Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Madame [Y] [P], munie d’un pouvoir
D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Q]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Comparant
D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 08 Janvier 2026
date des débats : 08 Janvier 2026
délibéré au 02 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° N° RG 25/03900 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFEI

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à [Localité 3] HABITAT
CCC à Monsieur [Q] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 février 2008 à effet au même jour, [Localité 3] HABITAT a donné à bail à [K] [Q] un logement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 221,69 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 101,14 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, [Localité 3] HABITAT a fait commandement à [K] [Q] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.926,15 € arrêté au 17 avril 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [K] [Q] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

DÉCLARER la demande de l’office requérant recevable et bien fondée, et en conséquence :
CONSTATER la résiliation du bail signé le 22 février 2008 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023,
A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé,

En toutes hypothèses,

ORDONNER l’expulsion de [K] [Q], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi,
AUTORISER le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi,
CONDAMNER [K] [Q], à payer à [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 2.041.59€ correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 09 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,
CONDAMNER [K] [Q], à payer à [Localité 4] Métropole Habitat une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 279.09€, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat
CONDAMNER [K] [Q], à payer à [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER [K] [Q], aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
ORDONNER l’exécution provisoire.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 décembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités, indiquant que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés. Ainsi, seules les observations du bailleur ont pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026. A ladite audience, [Localité 4] METROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.866,64 € au titre des loyers et charges échus à la date du 22 décembre 2025. L’Office bailleur déclare que [K] [Q] a repris le paiement de son loyer au jour de l’audience.

Régulièrement assigné à étude, [K] [Q] a comparu. Il déclare être en situation de handicap. Il expose percevoir 1.200€ au titre de ses revenus et 980€ d’AESH dont le montant varie selon les vacances scolaires. Il précise qu’il perçoit également une rente trimestrielle en raison d’un accident de travail.
Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 2 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la situation d’impayé à la CAF le 28 mars 2025 et dont la caisse a accusé réception le 31 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 22 août 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 22 août 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 25 août 2025, dont le préfet a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.6.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, [Localité 3] HABITAT a fait commandement à [K] [Q] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.926,15 € arrêté au 17 avril 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [K] [Q].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de [Localité 5] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [K] [Q] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.866,64 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 22 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.
En conséquence, [K] [Q] sera condamné au paiement de la somme de 2.866,64 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été fixée à l’audience.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
A l’audience, [Localité 4] MÉTROPOLE HABITAT déclare que le locataire a effectué un versement le jour même, de sorte qu’il a repris le paiement de ses loyers. Par ailleurs, [K] [Q] a indiqué qu’il percevait 1.200 euros par mois en sus des 980 euros d’AESH. Également, il perçoit trimestriellement une rente du fait d’un accident de travail.
En conséquence, compte tenu de la situation financière de [K] [Q], qui lui permet de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et de la reprise de paiement du loyer au jour de l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à [K] [Q] selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
 
Il convient par ailleurs de rappeler que si [K] [Q] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
 
Dans le cas contraire, il sera condamné à payer à [Localité 3] HABITAT, à compter du 23 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 385,21 €, avec revalorisation ou indexation. Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [Q], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L’article 700 du code de procédure civile
En équité, la demande de [Localité 5] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le DATBAIL entre [Localité 3] HABITAT et [K] [Q], concernant le logement sis [Adresse 5] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 25 juin 2026 ;
CONDAMNE [K] [Q] à payer à [Localité 5] la somme de 2.866,64 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 décembre 2025, échéance de novembre incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDE à [K] [Q] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
 
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
 
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
 
DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [K] [Q] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 6], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
 
ORDONNE à défaut, l’expulsion de [K] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [K] [Q] à payer à [Localité 3] HABITAT, à compter du 23 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 385,21 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
 
CONDAMNE [K] [Q] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
 
DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
 
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection