N° RG 26/00414 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6EOC

MINUTE N° 26/
ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 1]
Madame [A] [N] épouse [T], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [O] [Z] [S], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 10 Septembre 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 15/10/2026

Exécutoire à : Me BRIL Corinne

Copie à : M. [O] [Z] [S], le Préfet du Morbihan

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 27 décembre 2023, Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] ont consenti à Monsieur [Y] [O] [W] [U] la location de son bien immobilier sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel actualisé de 478,01 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2026, Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] ont fait assigner Monsieur [Y] [O] [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 10 septembre 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de :

-constater que les effets du commandement de payer en date du 13 mars 2026 sont demeurés infructueux,

-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à leur profit,

Subsidiairement,

-juger que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant de son loyer,

En conséquence,

-prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 27 décembre 2023,

-ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [O] [W] [U] et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,

-condamner Monsieur [Y] [O] [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges de 477,63 euros à compter du 1er mai 2026 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

-ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation chaque année au mois de décembre jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

-condamner Monsieur [Y] [O] [W] [U] au paiement de l’arriéré de loyer s’élevant à la somme de 1311,96 euros arrêté au 27 mai 2026 suivant décompte annexé à l’assignation,

-juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

-condamner Monsieur [Y] [O] [W] [U] à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [Y] [O] [W] [U] aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût des commandements de payer pour 546,79 euros, les frais d’assignation et de signification à intervenir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T], représentés par leur conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses entières écritures ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à 977,18 euros.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [Y] [O] [W] [U], comparant en personne, a indiqué avoir reprise le versement du loyer mensuel. Il a indiqué solliciter l’octroi de délais de paiement proposant de verser une somme mensuelle de 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [Y] [O] [W] [U] à leur verser la somme de 977,18 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 8 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus.

Monsieur [Y] [O] [W] [U], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’a justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par les bailleurs.

Il sera donc condamné à payer à Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] la somme de 977,18 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 8 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus.

Il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [Y] [O] [W] [U] se trouve dans l’incapacité de régler la somme due. Il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 100 euros. Il convient de relever qu’il justifie de la reprise du versement du loyer courant dans son intégralité avant l’audience.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement de 9 mois, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 9 acomptes mensuels de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] justifient avoir fait délivrer à Monsieur [Y] [O] [W] [U], à la date du 13 mars 2026, un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [Y] [O] [W] [U] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de six semaines.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] à la date du 24 avril 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [Y] [O] [W] [U] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [O] [W] [U].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas Monsieur [Y] [O] [W] [U] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 478,01 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [Y] [O] [W] [U].

L’indemnité d’occupant ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation annuelle.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [Y] [O] [W] [U] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [Y] [O] [W] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [O] [W] [U] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mars 2026 et sera condamné à payer à Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [Y] [O] [W] [U] à régler à Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] la somme de 977,18 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 8 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Accorde à Monsieur [Y] [O] [W] [U] des délais de paiement de 9 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 9 mensualités de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] à la date du 24 avril 2026.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [Y] [O] [W] [U] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [Y] [O] [W] [U] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [Y] [O] [W] [U] une indemnité mensuelle d’occupation de 478,01 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Déboute Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [Y] [O] [W] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [Y] [O] [W] [U] à payer à Monsieur [I] [T] et Madame [A] [T] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur [Y] [O] [W] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mars 2026.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience, et par C. TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE