Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. [Localité 1] D’HABITATIONS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
Substitué par Me Marie FAVREAU, avocat au barreau de NANTES
D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [V] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 Janvier 2026
date des débats : 22 Janvier 2026
délibéré au 16 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03320 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OCD4

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me [Localité 4]
CCC à Mme [U] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 août 1997 à effet au 19 août 1997, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [V] [U] un logement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 1 677,30 francs, outre une provision mensuelle pour charges de 725,90 francs. 
Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [V] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5 349,41 € arrêté au 28 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 
La recevoir en son action et la dire bien fondée ;Constater la résiliation du bail à la date du 4 février 2025 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;Ordonner l’expulsion de [V] [U] et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner la locataire au paiement de la somme de 7 002,92 € arrêtée au 15 juillet 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 394,32 € restera acquis à [Localité 1] D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;Condamner [V] [U] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 15 janvier 2026 par l’Espace départemental des solidarités.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026. À ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, actualisant ainsi sa créance à la somme de 10 478,04 €. 

Régulièrement assignée à étude, [V] [U] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. 
A l’audience du 16 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 1er avril 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 8 septembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 
En l’espèce, l’assignation du 8 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur la résiliation du bail 
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article article 4. 
Par exploit de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [V] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5 349,41 € arrêté au 28 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 février 2025. 
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [U].

Sur la dette locative 
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
La créance de [Localité 1] D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [V] [U] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. 
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 10 478,04 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.
En conséquence, [V] [U] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été défini à l’audience.
En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie d’un montant de 394,32 € versé par la locataire à la bailleresse à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues.
Elle sera enfin condamnée à payer à [Localité 1] D’HABITATIONS, à compter du 21 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 638,52 €. 
Dès lors que le décompte laisse apparaître que la locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à [V] [U], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies.

Sur les autres demandes 
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [U], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile 
Elle sera également condamnée à payer à [Localité 1] D’HABITATIONS la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 août 1997 entre [Localité 1] D’HABITATIONS et [V] [U], concernant le logement de type 3 lui appartenant sis [Adresse 5] ; 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 février 2025 ; 
ORDONNE à [V] [U], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; 
ORDONNE à défaut de l’expulsion de [V] [U], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 
CONDAMNE [V] [U] à payer à [Localité 1] D’HABITATIONS la somme de 10 478,04 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, dépôt de garantie de 374,72 € à déduire, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
CONDAMNE [V] [U] à payer à [Localité 1] D’HABITATIONS, à compter du 21 janvier 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 638,52 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [V] [U] à payer à [Localité 1] D’HABITATIONS la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE [V] [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ; 
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection