TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ARGENTAN

Référé N° RG 26/00063 – N° Portalis DBZY-W-B7K-COYI

5BA Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU

QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [H] [Q]
Madame [C] [Q]
demeurant ensemble 229, Le Filtroquet 61100 FLERS

– représentés par Me Lori HELLOCO, avocat au barreau d’ARGENTAN

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [M]
demeurant 163, rue du Housset – Centre Commercial Saint Sauveur 61100 FLERS

– non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience Publique du 17 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Ariane HEMERY, Présidente, Juge des référés, assistée de Madame Sophie LEMAROIS-ZANIN, adjointe administrative faisant fonction de greffier

PROCÉDURE :

Articles 145, 484 et suivants, 808 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [Q] et Mme [C] [Q] (ci-après « les époux [Q] ») sont propriétaires d’un local commercial situé 163 rue du Housset, centre commercial St Sauveur à FLERS.

Ils ont donné à bail commercial ce local à M. [Z] [M] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2015 pour se terminer le 30 juin 2024.

Les lieux loués étaient destinés à l’activité de bar, brasserie, snack, cafétéria et jeux.

Le loyer annuel était de 10.200€ HT payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois, par termes de 850€ HT avec clause d’indexation prévue au bail.

Il était en outre prévu que soient à la charge du preneur la taxe foncière et les charges syndicales payables mensuellement.

De même, le bail prévoyait que l’assurance et les réparations locatives restaient à la charge du preneur.

Était de plus prévu une interdiction formelle de sous-louer les locaux ou de céder le droit au bail sans l’accord des bailleurs.

Les époux [Q] apprenaient que M. [Z] [M] avait fait l’objet d’un jugement du tribunal de commerce d’ALENCON en date du 28 juin 2021 lui faisant interdiction de gérer.

M. [Z] [M] aurait également laissé la SCI [S] ET FILS à occuper le local donné à bail ainsi que la SARL LA GOULETTE.

Les époux [Q] ont finalement fait signifier le 15 mai 2026 un commandement de payer à M. [Z] [M] pour un montant de 69.843,22€ (M. [Z] [M] ne payant plus ses loyers depuis 5 ans).

Ce commandement de payer étant resté infructueux, les époux [Q] ont assigné M. [Z] [M] en référé devant la Présidente du Tribunal judiciaire d’ARGENTAN par acte en date du 3 juillet 2026.

Ils demandent au tribunal de :
➢ Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juin 2026 ;
➢ En conséquence constater la résiliation du bail commercial ;
➢ Ordonner l’expulsion de M. [Z] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi avec l’assistance de la force publique si besoin ;
➢ Condamner M. [Z] [M] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer réindexé au cas échéant, ainsi que les charges de copropriété et les taxes foncières et ce jusqu’à parfaite libération ;
➢ Condamner M. [Z] [M] à leur verser la somme de 70.843,62€ au titre des loyers, charges et taxes foncières dus au 1er juin 2026 ;
➢ Condamner M. [Z] [M] au coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance en date du 15 mai 2026 ;
➢ Condamner M. [Z] [M] au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
➢Condamner M. [Z] [M] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [Q] expliquent qu’en vertu de la clause automatique d’indexation des loyers, ces derniers s’établissaient à la somme annuelle de 14.421,26€ en 2020, 15.162,60€ en 2021, 16.475,12€ en 2022, 17.372,76€ en 2023, 16.940,16€ en 2024 et 16.526€ en 2025. Ils précisent que M. [Z] [M] n’a payé aucun de ces loyers.

Ils indiquent que M. [Z] [M] n’a jamais justifié d’avoir assuré le local loué.

A l’audience du 17 septembre 2026, les époux [Q] ont maintenu leurs demandes.

M. [Z] [M] n’a pas comparu ni constitué avocat.

Il résulte de l’acte de signification que le commissaire de justice a relaté dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, en l’espèce l’absence du destinataire à son domicile, et qu’il a mentionné avoir accompli les diligences prévues aux articles 656 à 659 du code de procédure civile.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

Le délibéré a été fixé au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
– du bail commercial conclu le 1er juillet 2015 pour une durée de neuf années consécutives, du 1er juillet 2015 jusqu’au 30 juin 2024 et qui contient une clause résolutoire
– du commandement de payer délivré le 15/05/2026
– du décompte des sommes actualisé au 01/06/2026

M. [Z] [M], à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 15/06/2026.

Sur l’expulsion
L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Depuis le 15/06/226, M. [Z] [M] n’a plus ni droit ni titre pour occuper le local commercial appartenant aux époux [Q].

Il convient en conséquence d’ordonner la libération des lieux par M. [Z] [M] ou tout autre occupant de son chef.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Loyers et charges dues au jour de la résiliation :

Au jour de l’audience, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

– sommes dues au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 15 juin 2026 :
– loyer dus de mai 2023 à juin 2026 = 53.311,06€
– taxe foncière de 2023 à 2025 = 6.443€
– charges de copropriété dues de 2023 au 1er mai 2026 = 11.089,56€

Soit un total de 70.843,62€.

M. [Z] [M] sera donc condamné à titre provisionnel à payer cette somme aux époux [Q].

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.
Aussi, M. [Z] [M] sera en outre tenu à une indemnité d’occupation, puisque les lieux sont désormais occupés, depuis le 15/06/2026, sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers prévus au bail, réévalué par clause d’indexation, soit la somme de 1.377,17€ euros par mois, augmentée des charges et accessoires.

Au jour du délibéré, seront d’ores et déjà échues les sommes suivantes : l’indemnité d’occupation pour le mois de juillet, août, septembre et octobre, soit la somme de 4 x 1.377,17€ = 5.508,68€

En outre, M. [Z] [M] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.377,17€ par mois, augmenté des charges et accessoires (charges de copropriété et taxe foncière) à compter du 01/11/2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Cette somme sera réévaluée chaque année avec indexation sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, en cas de maintien dans les lieux en 2027.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [M], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [Q] la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 15/06/2026 ;

CONDAMNE M. [Z] [M] à restituer les lieux situés 163 rue du Housset, centre commercial St Sauveur à FLERS dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [M] à payer aux époux [Q] à titre provisionnel les sommes suivantes :

– 70.843,62€. au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail ;

– 5.508,68€ au titre des indemnités d’occupation échues au jour de la présente décision ainsi que les charges de copropriété et la taxe foncière dues au jour de la présente décision ;

– outre une indemnité mensuelle d’occupation de 1.377,17€ euros par mois, augmentée des charges et accessoires par mois à compter du 01/11/2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

DIT que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après la présente décision, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice national de la construction, publié par l’INSEE,

CONDAMNE M. [Z] [M] aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [Z] [M] à payer aux époux [Q] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE