Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 01 Octobre 2026
__________________________________________

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Comparant en personne

Monsieur [D] [R]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITSKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 Janvier 2026
date des débats : 22 Janvier 2026
délibéré au 16 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03586 – N° Portalis DBYS-W-B7J-ODNI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Me [Localité 5]
CCC à Mme [S] et Mr [R] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 février 2009 à effet au lendemain, la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS a donné à bail à [T] [S] un logement de type 4 lui appartenant sis, [Adresse 6], outre un garage n°123, moyennant un loyer mensuel initial de 504,04 € pour le logement, 50,57 € pour le garage, outre une provision mensuelle pour charges de 71,36 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS a fait commandement à [T] [S] et [D] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5 339,13 € arrêté au 31 août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS a fait assigner [T] [S] et [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

La recevoir en son action et la dire bien fondée ;Constater la résiliation du bail à la date du 10 décembre 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;Ordonner l’expulsion de [T] [S] et [D] [R] et de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 6] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner solidairement [T] [S] et [D] [R] au paiement de la somme de 6 660,03 € arrêtée au 31 août 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 385 € restera acquis à [Localité 1] D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;Condamner solidairement [T] [S] et [D] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;Condamner solidairement [T] [S] et [D] [R] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 18 décembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée retenue à l’audience du 22 janvier 2026. A ladite audience, la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8 964,74 €. Elle indique également que le dernier paiement effectué date de février 2025.

Régulièrement assignée à étude, [T] [S] a comparu. Elle indique vivre seule dans le logement avec ses deux enfants, son ex conjoint ayant quitté les lieux en 2021. Elle déclare avoir effectué une demande de logement plus petit et moins cher, tout en précisant que l’actuel est insalubre du fait de la présence de champignons. Par ailleurs, elle indique avoir des difficultés financières, celle-ci ayant d’autres dettes, et des soucis de santé. Enfin, la locataire déclare avoir effectué un paiement de 260 la veille de l’audience.
Régulièrement assigné à étude, [D] [R] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence d’un défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 16 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes à l’encontre de [D] [R]
En vertu de l’article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter.
La S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS sollicite à l’encontre de [D] [R] son expulsion, sa condamnation solidaire au paiement de la dette de loyer, de l’indemnité d’occupation ou encore de la somme due sur le fondement de l’article 700 et enfin des dépens.
Ces demandes sont fondées une inexécution contractuelle.
Or, le contrat de bail relatif au logement situé [Adresse 6] désigne comme seule locataire [T] [S] et le bailleur ne fournit aucun avenant au contrat désignant [D] [R] comme co-titulaire du contrat de bail.
Par conséquent, l’ensemble des demandes à son encontre sera rejeté.
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 13 septembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 29 septembre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 29 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.6.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS a fait commandement à [T] [S] et [D] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5 339,13 € arrêté au 31 août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [S].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8 964,74 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.
Lors de l’audience, [T] [S] déclare avoir effectué un paiement de 260 € la veille, sans toutefois en rapporter la preuve. Si ce paiement a effectivement été réalisé par la locataire, son montant sera déduit du total de la dette.
En conséquence, [T] [S] sera, seule, condamnée au paiement de la somme de 8 964,74 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie d’un montant de 385 € versé par la locataire à la bailleresse à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues.
[T] [S] sera enfin condamnée à payer à la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS, à compter du 21 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, revalorisation incluse, soit la somme de 698,67 €.
Dès lors que le décompte laisse apparaître que la locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, il ne saurait être accordé des délais de paiement à [T] [S] les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies.
Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L’article 700 du code de procédure civile
Elle sera également condamnée à payer à la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de [D] [R] ;
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 février 2009 entre la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS et [T] [S], concernant le logement sis [Adresse 6], outre un garage n°123 ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 11 décembre 2023 ;

CONDAMNE [T] [S] à payer à la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS la somme de 8 964,74 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, dépôt de garantie de 385 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
ORDONNE à [T] [S], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [T] [S] à payer à la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS, à compter du 21 janvier 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, en deniers ou quittances, soit la somme mensuelle de 698,67 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [T] [S] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de commandement, d’assignation et de notification à la préfecture ;
CONDAMNE [T] [S] à payer à la S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection