1 CCC DOSSIER + 1 CCC Me [Localité 1]-MUSARRA
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 24 SEPTEMBRE 2026

S.D.C. [S]
c/
[U] [Z]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/04026 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QYYN

Après débats à l’audience publique tenue le 02 Septembre 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [S]
C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

ET :

Madame [U] [Z]
née le 30 Mars 1947 à
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Septembre 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Septembre 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [U] [Z] est copropriétaire (lots 79, 111 et 146) au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 3].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2026 annulant et remplaçant celui délivré le 18 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Madame [U] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 du code civil et 481-1 du code de procédure civile à l’effet de voir :

– le recevoir en son action et l’y déclarer bien fondé;
– voir condamner Madame [U] [Z] à lui payer une somme de 2.471,03€, au titre des charges échues au 1er avril 2026 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure du 20 février 2026;
– voir condamner Madame [U] [Z] à lui payer une somme de 998 € au titre des appels jusqu’au 31 décembre 2026 non encore échus et devenus exigibles, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure du 20 février 2026;
– voir condamner Madame [U] [Z] à lui payer une somme de 1.478,58€ au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
– voir condamner Madame [U] [Z] à lui payer une somme de 1.000€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;
– voir condamner Madame [U] [Z] au paiement d’une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 €.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 2 septembre 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [U] [Z] n’a pas comparu ni personne pour elle ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la procédure

En l’espèce, Madame [U] [Z] a valablement été assignée à son domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de sa destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice que la destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom sur l’interphone et sur la boîte aux lettres et confirmation par le gardien).

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 31 juillet 2026 et l’audience du 2 septembre 2026.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit :
– le relevé de formalités justifiant que Madame [U] [Z] est propriétaire des lots 79, 111 et 146 au sein de la [Adresse 4];
– le contrat de syndic en vertu duquel la SAS FONCIA AD IMMOBILIER intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de la même année.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] produit aux débats :
– le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2024, voté le budget prévisionnel et le fonds travaux pour l’exercice 2026 ainsi que divers travaux.
– le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2026 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2025, voté le budget prévisionnel et le fonds travaux pour l’exercice 2027 ainsi que divers travaux.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2024 et 2025 et voté les budgets prévisionnels 2026 et 2027, l’exercice 2026 correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Il ressort du décompte produit aux débats arrêté au 22 juillet 2026 (pièce n°8) qu’au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2026 n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit :
– la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Madame [U] [Z] le 20 février 2026 (courrier revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”) lui précisant que son compte est débiteur d’une somme de 3.229,82€ arrêtée au 19 février 2026 dont 472,57€ au titre des provisions trimestrielles échues de l’exercice en cours et la somme de 26,43€ au titre de la cotisation Alur et lui rappelant qu’à défaut de règlement de son “arriéré de charges””, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
– la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Madame [U] [Z] le 23 juin 2026 (courrier revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”) lui précisant que son compte est débiteur d’une somme de 5.822,26€ arrêtée au 22 juin 2026 dont 945,14€ au titre des provisions trimestrielles échues de l’exercice en cours et la somme de 52,86€ au titre de la cotisation Alur et lui rappelant qu’à défaut de règlement de son “arriéré de charges””, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, force est de constater que ces mises en demeure ne pouvaient pas permettre à Madame [U] [Z] de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite puisque ce n’est pas le défaut de paiement dans les 30 jours de l’arriéré de charges qui permettait la mise en oeuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les 30 jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, irrecevable en ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la procédure
accélérée au fond