Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Madame [H] [Q], munie d’un pouvoir
D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marie-Pierre KIOSSEFF
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 Février 2026
date des débats : 05 Février 2026
délibéré au 23 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03963 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFMF

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Mme [Q]
CCC à Mr [I] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 août 2022 à effet au même jour, [Localité 3] Métropole Habitat a donné à bail à [E] [I] un logement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 3], troisième étage, appartement n°[Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 286,56 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 109,05 €. 
Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, [Localité 3] Métropole Habitat a fait commandement à [E] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 370,48 € arrêté au 13 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Après avoir prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de [E] [I] et son orientation vers des mesures imposées le 4 juillet 2024, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4]-Atlantique a prononcé, le 3 décembre 2024, la validation des mesures imposées en l’absence de contestation dans le délai prévu. Elle prévoit notamment le remboursement de la dette de logement de 1 226,22 € en quatre mensualités de 306,56 €.
Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 30 juin 2025 par [E] [I], [Localité 3] Métropole Habitat a dénoncé le plan de surendettement.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 
Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail signé le 22 août 2022 entre les parties et subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire dudit bail ; Ordonner l’expulsion de [E] [I] ainsi que de tout occupant de son chef du logement, avec au besoin de l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de le locataire selon les dispositions prévues par la loi ;Condamner le locataire au paiement de la somme de 2002,24 € au titre des loyers et charges impayés au 7 août 2025, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner [E] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 315,14 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux de la locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;Ordonner l’exécution provisoire.
Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal par l’Espace départemental des solidarités.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026. À ladite audience, [Localité 3] Métropole Habitat, représenté par [H] [R] munie d’un pouvoir régulier en ce sens, se réfère à l’acte introductif d’instance, actualisant ainsi sa créance à la somme de 2 123,37 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 mai 2026. Le bailleur soulève l’existence d’une procédure de surendettement datant de 2024 n’ayant pas été respectée par le locataire. Par ailleurs, elle constate une reprise irrégulière des paiements, avec un versement de 800 € effectué le 3 février 2026 mais n’ayant pas encore été encaissé. Enfin, elle s’oppose aux délais de paiements.
Régulièrement assigné à étude, [E] [I] a comparu. Il reconnait le montant de la dette et explique ne pas avoir été en mesure de respecter les échéances fixées par le plan de surendettement car d’autres dettes à régler se sont ajoutées. Par ailleurs, il déclare avoir repris le paiement de son loyer de manière irrégulière et qu’il perçoit à ce jour un salaire mensuel de 1800 € au titre d’un emploi en tant que plombier chauffagiste. Enfin, il sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et propose de verser la somme de 200 € par mois.
Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 23 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
Tel que sollicité par le tribunal et en raison d’incohérences entre le montant de la dette actualisée lors de l’audience et le décompte versé aux débats, Nantes Métropole Habitat a transmis un nouveau décompte par une note en délibéré en date du 12 mai 2026.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 13 mars 2024, dont la Commission a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 septembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 
En l’espèce, l’assignation du 3 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur la résiliation du bail 
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (précédente rédaction : deux mois).
La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.
Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire par le commandement de payer pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement au contrat de bail en cours, qui demeure régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.
En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 20 mars 2024 pour un arriéré de loyers et charges de 1370,48 € arrêté au 13 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause résolutoire insérée au bail en son article 4.7.1, qui prévoit un délai de deux mois laissé au locataire pour s’acquitter de sa dette après le commandement de payer.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [E] [I].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative 
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
La créance de [Localité 3] Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Lors de l’audience, [E] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Compte tenu de l’incohérence entre le montant dette actualisée lors de l’audience et le décompte versé aux débats, le Tribunal a sollicité du bailleur le versement d’un décompte actualisé.
Ledit décompte actualisé versé en cours de délibéré laisse apparaître un solde de 2 772,41 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 mai 2026, échéance de avril 2026 incluse.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 268,11 € (121,13 € + 146,98 €).
Il convient également de déduire de ce montant la somme de 76,20 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées au locataire sur la période allant de janvier à octobre 2024 (7,62 x 10), dès lors que l’office bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Il ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’il aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
En conséquence, [E] [I] sera condamné au paiement de la somme de 2 428,10 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été défini à l’audience.
Il sera enfin condamné à payer à [Localité 3] Métropole Habitat, à compter du 13 mai 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme de 440,08 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats et celui versé en cours de délibéré que [E] [I] a effectué un paiement de 800 € le 6 janvier 2026 et de 700 € le 4 février 2026.
Dès lors, il y a lieu de constater que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.
Par ailleurs, lors de l’audience [E] [I] déclare percevoir un salaire mensuel de 1800 € et offre de verser la somme mensuelle de 200 € en sus de son loyer courant afin de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Au regard de ces éléments, dès lors que [E] [I] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et qu’il a repris le paiement de son loyer, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [E] [I] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges. [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes 
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [I], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile 
Il sera également condamné à payer à [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 août 2022 entre [Localité 3] Métropole Habitat et [E] [I], concernant le logement de type 3 lui appartenant sis [Adresse 6] ; 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 mai 2025 ; 
CONDAMNE [E] [I] à payer à [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 2 428,10 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mai 2026, échéance de avril 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
ACCORDE à [E] [I] un délai de paiement de douze (12) mois pour se libérer de la dette, soit 11 mensualités de 200 €, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [E] [I] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 3], troisième étage, appartement n°[Adresse 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut de l’expulsion de [E] [I], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 
CONDAMNE [E] [I] à payer à [Localité 3] Métropole Habitat, à compter du 13 mai 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 440,08 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
CONDAMNE [E] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
CONDAMNE [E] [I] à payer à [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ; 
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection