TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

1ère Chambre Civile
Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 26/00426 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GU24

Demande en paiement des charges ou des contributions
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Syndic. de copro. IMM. [Adresse 2]

C/

[N] [V]

JUGEMENT

DU

24 Septembre 2026

JUGEMENT DU 24 Septembre 2026

Entre :

Syndicat des copropriétaires IMM. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son syndic la Sociéré [M], SAS immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 487 530 099 pris en son établissement de [Localité 1] sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES,: substituée par Me Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [N] [V], demeurant Chez Madame [S] [B] – [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON
Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 21 Mai 2026, date à laquelle l’avocat de demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 24 Septembre 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à Limoges (87100), a fait assigner monsieur [N] [V], propriétaire des lots n°34 et 135 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 4 102,66 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 26 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 15 septembre 2025, outre 1 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.
Cette assignation, a été délivrée le 21 avril 2026, chez [B] [S] au [Adresse 7] à [Localité 4], par copie en étude de commissaire de justice, outre avis de passage laissé au domicile et envoi d’une copie de l’acte en lettre simple.

Procédure
À l’audience du 21 mai 2026, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu. La décision en premier ressort sera réputée contradictoire.
À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public eu greffe, après prorogation, le 24 septembre 2026.

Prétentions et moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS [M], selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demande au tribunal, de :
– condamner monsieur [N] [V] à lui payer les sommes suivantes :
– 4 102,66 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 26 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 15 septembre 2025 ;
– 1 000 euros de dommages et intérêts,
– 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
et aux dépens de l’instance.
Il précise que monsieur [N] [V] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux.
Or depuis plusieurs années, il règle de façon irrégulière et incomplète les appels de fonds.
Il a fait l’objet de mises en demeure de payer dont la dernière le 3 juillet 2025.
Il soutient que l’inertie fautive de monsieur [V] multipropriétaire, grève de manière non négligeable le budget de la copropriété et fait donc preuve d’une résistance abusive générant un préjudice qui devra être réparé par la somme de 1 000 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Sur les charges de copropriété et travaux
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société [M] produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 10 octobre 2022 au 23 mars 2026.
Il en résulte que monsieur [N] [V] n’a pas réglé l’intégralité des sommes réclamées pendant cette période.
Le décompte produit présente un solde débiteur au 10/10/2022 de 1 925,85 euros dont le contenu n’est pas détaillé. Cette créance sera donc écartée.
Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 23 mars 2026, monsieur [N] [V] qui a acquis les lots le 04 juillet 2019, aurait dû payer pour la période du 10 octobre 2022 au 23 mars 2026 :
1 400,53 euros, au titre des charges courantes, travaux et cotisations au fonds de travaux, après régularisations.Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 1 400,53 euros au 23 mars 2026.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2026, date de l’assignation, dans la mesure où il n’est pas justifié de l’accusé de réception de la mise en demeure du 6 août 2025, et aucune mise en demeure à la date du 3 juillet 2025 n’est produite.

Sur les frais
L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [N] [V] les frais suivants, inscrits au débit de son compte :
trois mises en demeure à hauteur de 52 euros (06/08/205, 14/11/2024) et 54 euros (27/01/2023 « facture pour commandement de payer » du 25/01/2023 par avocat) ;deux actes de commissaire de justice au tarif de 100 euros (24/01/2023 « commandement de payer » «  constitution de dossier transmis auxiliaire de justice »), 117,60 euros (17/09/2025 pour « commandement de payer » «  constitution de dossier transmis auxiliaire de justice ») ; deux sommations de payer à raison de 131,72 euros (26/01/2023), et 151,36 euros (15/09/2025) ;une inscription d’hypothèque à hauteur de 117,60 euros.Le contrat de syndic produit permet de constater (pièce n°4, page 10/19), que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au tarif de 52 euros TTC, et les frais de relance après mise en demeure au même tarif de 52 euros TTC ; outre les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles), ainsi que les frais de constitution d’hypothèque.
En pièce n°6, il est produit copie d’une mise en demeure envoyée par le syndic le 06/08/2025  dont l’accusé de réception n’est pas produit.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic, selon le contrat de syndic produit, il a été légitimement facturé à monsieur [N] [V] les frais d’une « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 52 euros chacune, justifiée par la copie produite de la mise en demeure.
Les frais relatifs à la mise en demeure du 14/11/2024 qui n’est pas produite seront écartés.
Il sera donc mis à la charge de monsieur [V] au titre des frais de recouvrement, la somme de 52 euros au titre de la mise en demeure du 06/08/2025 produite.
Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 repris d’ailleurs sur ce point par le contrat de syndic, ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, sauf en cas de « diligences exceptionnelles » qui en l’état ne sont pas établies.
Il n’est pas justifié du montant des frais de constitution d’hypothèque.
Il doit être précisé que l’annexe 2 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 permet dans le cadre d’une « liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement d’une rémunération spécifique complémentaire au syndic », des frais de « 10° mise en demeure par AR », « 11° constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique » et « 12° suivi du dossier transmis à l’avocat », mais uniquement dans le cadre des « V- prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès de copropriétaires). » Ces dispositions ne sont donc pas applicables au litige.
Par ailleurs, les frais de sommation de payer et commandement de payer selon actes de commissaire de justice ne sont pas compris dans les sommes strictement imputables au copropriétaire défaillant, ne constituent pas davantage des dépens de l’instance limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile, et seront examinés au titre des dommages et intérêts réclamés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Sur les dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.
Il justifie avoir adressé au défendeur une mise en demeure, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant.
S’agissant de frais de commissaire de justice avant l’introduction de la présente procédure au titre d’un commandement de payer du 24/01/2023 et 17/09/2025, et de la sommation de payer du 26/01/2023, ces actes ne sont pas produits.
Il est produit la sommation de payer du 15/09/2025 dont le coût supporté par la copropriété est de 154,26 euros.
La facture d’un avocat pour rédaction d’un commandement de payer du 25/01/2023 qui n’est pas produit sera écartée.
Dès lors, M. [V] devra payer la somme de 154,26 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [V] , partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.
L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.
Monsieur [N] [V] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE monsieur [N] [V] , à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS [M], les sommes suivantes :
– 1 400,53 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 23 mars 2026 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2026, date de l’assignation;
– 52 euros au titre des frais de mise en demeure directement imputables au propriétaire défaillant ;
– 154,26 euros au titre des dommages et intérêts pour le coût de la sommation de payer du 15/09/2025 ;
– 600 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE monsieur [N] [V] aux dépens de l’instance ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 1] de ses autres ou plus amples demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT