N° RG 26/00370 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6D4P

MINUTE N° 26/
ARCHIVES N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [F], demeurant [Adresse 1]
Madame [O] [C] épouse [F], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 10 Septembre 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 15/10/2026

Exécutoire à : Me FAGES Claire

Copie à : M. [D] [K], le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2019, Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] ont consenti à Monsieur [K] [D], la location d’un immeuble à usage d’habitation, sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 465,87 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2026, Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] ont fait assigner Monsieur [K] [D] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 10 septembre 2026 pour voir:

-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 28 mai 2019,

-constater la résiliation du bail conclu et ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [D] ou de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

-condamner Monsieur [K] [D] à leur payer:

– la somme provisionnelle de 1309,027 euros au titre des loyers et charges impayés, cette somme étant à parfaire au jour de l’audience,

– une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et des charges locatives qui aurait été dû, et jusqu’à complète libération des lieux,

-ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meuble aux frais, risques et périls du locataire et occupants,

-condamner Monsieur [K] [D] au paiement d’une somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [K] [D] aux entiers dépens, ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A 444-32 du code de commerce, en cas de recours à l’exécution forcée.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F], représentés par leur conseil, qui a sollicité à l’audience le bénéfice de ses écritures, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes, actualisant la dette locative à la somme de 2209,72 euros, mois de septembre 2026 inclus. Ils ont indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [K] [D] a précisé ne pas contester le montant réclamé. Il a ajouté avoir repris le versement du loyer mensuel avant l’audience et a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser une somme mensuelle de 100 euros en plus des loyers pour apurer sa dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La procédure aux fins de résiliation du bail est également régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] versent aux débats le contrat de bail conclu avec Monsieur [K] [D] ainsi qu’un décompte de leur créance arrêtée au mois de septembre 2026 faisant état d’une dette locative d’un montant de 2209,72 euros.

Monsieur [K] [D] a fait état de ses difficultés et de sa volonté d’apurer sa dette afin de pouvoir rester dans les lieux. Il a indiqué ne pas avoir déposé de dossier de surendettement et n’a pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

Il ressort de la lecture du décompte que sont réclamées les sommes de 206,02 euros et 149,48 euros au titre des factures de commissaire de justice. Ces sommes qui ne correspondent pas à un arriéré de loyers seront déduites du montant réclamé.

Monsieur [K] [D] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F], à titre de provision, la somme de 2209,72 – 206,02 – 149,48 = 1854,22 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 10 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de présente décision.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [K] [D] se trouve dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement de l’intégralité de la somme due. Il justifie cependant de la reprise du paiement du loyer courant. Il propose de verser une somme mensuelle de 100 euros pour apurer sa dette, précisant que cette somme est compatible avec ses ressources.

Il convient dans ces conditions de lui accorder un délai de paiement de 18 mois, assorti de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 18 acomptes mensuels de 100€ au plus tard le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

A défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] justifient avoir fait délivrer à Monsieur [K] [D], à la date du 12 février 2026, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement de la somme de 1603,46 euros au titre de loyers et charges impayés.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois après le commandement de payer, la clause résolutoire se trouve acquise aux bailleurs à la date du 12 avril 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [K] [D] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [D].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [K] [D] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux. L’octroi de la force publique apparaît suffisant pour s’assurer de la bonne exécution de la décision. La demande de prononcé d’une astreinte sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 465,87 euros, due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [K] [D].

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [K] [D] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [K] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande portant sur les meubles et objets mobiliers :

Les dispositions l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution portant sur l’entrepôt des meubles et objets mobiliers à la date de l’expulsion relèvent des formalités susceptibles d’être mise en oeuvre sous le contrôle du Juge de l’Exécution dans le cadre des opérations d’expulsion et ne sauraient à priori servir de base légale à une décision de la juridiction compétente pour statuer sur la résiliation du contrat de bail.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] de leurs demandes portant sur les meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [D] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer mais ne sauraient à ce stade comprendre les frais d’exécution forcée qui ne sont qu’hypothétiques et non chiffrés et sera condamné à verser à Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] une somme de 800 € pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le Greffe,

Condamne Monsieur [K] [D] à régler à Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] à titre de provision la somme de 1854,22 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 10 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de présente décision.

Accorde à Monsieur [K] [D] un délai de paiement de 18 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de mensualités de 100 € avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] à la date du 12 avril 2026.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [K] [D] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion Monsieur [K] [D] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [K] [D], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation de 465,87 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [K] [D] le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] de leur demande relative aux meubles garnissant le logement.

Condamne Monsieur [K] [D] à payer à Monsieur [N] [F] et Madame [O] [F] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne Monsieur [K] [D] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer.

La présente ordonnance a été signée par J.BESNARD, juge des référés et C.TROADEC, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES