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MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 13 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00194 – N° Portalis DB3I-W-B7K-DA74
AFFAIRE : [H] [Y] C/ Syndic. de copro. [Adresse 1], S.A. ALLIANZ IARD, Société RICHARD ET GOURAUD, [U] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE

Madame [H] [Y]
née le 30 Mai 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie HOUI, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant et Me Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Yves-noël GENTY, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE substitué par Me Cécile GOHIER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Julie BENIGNO de la SELARL JULIE BENIGNO, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT substituée par Me RATHERY, avocat au barreau de LA ROCHELLE

Société RICHARD ET GOURAUD, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me François MUSEREAU, avocat au barreau de POITIERS substitué par Me Pauline BENEDI, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Madame [U] [O]
née le 12 Novembre 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]
comparante

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président
GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et de la mise à disposition de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du  07 Septembre 2026
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 13 Octobre 2026
Ordonnance mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2026

grosse délivrée

le 13.10.2026

à Mes [A] [X] [J] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [Y] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage de la [Adresse 7], sise [Adresse 8] à [Localité 3].

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et est administré par la société CABINET GAILLARD, exerçant sous l’enseigne commerciale AJP SYNDIC, en qualité de syndic.

Cet appartement est donné à bail à usage d’habitation à Madame [U] [O], depuis le 25 octobre 2012.

Le 25 septembre 2019, des travaux de ravalement des façades de l’immeuble ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, pour un budget de 278,470,53 €. A cette occasion, le lot « Ravalement et échafaudages » – n°2 – a été confié à la société RICHARD ET GOURAUD.

Les travaux ont ainsi débuté au mois de septembre 2020 et la réception des travaux est intervenue le 2 avril 2021.

Quelques mois après la réception des travaux de ravalement des façades de l’immeuble, Madame [O] a déclaré à son assureur habitation un dégât des eaux à l’intérieur de son logement.

Une recherche de fuite a été réalisée le 15 décembre 2021 et a conclu à la présence d’infiltrations en provenance de la baie coulissante donnant sur le balcon (défaut d’étanchéité sous le châssis de la baie coulissante, en raison d’une absence de jointements avec le seuil maçonné).

La société RICHARD ET GOURAUD est intervenue à plusieurs reprises afin de tenter de remédier aux désordres, sans y parvenir définitivement.

Suite à un ultime dégât des eaux, plusieurs expertises amiables ont été organisées à partir de 2023. L’un des expert a conclu que les dommages pouvaient être consécutifs à des infiltrations par la façade en lien avec les travaux de la SARL RICHARD ET GOURAUD. Un autre expert a constaté, dans son rapport du 16 décembre 2024, l’existence d’une zone fortement dégradée dans la chambre au niveau du plafond et sur deux pans de murs ainsi que des dommages au niveau des coffres des volets roulants dans la chambre et dans la cuisine, sans se prononcer définitivement sur l’origine des infiltrations.

Le 27 janvier 2025, un commissaire de justice a constaté l’existence des désordres d’infiltrations sur le logement.

Le 29 janvier 2025, un nouveau rapport d’expertise amiable a confié les désordres (seaux au sol visant à récupérer des écoulements d’eaux à droite de la fenêtre de la chambre ainsi que du papier peint décollé, taux d’humidité de 18% sur le doublage et la cloison). Néanmoins, la cause des désordres n’a pas été identifiée.

Une nouvelle recherche de fuite a mis lumière le 10 mars 2025 la présence de deux défauts d’étanchéité localisés à des endroits distincts de l’immeuble : au niveau de la liaison rail de volet et seuil de la baie vitrée, au niveau de la liaison rail de volet et seuil de la baie vitrée du logement situé au-dessus.

Une tentative de conciliation n’a pas permis d’aboutir à une résolution du litige.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, Madame [Y] a notamment fait constater la persistance des infiltrations.

C’est dans ce cadre que, par actes de commissaire de justice en date des 29 juin et 2 juillet 2026, Madame [H] [Y] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la société ALLIANZ IARD, es-qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la SARL RICHARD ET GOURAUD ainsi que Madame [U] [O] aux fins d’expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 septembre 2026.

Madame [H] [Y] a comparu et a maintenu ses demandes.

La SARL RICHARD ET GOURAUD a comparu. Elle a précisé s’en rapporter à justice sur la recevabilité et le bien fondé de la demande d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a comparu et a formulé ses protestations et réserves d’usage, sollicitant que la consignation des sommes nécessaires au financement de l’expertise soit mise à la charge de la demanderesse.

La SA ALLIANZ IARD a comparu. Elle a demandé au juge des référés, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1103 et suivants du code civil, de :
A titre principal,
– Débouter Madame [H] [Y] de sa demande d’expertise judiciaire en ce qu’elle est
formée à l’encontre de la société ALLIANZ IARD dès lors qu’elle ne justifie d’aucun intérêt légitime à ce qu’elle y participe ;
– Mettre purement et simplement hors de cause la société ALLIANZ IARD ;
– Condamner Madame [H] [Y] à régler à la société ALLIANZ IARD une indemnité de 1.200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Très subsidiairement,
– Noter les protestations d’usage et les plus expresses réserves de garantie de la société ALLIANZ IARD sur la demande d’expertise judiciaire de Madame [H] [Y] et mettre les frais afférents à la charge de cette dernière ;
– Débouter les parties en la procédure de toutes demandes financières, indemnitaires ou provisionnelles dès lors que la garantie de la concluante est sérieusement contestable ;

En tout état de cause,
– Débouter l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ;
– Condamner Madame [H] [Y] aux entiers dépens.

La défenderesse, assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], a opposé l’exclusion de sa garantie au regard des clauses contractuelles, de la nature des dommages et de celle des travaux réalisés. Elle a rajouté qu’elle n’avait vocation à assurer que les travaux réalisés par son assuré.

Madame [U] [O] a comparu en personne.

Le dossier a été mis en délibéré au 06 octobre 2026, délibéré prorogé au 13 octobre 2026 pour raisons de service.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l’espèce, Madame [Y] justifie amplement de désordres récurrents, possiblement en lien avec des travaux de ravalement de façade réalisés entre 2020 et 2021. En outre, et surtout, l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. Or, la responsabilité des défenderesses pourrait être engagée au regard des désordres dénoncés.

Le motif légitime est donc suffisamment justifié et il sera fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

S’agissant de la demande de mise hors de cause formulée par la SA ALLIANZ IARD, il est constant qu’il ne revient pas au juge des référés, saisi aux fins d’expertise in futurum, de statuer sur les conditions d’application des contrats d’assurance, et notamment au titre de possibles exclusions de garanties. En outre, si la nature du désordres est connue, l’origine reste à ce jour indéterminée. Il est dès lors trop tôt pour statuer sur les conditions d’engagement des assurances souscrites, y compris en ce qui concerne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], qui reste à l’origine de la réalisation des travaux. Il n’y a donc pas lieu de mettre hors de cause la SA ALLIANZ IARD au stade des opérations d’expertise.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire de la demanderesse à l’expertise judiciaire. En outre, il est constant qu’il n’y a pas de partie perdante, au sens de l’article 699 du code civil, dans le cadre des demandes d’expertise in futurum. Il ne peut donc être prononcé de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, avant dire-droit,

REJETONS la demande de mise hors de cause formulée par la SA ALLIANZ IARD ;

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,
Désignons en qualité d’expert :
[N] [R], [Adresse 9]

inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,
Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,
Se rendre sur place, [Adresse 8] à [Localité 3],
Visiter les lieux et les décrire,
Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes, et les effets,
Décrire la date d’éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres,
Préciser, le cas échéant, la date de réception des travaux à l’origine des désordres,
Préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses équipements, ils le rendent impropre à sa destination ;
Préciser pour chaque désordre s’il provient notamment d’une non-conformité, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions, d’une exécution défectueuse ou de la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre,
Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,
Préciser, le cas échéant, les préjudices subis du fait des désordres,
Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,
Disons que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Disons qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;
Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;
Invitons l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise;
Rappelons que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;
Indiquons que lorsqu’il sera en mesure d’apporter aux parties les premières réponses techniques sur l’existence et les causes des désordres allégués et sur les travaux propres à y remédier, par une note adressée aux parties, l’expert s’efforcera de concilier les parties aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ;
Informons les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;
Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;
Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande;
Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;
Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que Madame [H] [Y] devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) ;
Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;
Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;
REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire de Madame [H] [Y], demanderesse à l’expertise judiciaire.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, cadre greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO