] Métropole Habitat a fait commandement à [G] [W] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 004,85 € arrêté au 15 avril 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [G] [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 
Déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence : Constater la résiliation du bail signé le 9 août 2018 entre les parties et subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire dudit bail ; Ordonner l’expulsion de [G] [W] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin de l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;Condamner [G] [W] [K] au paiement de la somme de 2 935,14 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ; Condamner [H] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 363,20 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux de la locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;Condamner [H] [S] au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;Ordonner l’exécution provisoire.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 16 décembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026. À ladite audience, [Localité 4] Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, actualisant ainsi sa créance à la somme de 5 595,18 €. Elle indique que le dernier versement effectué par la locataire date du mois d’août 2025 et s’oppose dès lors à la demande de délais de paiement.
[G] [W] [K] a comparu. Elle déclare souhaiter rester dans le logement. Par ailleurs, elle reconnait le montant de la dette, indique avoir effectué un paiement de 800 € le 3 février et avoir l’intention de verser 2000 € le mois prochain. Elle ajoute percevoir un salaire mensuel de 1800 € dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et avoir d’autres dettes engendrant des saisies sur salaire. Enfin, elle offre de verser la somme mensuelle de 150 € en sus de son loyer afin de voir suspendre les effets de la clause résolutoire.
Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 23 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
Par une note en délibéré en date du 18 mai 2026, l’office bailleur a transmis, sur demande du tribunal, un décompte actualisé.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du juge, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 2 février 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 septembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 
En l’espèce, l’assignation du 5 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 8 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur la résiliation du bail 
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article article 4.7.1. 
Par exploit de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, [Localité 4] Métropole Habitat a fait commandement à [G] [W] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 004,85 € arrêté au 15 avril 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025. 
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [G] [W] [K].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative 
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
La créance de [Localité 4] Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Lors de l’audience, le bailleur réclame une somme de 5 595,18 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 3 février 2026, déduction faite d’une partie des frais de procédure (403,36 €).
[G] [W] [K] reconnait le principe de la dette mais déclare lors de l’audience avoir effectué un virement de 800 € le 3 février 2026, lequel apparait sur le décompte versé en cours de délibéré de sorte que cette somme sera déduite du montant de la dette.
Il convient également de déduire du montant réclamé l’ensemble des frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme supplémentaire de 294,91 €. (72,02 € + 125,08 € + 97,81 €), ainsi que l’indemnité de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile mise à la charge de la locataire à l’issue du jugement du 7 septembre 2023, laquelle indemnité ne relève pas de l’arriéré locatif.
Il convient également de déduire de ce montant les sommes de 75 € correspondant à l’ensemble des indemnités de frais de dossier relatif au surloyer d’un montant de 25 € chacune par mois (janvier 2022, janvier 2023 et janvier 2024) et de 30,48 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées à la locataire sur la périodes allant de janvier à avril 2022 (7,62 x 4), dès lors que l’office bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Il ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’il aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
En conséquence, [G] [W] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 4 620,18 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été défini à l’audience.
Elle sera enfin condamnée à payer à [Localité 4] Métropole Habitat, à compter de l’échéance de février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme de 443,11 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude du décompte produit en cours de délibéré que [G] [W] [K] a repris le versement intégral de son loyer courant avant l’audience, celle-ci ayant effectivement versé la somme de 800 € le 4 février 2026.
Il résulte du diagnostic social et financier et des échanges lors de l’audience que la locataire perçoit mensuellement la somme de 1800 € dans le cadre d’un emploi en contrat à durée indéterminé, et ce depuis janvier 2025. Par ailleurs, l’étude du compte versé en cours de délibéré et actualisé au 18 mai 2026 permet d’établir que la locataire est en capacité de régler sa dette locative au vu des versements réguliers et conséquents effectués postérieurement à l’audience.
Lors de l’audience, [G] [W] [K] offre de verser la somme de 150 €.
Au regard de ces éléments, dès lors que [G] [W] [K] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et qu’elle a repris le paiement intégral de ses loyers, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [G] [W] [K] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges. [Localité 3] HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes 
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [W] [K], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
L’article 700 du code de procédure civile 
En équité, [Localité 4] Métropole Habitat sera débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 août 2018 entre [Localité 4] Métropole Habitat et [G] [W] [K], concernant le logement de type 3 lui appartenant sis [Adresse 5] ; 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 25 juin 2025 ; 
CONDAMNE [G] [W] [K] à payer à [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 4 620,18 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
ACCORDE à [G] [W] [K] un délai de paiement de trente (30) mois pour se libérer de la dette, soit 29 mensualités de 150 €, la 30ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [G] [W] [K] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut de l’expulsion de [G] [W] [K], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 
CONDAMNE [G] [W] [K] à payer à [Localité 4] Métropole Habitat, à compter de l’échéance de février 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 443,11 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
CONDAMNE [G] [W] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE [Localité 4] Métropole Habitat de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ; 
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026. 

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection