Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

Société D’HLM [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Gwennolé LE GOURIELLEC, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [C] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [L] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non comparants
D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER lors des débats : Marie-Pierre KIOSSEF
GREFFIER lors du prononcé : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 Décembre 2025

date des débats : 18 Décembre 2025

délibéré au :05 Mars 2026 prorogé au 01 Octobre 2026

RG N° N° RG 25/03035 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OAWU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Me LE GOURIELLEC
CCC aux défendeurs + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 8 décembre 2023 à effet au même jour, la société d’HLM [U] a donné à bail à [L] [J] et [C] [J] un logement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 4], outre un parking, moyennant un loyer mensuel initial de 660,21 € pour le logement et de 54,18 € pour le parking outre une provision mensuelle pour charges de 115,36 €.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société d’HLM [U] a fait commandement à [L] [J] et [C] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.565,08 € arrêté au 5 mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, la société d’HLM [U] a fait assigner [L] [J] et [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail susvisé à la date du 18 mai 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer les loyers et les charges ;
· Ordonner l’expulsion de les époux [J] ainsi que tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 4], outre un parking ;
· Condamner solidairement les époux [J] au paiement de la somme principale de 4.438,48 €, correspondant au décompte des loyers impayés arrêté au 7 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers et les charges ;
· Condamner solidairement les époux [J] au paiement de tous les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 8 juillet 2025 et jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé qui sera produit ;
· Condamner solidairement les époux [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, sous réserve des indexations, à compter du 18 mai 2025 jusqu’à complète reprise des lieux par le bailleur ;
· Condamner solidairement les époux [J] au paiement de la somme de 300 € au titre de dommages intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;
· Condamner solidairement les époux [J] au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, et ce en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 20 novembre 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec les locataires et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025. A ladite audience, la société d’HLM [U] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9.366,93 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 décembre 2025.

Régulièrement assignés à étude, [L] [J] et [C] [J] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

A l’audience du 5 mars 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.

A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.

A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, les bailleurs justifient de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 17 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 août 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 25 août 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la société d’HLM [U] a fait commandement à [L] [J] et [C] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.565,08 € arrêté au 5 mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en son article 4.7.1.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [L] [J] et [C] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de société d’HLM [U] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [L] [J] et [C] [J] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9.366,93 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 décembre 2025.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit le somme de 357,56 € (161,57 € + 195,99 €).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.
La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.
Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

En conséquence, [L] [J] et [C] [J] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 9.009,37 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette étant fixée au jour de l’audience.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à société d’HLM [U], à compter du 17 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 835,47 €, sans indexation ni revalorisation puisque la situation n’est pas censée perdurer.

Sur la demande de dommages et intérêts

La bailleresse sollicite une condamnation de son locataire à lui verser 300 € à titre de dommages et intérêts, faisant part d’une attitude dilatoire de l’intéressé lui ayant causé un préjudice certain, le contraignant à multiplier les démarches amiables sans obtenir de résultat et faisant ainsi valoir la mauvaise foi des époux [J].

Or, La SCIC d’HLM [U] ne justifie pas de ces multiples démarches amiables et ne justifie d’aucun frais qui ne serait compris ni dans les dépens ni dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, sa demande au titre des dommages et intérêts est rejetée.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [J] et [C] [J], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Ils seront également condamnés in solidum à payer à société d’HLM [U] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 décembre 2023 entre société d’HLM [U] d’une part et [L] [J] et [C] [J] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 4], outre un parking ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 mai 2025 ;

ORDONNE à [L] [J] et [C] [J], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [L] [J] et [C] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement [L] [J] et [C] [J] à payer à société d’HLM [U], à compter du 17 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 835,47 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement [L] [J] et [C] [J] à payer à société d’HLM [U] la somme de 9.009,37 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la société d’HLM [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [L] [J] et [C] [J] à payer à société d’HLM [U] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection
C. HOFFMANN F. BIELITZKI