Cour d’appel de [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]
JUGE DE L’EXÉCUTION

Audience du 15 Octobre 2026
Affaire N° RG 26/05261 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MJYE

RENDU LE : QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

Par Jennifer KERMARREC, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.
Assistée de Annie PRETESEILLE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

ENTRE :

– Madame [U] [M] [O] divorcée [E], née le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 2] (Loir-et-Cher), demeurant [Adresse 2],
Placée sous sauvegarde de justice par ordonnance du juge des tutelles de [Localité 1] du 24 juillet 2026, assistée dans la procédure d’expulsion de L’ATI (ASSOCIATION TUTÉLAIRE D’ILLE-ET-VILAINE), mandataire spécial désigné par cette ordonnance,

représentée par Maître Benjamin MAYZAUD VISSEAUX de la SELARL SELARL PLURIEL-AVOCAT, MAYZAUD GUILLOTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES

Partie(s) demanderesse(s)
ET :

– La société PIERRE AVENIR 2, société civile de placement immobilier dont le siège social est [Adresse 3], ayant pour liquidateur la société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE, société anonyme à directoire et conseil de surveillance, dont le siège social est situé à la même adresse, elle-mêm représentée par son mandataire, la société [Y], administrateurs de biens, SAS, dont le siège est [Adresse 4]

représentée par Me Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par Me Ornella REMOND-MALHERBE, avocat au barreau de RENNES

Partie(s) défenderesse(s)

DEBATS :
L’affaire a été plaidée le 17 Septembre 2026, et mise en délibéré pour être rendue le 15 Octobre 2026 .

JUGEMENT :
En audience publique, par jugement Contradictoire
En PREMIER RESSORT, par mise à disposition au Greffe

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 4 avril 2013, à effet au 2 mai 2013, la société Pierre Avenir 2 (SCPI) a consenti un bail d’habitation à madame [U] [E] née [O] sur des locaux situés [Adresse 5] (bâtiment A), [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros.

Suivant jugement réputé contradictoire du 6 février 2026, assorti de l’exécution provisoire de droit, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a, entre autres dispositions :
– constaté la validité du congé pour vendre délivré le 23 octobre 2024,
– constaté, en conséquence, que le contrat de bail précité est résilié depuis le 1er mai 2025,
– ordonné à madame [U] [E] née [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants et biens de son chef, les lieux visés ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
– dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et biens de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
– condamné madame [U] [E] née [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 741,70 euros par mois,
– dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mai 2025, est payable, dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
– condamné madame [U] [E] née [O] à payer à la société Pierre Avenir 2 la somme de 5 191,90 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 14 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, outre celle de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens.

Ce jugement a été signifié à madame [U] [E] née [O] par acte de commissaire de justice du 12 mars 2026 remis à étude.

Le 15 mai 2026, un commandement de quitter les lieux pour le 15 juillet 2026 au plus tard lui a été délivré par acte remis à étude également.

Par requête reçue le 2 juillet 2026, Madame [T] [B], assistante sociale du centre hospitalier universitaire de Rennes, agissant pour le compte de madame [U] [E] née [O] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes pour qu’il soit sursis à l’exécution du commandement de quitter les lieux et qu’un délai supplémentaire soit accordé à l’intéressée.

Selon jugement en date du 24 juillet 2026, le juge des tutelles près le tribunal judiciaire de Rennes a placé madame [U] [E] née [O] sous sauvegarde de justice pour la durée de l’instance aux fins d’ouverture d’une mesure de protection judiciaire la concernant et désigné l’Association Tutélaire d’Ille-et-Vilaine (ci-après l’ATI) en qualité de mandataire spécial avec mission, entre autres, d’assister madame [U] [E] née [O] dans le cadre de la procédure d’expulsion en cours, et organiser, le cas échéant, son relogement en signant au besoin un contrat d’accueil dans un établissement adapté à son état.

Après un renvoi, l’affaire devant le juge de l’exécution a été évoquée à l’audience du 17 septembre 2026.

A cette audience, s’en rapportant à ses conclusions écrites, madame [U] [E] née [O], assistée de l’ATI et de son conseil, a sollicité :
▸ à titre principal, un délai de douze mois à compter du présent jugement avant l’exécution de la mesure d’expulsion la concernant,
▸ à titre subsidiaire, un délai de six mois à compter du présent jugement pour ce faire,
▸ en tout état de cause, outre le rejet des prétentions adverses, que le délai accordé ne soit pas assorti d’une déchéance automatique au premier incident de paiement.

Au soutien de sa demande, madame [U] [E] née [O] a insisté sur son état de santé en expliquant, principalement, qu’elle avait été hospitalisée en urgence à compter du 27 mars 2026 et jusqu’au 7 juillet suivant et que cette hospitalisation avait mis en évidence qu’elle souffrait de troubles neurocognitifs.

Elle a dit avoir entamé, avec l’aide du service social du CHU, du CCAS de [Localité 4] et de [Localité 5] des démarches pour obtenir une mesure de protection judiciaire avec la désignation en urgence de l’ATI en qualité de mandataire spécial et pouvoir in fine se reloger.

Elle fait état de sa bonne foi en soulignant son âge et son isolement familial notamment.

Elle estime que les intérêts de la bailleresse sont préservés en faisant observer, entre autres, qu’elle est à jour des sommes dues à celle-ci (indemnités d’occupation, indemnité de procédure…). Elle précise envisager de déposer une demande de relevé de forclusion devant le premier président de la cour d’appel de [Localité 1] pour être autorisée à faire appel du jugement ayant validé le congé que la société Pierre Avenir 2 lui a délivré.

En réponse, s’en rapportant à ses conclusions écrites, la société Pierre Avenir 2 (SCPI) représentée par son conseil, a conclu au rejet de la demande de délais et, à titre subsidiaire, à l’octroi d’un délai de six mois à compter du présent jugement, sous réserve du paiement des indemnités d’occupation et des charges. Elle a en outre sollicité la condamnation de madame [U] [E] née [O] au paiement d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A titre principal, la société bailleresse souligne que madame [U] [E] née [O] a déjà bénéficié de larges délais pour libérer les lieux, le congé pour vente lui ayant été délivré le 23 octobre 2024, et qu’elle ne justifie d’aucune diligence depuis cette date pour trouver un nouveau logement.

Elle fait également valoir sa propre situation en expliquant que ses associés ont décidé sa dissolution à compter du 20 juin 2022, ce qui implique la vente de son patrimoine. Elle précise avoir déjà obtenu à deux reprises la prorogation de son immatriculation pour permettre les opérations de liquidation de son patrimoine et la dernière fois pour un an à compter du 20 juin 2026. Elle soutient que l’appartement de madame [U] [E] née [O] doit être vendu avant le 20 juin 2027 et que l’absence de départ de l’intéressée porte préjudice à ses actionnaires qui attendent le résultat de leur investissement.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISON :

I – Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L.412-4 du même code dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Pour l’octroi des délais, il appartient au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires, en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, madame [U] [E] née [O] est âgée de 86 ans et vit seule à son domicile. Dernièrement, elle a été hospitalisée en urgence au centre hospitalier universitaire de [Localité 1] à compter du 27 mars 2026 et est demeurée hospitalisée jusqu’au 7 juillet suivant, soit pendant plus de trois mois.

Les comptes-rendus médicaux rédigés dans ce cadre révèlent qu’il a été constaté, à cette occasion, que madame [U] [E] née [O] présentait des troubles neurocognitifs.

Ces troubles ont justifié le dépôt d’une demande de mesure de protection judiciaire en sa faveur. Cette demande est actuellement en cours de traitement et a d’ores et déjà abouti à la désignation en urgence, le 24 juillet dernier, de l’ATI en qualité de mandataire spécial avec mission notamment d’assister madame [U] [E] née [O] dans le cadre de la procédure d’expulsion en cours.

Ces démarches, quoique récentes, témoignent de ce que des diligences sont bien en cours pour trouver une solution de relogement en faveur de madame [U] [E] née [O].

L’âge de l’intéressée et ses difficultés de santé nécessitent du temps pour que cela aboutisse à la libération du logement appartenant à la société Pierre Avenir 2.

Le dernier décompte fourni par cette société démontre que madame [U] [E] née [O] est totalement à jour au 16 septembre 2026 des sommes dues au titre de son logement : il n’existe plus aucune dette locative.

Les associés de la société Pierre Avenir 2 ont certes voté, le 20 juin 2022, la dissolution de la société et donc la liquidation amiable de ses actifs. Toutefois, ces opérations qui concernent pour l’essentiel des actifs immobiliers à usage locatif sont par principe longues. Le rapport annuel du liquidateur de la société pour l’année 2025 confirme qu’au 31 décembre 2025, la société Pierre Avenir 2 conservait encore 288 logements à céder, répartis sur toute la France.

Le sort de ces opérations de liquidation ne dépend donc pas uniquement de la libération des lieux par madame [U] [E] née [O].

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, il convient d’accorder à madame [U] [E] née [O] un délai maximal de douze mois pour quitter son logement, à compter du présent jugement, et trouver une solution de relogement.

Ce délai est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier de l’indemnité d’occupation courante pour préserver les intérêts financiers de la société Pierre Avenir 2.

II – Sur les mesures accessoires

La présente instance étant initiée aux fins de voir accorder à madame [U] [E] née [O] une mesure d’exception, dans le seul intérêt de celle-ci, alors que le bien-fondé de la mesure d’expulsion n’est pas contestable, il convient de laisser les dépens de la procédure à la charge de la demanderesse.

L’équité tenant à la situation économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Pierre Avenir 2 (SCPI) qui sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

– ACCORDE à madame [U] [E] née [O] un délai de douze mois au maximum à compter du présent jugement pour libérer les lieux situés [Adresse 5] (bâtiment A), [Adresse 6] à Saint-Grégoire (35760), délai subordonné au paiement régulier de l’indemnité d’occupation visée dans le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 6 février 2026 ;

– DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité et quinze jours après une mise en demeure de régler demeurée infructueuse, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être à nouveau poursuivie ;

– CONDAMNE madame [U] [E] née [O] au paiement des dépens de la présente instance ;

– DÉBOUTE la société Pierre Avenir 2 (SCPI) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article R. 121-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

Le Greffier, Le Juge de l’exécution,