TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Grégory MENARD

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Fabienne BERNERON
Me Mathilde VITTORI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/07829 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXG2

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le jeudi 01 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [T] [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB267

DÉFENDEURS
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0617

S.A.R.L. LA FABRIQUE A GATEAU, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Mathilde VITTORI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0764

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier
Décision du 01 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/07829 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXG2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2020, la société IMMOBILIERE 3F, a donné à bail à Mme [T] [H] un appartement à usage d’habitation au sein d’un immeuble situé [Adresse 1], 1er étage, situé au-dessus d’un local commercial.

Le 11 mars 2020, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer par commissaire de justice un commandement pour inexécution des obligations locatives à la société TSF EPICERIE, locataire des locaux commerciaux, en raison de nuisances.

Le 26 août 2022, la société LA FABRIQUE A GATEAUX a acquis le fonds de commerce de la société TSF EPICERIE et est devenue locataire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le 6 mars 2024, un constat d’accord a été signé par la société IMMOBILIERE 3F, Mme [T] [H] et la société LA FABRIQUE A GATEAUX au terme duquel :
– la bailleresse s’engageait à effectuer une visite électrique du local commercial relative à la ventilation et l’aération,
– Mme [E], exploitante du commerce, s’engageait à fermer son commerce à 21 heures et à ne pas avoir d’activités bruyantes,
– Mme [H] s’engageait à dialoguer avec Mme [E] en cas de problèmes de nuisances.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, Mme [T] [H] a fait assigner la société IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de voir:
– ordonner à la société IMMOBILIERE 3F de lui proposer une offre de relogement adaptée à sa situation ainsi qu’à ses ressources financières dans [Localité 1], sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
– condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,
– condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 3 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2026, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner la société LA FABRIQUE A GATEAUX en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :
– jonction des procédures,
– condamner la société LA FABRIQUE A GATEAUX à relever et garantir la société IMMOBILIERE 3F indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
– condamner la société LA FABRIQUE A GATEAUX à lui payer la somme de 500 euros par infraction constatée à savoir ouverture du commerce après 21 heures et activités bruyantes,
– condamner la société LA FABRIQUE A GATEAUX à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les affaires RG n°25/7829 et RG n°26/2677 ont été jointes à l’audience du 17 mars 2026, l’affaire continuant sous le numéro RG n°25/7829. Un renvoi a été ordonné.

A l’audience du 2 juillet 2026, Mme [T] [H], assistée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et demandé à ce que la société IMMOBILIERE 3F soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué subir depuis plusieurs années des nuisances notamment sonores et olfactives quotidiennes, ainsi qu’un harcèlement.

La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles elle a sollicité de :
– à titre principal, débouter Mme [T] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
– à titre subsidiaire, condamner la société LA FABRIQUE A GATEAUX à relever et garantir la société IMMOBILIERE 3F indemne de toute condamnation en principal, intérêts, frais, article 700 du code de procédure civile, dépens et accessoires,
– condamner la société LA FABRIQUE A GATEAUX à lui payer la somme de 500 euros par infraction constatée,
– condamner solidairement Mme [T] [H] et la société LA FABRIQUE A GATEAUX à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que Mme [T] [H] n’apportait aucune preuve des nuisances qu’elle alléguait et n’avoir commis aucun manquement à ses obligations.

La société LA FABRIQUE A GATEAUX, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles elle a sollicité de :
– débouter la société IMMOBILIERE 3F et Mme [T] [H] de leurs demandes dirigées contre elle,
– constater qu’aucune nuisance imputable à la société LA FABRIQUE A GATEAUX n’est démontrée et qu’aucun manquement contractuel n’est établi,
– condamner la société IMMOBILIERE 3F ou toute partie succombante à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle a contesté toute nuisance de sa part et soutenu que Mme [T] [H] n’apportait pas la preuve contraire.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 2 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « constater » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur le trouble de jouissance

L’article 1719 prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, Mme [T] [H] soutient subir des nuisances sonores et olfactives émanant du local commercial situé au-dessous de son logement et occupé par la société LA FABRIQUE A GATEAUX. Elle verse à l’appui de ses dires :
– deux dépôts de plainte en date des 30 octobre 2022 et 27 avril 2023,
– des courriers adressés à la bailleresse en date des 27 octobre 2022, 17 novembre 2022, 2 avril 2023, 2 mai 2023 et 2 avril 2024,
– un procès-verbal établi par commissaire de justice en date du 10 mai 2023,
– des comptes-rendus de passages aux urgences en date des 17 juin 2023 et 2 avril 2024
– 3 factures d’hôtel,
– 3 attestations de témoins,
– une photo non datée ni localisée.

Tout d’abord, il est établi par les pièces versées aux débats par la société IMMOBILIERE 3F que plusieurs locataires se sont succédés dans les locaux commerciaux. La bailleresse ne conteste pas qu’il ait pu exister des troubles du voisinage, puisqu’elle communique, outre les différents baux commerciaux, un commandement pour inexécution des obligations locatives en date du 11 mars 2020. Elle soutient toutefois que toute nuisance a ensuite cessé de telle sorte qu’elle n’a pas agi en résolution du bail à l’encontre de la société TSF EPICERIE, alors locataire des lieux.

Il ressort des pièces de Mme [T] [H] qu’elle s’est plainte à plusieurs reprises entre octobre 2022 et avril 2024 auprès de la société IMMOBILIERE 3F de nuisances provenant du commerce situé en-dessous de chez elle : odeurs de cuisine et de stupéfiants, fêtes jusqu’à 1 heure du matin, aboiements de chien, coups sur le parquet, utilisation de perceuse, consommation d’alcool, harcèlement des gérantes et d’une voisine du 3ème étage étant leur amie, trous créés pour faire passer la fumée.

Il convient de rechercher si Mme [T] [H] apporte des éléments de preuve à l’appui de ses dires.

Le constat établi par commissaire de justice le 10 mai 2023 reprend les propos de Mme [T] [H] et ne constate aucun trouble.

Il ne peut être déduit du constat d’accord l’existence de réelles nuisances, ce protocole étant une conciliation ayant pu avoir pour oblectif d’apaiser la situation sans reonnaissance d’un trouble.

S’agissant des certificats de passage aux urgences, ils reproduisent les dires de Mme [T] [H] et ne concluent à aucune difficulté d’ordre médical. Le premier conclut en effet à un «erythème du cou après inhalation de vapeur d’ammoniaque selon la patiente, examen clinique sans particularité », et le deuxième à une « brûlure thoracique que la patiente associe aux moments où sa voisine serait en train de fumer, examen physique normal, pas d’exploration devant le caractère très circonstanciel, réassurance, retour au domicile ».

Les factures d’hôtel son insuffisantes à prouver que Mme [T] [H] a été contrainte de quitter son domicile du 5 au 11 avril 2024 en raison de nuisances.

La photographie montrant une affiche indiquant « nous n’en pouvons plus du bruit, des machines et des odeurs de cuisine », et signée « tous les locataires » n’est ni datée ni localisée et ne peut ainsi pas établir l’existence du moindre trouble au sein de l’immeuble. A ce titre, Mme [T] [H] ne verse en procédure aucune attestation de locataire de l’immeuble indiquant être lui-même gêné par le commerce.

S’agissant des trois attestations de témoins :
– la première est datée du 4 mars 2025 et émane de M. [R], locataire de l’immeuble, qui indique avoir été sujet à des yeux rougis lors de ses visites chez Mme [T] [H], avoir constaté un jour que de la fumée émanait de la boutique située en-dessous de chez elle, penser que la dame de la boutique évacue les émanations d’un four vers l’appartement de Mme [T] [H], et savoir que d’autres locataires se sont plaints de soirées festives,
– la deuxième est datée du 8 mars 2025 et émane de M. [S], qui explique avoir réalisé des travaux au sein du domicile de Mme [T] [H] en 2025 et y avoir senti une odeur insoutenable de cannabis,
– la troisième est datée du 10 mars 2025 et émane de M. [X], qui explique avoir été hébergé par Mme [T] [H], qu’une odeur toxique émanait du parquet dès que Mme [T] [H] rentrait chez elle alors que ça n’était pas le cas lorsqu’il y était seul, et avoir constaté des fêtes jusqu’à 1 heure du matin.

Ces trois seules attestations, dont certaines émettent des hypothèses qui auraient été facilement vérifiables (fêtes régulières, évacuation menant chez Mme [T] [H] depuis le local commercial), sont insuffisantes à démontrer l’existence de nuisances susceptibles d’entraîner un trouble de jouissance.

En effet, Mme [T] [H] soutient que ces nuisances sont quotidiennes. Elle évoque des fêtes régulières en fournissant une unique attestation. Elle ne transmet aucune photographie, aucune vidéo en ce sens, qui auraient également pu être visionnées par un commissaire de justice pour attester de leur réalité. S’il est évoqué des « yeux rougis », aucun élément ne permet d’attester de l’origine de ces troubles (société LA FABRIQUE A GATEAUX ou autre locataire) et de pouvoir ainsi retenir la responsabilité de la bailleresse.

Enfin, si la société IMMOBILIERE 3F ne justifie pas avoir fait réaliser la visite relative notamment à la ventilation et l’aération du local commercial, aucune conséquence n’est mentionnée dans le protocole, et il appartenait à Mme [T] [H] d’apporter les preuves nécessaires au succès de ses prétentions.

Au regard de ces éléments, Mme [T] [H] ne démontre pas que la société IMMOBILIERE 3F a failli dans son obligation de délivrance. Elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [T] [H], qui succombe.
Condamnée aux dépens, elle devra verser à la société IMMOBILIERE 3F et la société LA FABRIQUE A GATEAUX la somme de 800 euros chacune, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [T] [H] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Mme [T] [H] à verser à la société IMMOBILIERE 3F et la société LA FABRIQUE A GATEAUX la somme de 800 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé, prononcé par mise à disposition le 1er octobre 2026, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection